觀點地產網 基於集團產業資源鏈接以及對自身服務管理能力的自信，規模增長成為新希望服務目前階段的重要發展方向。
8月23日，新希望服務於2021年中期業績公告兩天後舉辦業績發佈會，集團執行董事武敏、執行董事兼首席執行官陳靜、首席財務官陳江等管理出席會議並就市場關心的規模利潤、收併購情況、集團協同等方面進行相應回覆。
實際上，這也是新希望服務自今年5月登陸港交所以來發布的首份中期業績。截至2021年6月30日，公司收入約4.03億元、同比增加75.7%，毛利約1.72億元、同比增加72.9%。其中，權益股東應占報告期內溢利約5890萬元、同比增加35.2%。
報告期內，在公司四個業務板塊中，物管服務和生活服務同比增長明顯。其中，物管服務、非業主增值服務、商業運營服務、生活服務實現收入分別為1.46億元、1.01億元、6620萬元、8940萬元，同比分別增長79.9%、58.3%、29.2%、170.8%。
新希望服務在交流會上不難掩飾對於生活服務能力以及盈利效能的看好。基於此，管理層樂觀承諾，“未來2-3年來看，公司整體會處於高速增長趨勢，物業管理服務以及生活服務會是我們核心增長亮點。”
值得關注的是，不少投資者在業績會上問及公司收併購進展和規劃情況。據瞭解，新希望服務在上市時表示，所募集資金所得款項淨額的70%用於投資和併購。截至目前，公司並未有相關收併購項目披露。
增長與利潤
廣發證券指出，物管公司加速獨立上市，商業模式受到認可，估值維持相對高位。新希望服務依託新希望集團強大的產業資源協同，形成獨特的民生生活服務業務而與同業產生差異。
從業務規模來看，截至2021年6月30日，新希望服務在管項目有82個，在管建築面積約為1250萬平方米，較2020年同期增長約79.7%；簽約項目有123個，簽約面積約2040萬平方米，較2020年同期增長約51.4%。
據介紹，2021年上半年的面積增長主要來源新希望集團交付以及自身外拓兩大部分。就市場拓展而言，2021年上半年來自獨立第三方的在管樓面面積佔比為17%。目前新希望服務整體在管面積有50%左右位於成渝城市羣、超過30%位於華東區域，其中華東同期增長超過百分之百、達到104%左右。
管理層在業績會上表示，“預計全年將實現相對較平穩和高速的面積增長。”一方面將繼續深耕包括成渝區域在內的原有優勢區域，另一方面，依託新希望集團在城市都市圈的品牌、產業影響力，以及自身在上半年形成的內部接管和外部增長的能力，挖掘更多獨立第三方的項目，尤其是在市場競爭相對較為激烈的華東區域加速增長。
不難發現，新希望服務的規模擴張有賴於新希望集團多個產業板塊的支持與協同。
資料顯示，2021年5月25日，新希望服務作為新希望集團第6家上市公司。目前，集團旗下已擁有新希望六和、新希望乳業、興源環境外，新希望集團目前還是A股華創陽安的第一大股東，另外，新希望集團還參與了*ST飛馬的重整。
談及公司與集團之間的協同，執行董事武敏表示，新希望服務跟集團的各個產業板塊取得強大支持，在括農牧食品、乳業快銷、智慧城鄉等業務和板塊方面都有進行鏈接。
尤其體現在品牌、政商、合作方資源等方面協同。武敏進一步闡述表示，公司在管理當中實現區域的鏈接最多，在每個區域之初，產品和服務能夠多元化地鏈接當地客户需求，包括滿足政府需求，同時加上合作伙伴資源優勢的加持下，得到各地區政商資源的支持。
業績會上，不少投資者在看到新希望服務規模增長的同時，引發對由外拓等第三方獲取項目的盈利水平挑戰產生隱憂。
“外拓和收併購項目目前在盈利能力以及單價上面對於我們是有一些挑戰的，但是應對未來的發展，公司內部已有一套服務標準體系來應對。”新希望財務負責人陳江如此安撫發問投資者。
他解釋稱，就管理機制上來説，一方面針對重點的外拓項目和收併購項目，每個月會對運營的情況進行復盤，通過項目經理和總部專業條線對運營進行探討，探索更多降本增效的可能性。從內部運營的角度，公司把前期所建立起來的在生活服務上的體系導入到新接管的市拓和收併購項目當中，使得整個項目在接管之後能夠取得比較高的運營效率和整體的結果。
陳江認為，今年的外拓和收併購對於整體毛利率的情況來説影響不大。“新項目接管進來之後，運營效率在12個月的報表裏面是低於12個月的。”
實際上，就上半年財報數據來看，相比行業整體，新希望服務42.7%的毛利率水平處於行業中上水平。陳江認為，毛利率的實現主要源於賽道差異、業務板塊、管理能力等方面影響。
他提到，新希望服務的商業運營業務賽道差異佈局，是構成公司綜合毛利達到42.7%的重要原因。“公司的商業運營業務是毛利率比較高的業務，上半年整個的商業運營服務的毛利潤是68.7%。”
不僅如此，他還向在場投資者解釋稱，伴隨着公司對於社區空間點位的高毛利率，以及對於臨停居間等高毛利業務的不斷擴展，也使得整個生活服務的毛利率有一定的提升。此外，公司從去年開始戰略性投入的線上線下零售和餐飲業務，今年通過管理規模的擴大和降本增效措施的逐步顯現，毛利率較去年接近提升20%。
擴張與合作
上市之初，新希望服務對募集資金用途表示稱，計劃將全球發售所得款項淨額的70%用於投資和併購，15%用於升級信息系統及設備，5%用於人才招募及團隊建設，10%用於營運資金。
由此，不少投資者在會上問及公司收併購進展及規劃。首席執行官陳靜表示，在當期公司正圍繞着住宅、非住、生活服務等標的在做外部公司摸排，但是依然堅定認為“在併購這件事情保持穩健和冷靜”。
在她看來，一級市場競爭對手比較多，標的需求相對來講也比較多元，選擇合適標的更多在於與公司自身業務產生互動、產生協同效應、跟民生服務理念協同。同時表示，在標的的選擇上將持續考慮已經擁有的城市或者區域的公司，尤其是跟其類似的深耕中國城市羣和都市圈的公司，會成為優選標的。
與此同時，新希望服務認為自身在戰略選擇、盈利能力、效能指標、服務能力上具有一定的優勢促成合作。
具體介紹而言，新希望服務表示在已經進入的18個城市而言，奠定了相對素質較好的管理團隊能力在城市深耕和對於這個城市的影響力基礎，再加上新希望集團在全國各個產業的佈局、各項資源獲取、對城市的理解、產業鏈的加持，可以潛在的幫助未來公司對於併購標的地獲取和擴張。
此外，新希望服務認為目前盈利能力和效能指標相對較好。中期業績報告顯示，公司單體物業費3.14元，單方坪效31.2，物業費收繳率提升到了89%，相對去年同期提升了5.5%。
管理層在業績會上再次提及，自身生活服務的獨特能力在集團資源的依託下具有顯著優勢。“專業化服務產品運營的概念相互疊加，加之整個新希望集團民生產業的標籤，是非常受潛在合作伙伴認同的。”
實際上，對於收併購項目的謹慎並沒有限制其尋找行業合作伙伴的積極。
據觀點地產新媒體此前報道，招商積餘於今年6月17日發佈公告稱，旗下中航物業與新希望服務簽署戰略合作協議。根據公告，雙方將重點在城市空間服務、機關食堂服務、公建項目物業服務、採購平台建設等方面發揮協同效應，實現雙向服務輸出和業務賦能。
對此，陳靜提到上述合作主要基於服務能力、資源與優勢互補等方面，並正在順利推動過程中。
一方面，她認為招商積餘與中航物業在非住宅物業領域有着TOP級優勢可以與新希望服務在住宅物業領域進行優勢互補。“無論是包括清華大學、軍區總院在內的學校、醫院業態服務能力，還是深圳、北京居多的城市資源，都可以得到中航物業支持。”此外，雙方還希望合作開拓城市服務相關內容。
另一方面，陳靜透露稱，招商積餘、中航高管非常看重新希望服務自身的生活服務能力。她舉例表示，目前新希望服務的零售產品和新零售做法已經進入到中航物業“招商到家匯”平台入庫。另外，包括公司團膳服務能力在內的其他生活服務能力，結合“到家”服務能力助力中航在B端客户能力持續挖掘。
“整體來看，新希望服務目前還是處於一個快速的規模擴張和高速發展的階段。”管理層如是談到。
以下為新希望服務2021年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：新希望服務在2021年上半年的收入較去年還是有比較大增長，想請公司分享一下增長的主要原因？
陳江：今年上半年公司的總體收入增長是75.7%，增長最快的是物業服務收入板塊以及生活服務收入板塊。
具體來講，上半年的物業服務管理較去年同期增長接近80%的增速，主要是由於在管面積同步接近80%的原因所導致。
第二，生活服務收入板塊持續的鏈接集團的資源，今年上半年達到171.8%的水平。一方面伴隨着整個在管面積的增加，我們同步也在持續挖掘所管理業態當中的廣告和點位的資源，尤其是在所管理的商業類的業態人流量比較大，廣告類的價值也比較大，我們今年上半年是持續加大了這類資源的運營，這使得我們在社區生活服務的收入上面實現了非常高速的增長、超過200%。在社區資產運營的維度，伴隨着我們整個在管轄的項目中不斷的上線信息化的手段，加強對於臨停和月租收入以及對居間類服務的擴展，使得生活服務的業務有了非常高速的增長，整體超過200%增速。
第三，是對於所管理的業態當中加強客户資源和空間資源的運營，在2019年和2020年持續不斷在進行戰略性投入的線上線下零售和餐飲的業務，在今年上半年取得了非常良好的增長態勢，整體的增速是超過80%、達到86%的良好格局。
現場提問：市場上有説公司是民生服務第一股，其中比較突出的是生活服務，公司在生活服務上的核心競爭力是什麼？
陳靜：今年2021年中期，我們整個生活會服務的增長超過了170%，確實這樣的數據可能也會進一步的印證了我們在生活服務方面的能力的塑造。
整個新希望集團是多元化產業、以農牧為主的企業，作為新希望服務而言，我們對於與產業的鏈接和產業與產業間的協同天然的有一些優勢。我們面向廣大服務的C端客户和B端客户，以及我們的G端客户的需求，圍繞着消費升級、服務升級的大需求的趨勢，在2021年中期大力進行在社區空間、線上線下零售及餐飲服務、社區資產、生活服務等等方面的推動。
我們也可以看到，這些業務推動也確確實實起到了很好的作用，我們整個收入的增長率和毛利率的增長率保持相對較好的水平，核心的邏輯圍繞着物業服務規模的增長，我們生活服務的客户羣體，流量也會再進一步的增長，在客户羣體增長的同時，生活服務的規模化效應也會陸陸續續的產出，客户的需求對生活服務陸續的做更多的開展，希望這樣的能力能夠保持未來收入和營收的持續增長。
現場提問：公司投資併購遲遲沒有消息的原因是什麼？未來公司收併購有那些計劃及措施？在收併購的標的的選擇標準和估值上是怎樣的？公司預期每年能從收併購中新增多少管理面積？
陳靜：確實併購資金是IPO募集資金的主要用途，也是我們在規模發展方面非常重要的發展手段。
在當期，我們將圍繞着住宅、非住，包括生活服務的標的在做外部公司的摸排，但是我們依然堅定的認為在併購這件事情保持穩健和冷靜。一級市場競爭對手比較多，標的的需求相對來講也比較多元，對於我們來講，如何來找到能夠跟我們的業務產生互動、產生協同效應、跟民生服務理念協同，大家補足短板、夯實強項，這樣的公司是最為重要的標的選擇。同時在標的的選擇上將持續考慮已經擁有的城市或者區域的公司，尤其是跟我們類似深耕中國城市羣和都市圈的公司，會成為我們優選的標的。所以目前來講，整個對於標的的選擇都還是在積極的推進過程當中。
在估值方面，我們將尊重市場平均標的的標準，按照市場合理的估值水平發揮優勢、發揮產業鏈和生活服務賦能的優勢，我們也會綜合的去考慮我們的合作伙伴的能力情況、業務組合情況、管理水平情況，從而獲得合理的估值，獲得合理的項目。
公司的募集資金相當比例也在用於併購和投資其他的物業公司，所以也請各位可以預見在未來在併購方面會成為持續增長面積的重要的方向。所以，在這方面我們也會持續不懈的努力，穩健和冷靜的獲得市場優質的標的，通過我們的管理能力和服務競爭力，跟我們的標的產生協同互補，從而希望獲得併購之後，能夠對我們核心的業務發展產生穩健的深遠的正確的影響。希望也為我們的標的的業務發展提供動能，從而使得整個新希望服務的發展能夠持續保持穩健的增長。
現場提問：請公司介紹一下未來潛在的併購交易中，自身有哪些優勢可以促成更多的合作？
陳靜：在我看來，新希望服務確實可能有三個特點，可能在接下來的併購交易中大家可以相互之間優勢互補、給予支持。
第一，戰略選擇高能級城市和高量級客户。我們進入的18個城市相對來講，城市能級和對周邊的輻射能力比較強，使得我們已經奠定了相對素質較好的管理團隊能力在城市深耕和對於這個城市的影響力基礎。再加上新希望集團在全國各個產業的佈局、各項資源獲取、對城市的理解，包括業務拓展方面，都有相對來説比較好的認識，這些認識和能力再加上新希望集團產業鏈的加持，是可以潛在的幫助未來我們的潛在併購標的能夠更好的在這些優勢城市裏面去獲得擴張。
第二，自身盈利能力和效能指標是相對較好的。我們服務能力使得客户支付3.14（元/平方米）的單價是認同的並且已經具備一定的市場口碑。因為我們多種服務能力的疊加，盈利能力也獲得印證，大家可以看到，從增長方面，無論從收入的增長還是從毛利率的增長，都展現出多元化經營能力的體現，從而使得我們的坪效相對較高。這樣的效能、盈利能力以及相對較強的管理體現，會幫助我們的合作伙伴在接下來它的管理過程中進一步挖掘它的存量項目的管理價值，同時也幫助它去在它具有的市場資源裏面更多的加持幫助它快速的發展。
第三，自身的生活服務能力發展非常迅速，在新希望集團強大的支持下，在食品快銷行業的產業鏈佈局下，尤其是在線上線下零售、餐飲服務、社區生活服務等方面都取得了比較高的增長。一方面可以幫助標的公司提升它的盈利能力，另外我們類似於零售或者團膳專業化運營也可以在它已經管理的客户體系內去挖掘更多的空間。一個是物業 的概念，一個是專業化服務產品運營的概念相互疊加，是非常受我們的潛在的合作伙伴的認同的，在加之整個新希望集團民生產業的標籤，在整個正常環境的營造上相對較好，所以三個特點和新希望集團的優勢是可以幫助我們來促成更好的併購交易的。
現場提問：請問未來外拓或者收併購項目是否會降低公司平均的物業費水平和毛利水平？
陳江：外拓項目和收併購項目目前在盈利能力以及單價上面對於我們是有一些挑戰的。但是應對未來的發展，我們面向這樣的市拓的項目和收併購的項目，內部也形成了一套能夠拿得住、拿得穩、管得好的服務的標準和體系。
從管理機制上來説，一方面針對重點的外拓項目和收併購項目，每個月會對運營的情況進行復盤，通過項目經理和總部的專業條線的運營上的探討，以及總部在專業條線的賦能探索更多的降本增效的可能性。
從內部運營的角度，我們也會持續的把前期所建立起來的在生活服務上的體系持續的導入到我們所新接管的市拓和收併購項目當中去，使得整個項目在接管之後能夠取得比較高的運營效率和整體的結果。
從今年來看，外拓和收併購的收入預計佔整個收入佔比的格局裏面不會特別大。因為它接管進來之後，運營效率在12個月的報表裏面是低於12個月的，對於今年整個毛利率的情況來説是影響不大的。但是我們也會持續的通過剛才提到的管理上的機制和內部運營的方式方法和體系，去不斷提升外拓和收併購項目的內部運營的效率和運營結果，使得他們能夠讓我們在管理規模快速擴張的同時取得非常良好的經營結果。
現場提問：到公司上半年管理面積有一定增長，主要的增長來源是哪些？公司在2021年全年的管理面積增長的目標是多少？
陳靜：整個上半年的面積增長主要來源還是兩大部分，第一大部分是新希望集團相關板塊的交付的一些面積，另外是我們市場拓展部門在今年上半年獲取了相對較好的管理面積和合約面積。這些增長相信也會在下半年的經營數據以及持續的面積增長上都會給我們帶來更好的一些基礎。
就現在而言，我們整體面積上大概有50%左右是我們在成渝城市羣，還有超過30%是在華東，而華東的增長也是較去年同期增長了超過百分之百，大概104%左右。一方面深耕我們的優勢區域——成渝區域，另一方面，我們在市場競爭相對較為激烈的華東區域也保持着領先於其他區域的高增長，我們的外部拓展項目也有很大的部分是在華東區域，這些增長也會持續的幫助我們在屬地去營造更強的競爭力。
我們也希望能夠通過城市深耕的策略，以及新希望集團在城市羣和都市圈的品牌影響力，產業影響力把我們在上半年持續保持的內部接管和外部增長的能力，進一步把協同效應發揮好，挖掘更多獨立第三方的項目，持續保持對併購敏感，通過併購和外拓組合的方式，持續進一步提升全年的增長，我預計全年也將實現相對較平穩和高速的面積增長。
現場提問：上半年在管理面積上分別有多少是來自於母公司和第三方，未來預計的目標比例分別是多少？
陳靜：到目前為止，獨立第三方的在管面積比例到630（萬方）是上升到了17%，比去年同期提升了16.9%。但是客觀來講，這樣的比例相對行業來講依然還是有進步的空間。
我們未來也會將市場拓展作為業務規模發展的核心策略。圍繞着過去在城市深耕方面積累的客户資源和政商資源，在新希望集團的支持下，摸索出自身以合作發展中心能力為主導的隊伍，圍繞着所有的資源，實現我們體系化和標準化的管控，從而進一步夯實第三方的外拓能力。我們作為管理層還是非常有信心的。
現場提問：公司管理區域主要集中在成渝和華東區域，未來是否有持續或發展其他區域的計劃？
陳靜：公司主要的管理面積還是在成渝和華東，成渝佔整體管理面積的50%，華東也是超過了30%，同時我們整個華東也較去年同期的面積增長超過了100%，也是幾大板塊裏面面積增長最為迅速的區域。
我們現在優勢區域是在成渝，重點發展包括現在已經具備了一定市場競爭力的區域、外拓在華東，當然我們不會放棄其他已經進入到的18個城市的城市羣和都市圈，例如華南，我們也在積極的拓展一些新的項目。
整體來講，在區域方面雖然説我們已經集中在成渝和華東，但是在華南，其他進入的一二線城市也在做進一步的發展。另外，圍繞着成熟的區域和現有管理團隊的區域也在積極的發展多元化業態的獲取，基於已有區域的住宅和辦公基礎的服務團隊，也在項目周邊或者匹配度較高的業態做積極獲取，比如説上半年新增了在成渝類似於教育類、旅遊類項目，在華東獲得文旅類、商辦類項目，同時在華南也有商辦類項目獲取，這些項目也都在進一步的提升我們在這個城市的競爭能力。
現場提問：請問公司是否有2021年全年的業績指引，預計未來2-3年的業績增長情況是怎麼樣的？
陳江：整體來看，新希望服務目前還是處於一個快速的規模擴張和高速發展的階段。從今年來看，我們上市以來，首先第一個上市費用對我們的影響也客觀的存在。另一方面，我們也需要在未來所佈局的賽道不斷招募人才，為我們未來得增長注入動能，這是我們面臨的挑戰。同時我們在市場擴張，以及業務賽道的佈局方面，部分業務的前期投入在這個過程中有體現。
即使面臨這些挑戰，管理層對今年全年保持收入和利潤保持平穩增長的態勢充滿非常強大的信心。具體數字來講，可能目前沒有辦法做一個準確分享，要等各個板塊的整個貢獻比較清晰之後會跟投資人做比較詳細的分享。從未來2-3年來看，整體會處於高速增長的趨勢，一方面會伴隨着整個募集資金的使用，管理規模會不斷的增加，同時，我們市場化的拓展不斷的深入也會極大的豐富我們所管理的業態和城市深耕的佈局不斷的深入。
毋庸置疑的一點，在未來2-3年，物業管理服務以及生活服務會是我們核心增長亮點，尤其是生活服務，一方面會持續鏈接集團賦予資源，另一方面也會持續將目前所構建起來的生活服務的生態體系，以及已形成能力快速導入到所管理的項目當中，形成良好的運營效率和結果。
現場提問：請問公司是否考慮分紅派息以及分紅比例，目前是否有計劃？
陳靜：目前公司經營利潤主要考慮用於對外的業務擴展，以及規模的增加，所以目前沒有考慮做分紅的計劃。
但是隨着未來公司經營目標不斷的達成，規模更加穩定，我們會考慮公司的經營業績、財務表現、盈利能力包括髮展前景、資本市場等一系列，會通過董事會建議擬定相關派息分紅的比例和政策。
現場提問：看到公司綜合毛利率是42%，請問公司實現該毛利水平的主要原因是什麼？
陳江：上半年公司整體毛利率水平綜合是在42.7%，和同行業的上市公司來比處於中上水平。
一方面，是由於新希望服務業務賽道的佈局的不同，公司的商業運營業務是毛利率比較高的業務，上半年，整個的商業運營服務的毛利潤是68.7%，這也是構成整個能夠達到42.7%的毛利率的比較重要的原因。
第二，伴隨着公司對於社區空間點位的高毛利率，以及對於臨停等等居間等等高毛利業務的不斷擴展，也使得整個生活服務的毛利率有一定的提升。
同時，公司去年開始戰略性投入的線上線下零售和餐飲業務，毛利率從去年的並不是特別高，但今年通過管理規模的擴大和降本增效措施的逐步顯現，毛利率較去年接近提升了20%。
現場提問：關注到公司近期與招商簽定了合作協議，請公司能展開談一下雙方的合作分工及進展情況？
陳靜：當時基於三個非常重要的方面，大家有一些合作的基礎，現在也是在順利的推動過程當中。
第一個是在物業服務方面，新希望服務主要的管理面積還是以住宅服務為主，現在也在持續的提升非住領域的業務的拓展。在非住領域，中航可以説在TOP級的企業，無論是標杆的類似於學校業態，比如清華大學，醫療賽道里面的很軍區總院等等，包含了非常重要的寫字樓，包括以深圳、北京居多的業態。對於新希望服務而言，我們在非住領域裏面的服務能力實際上相對中航是有差距的，所以我們也非常希望在非住領域能夠獲得招商積餘中航物業的能力和資源方面的支持。另外我們在住宅領域的佈局，也恰好是中航物業目前相對較弱的一環，所以在物業服務方面，大家有非常多的相互的能力是可以相互習得的，這是第一個相互合作的重要原因。
第二，我們也在共同考慮城市服務能力的開發，也是住宅服務能力多元服務能力，以及中航在各個城市非住的能力，目前大家都有一些資源，在這個大型的服務項目的接管過程中，我們相互之間可以做一些能力優勢互補，或者開拓城市服務相關的內容。
第三個非常重要的點，主要還是基於新希望服務自身的生活服務能力，這也是招商積餘中航高管非常重的。比如説現在中航物業的“招商到家匯”平台，新希望服務的零售產品和新零售做法已經進入到平台入庫。另外，我們的團膳服務能力還有其他的生活服務能力，結合到家服務能力可以幫助它在B端客户能力持續挖掘上有助力，這點大家比較有共識。目前，這幾個板塊在有條不紊的持續推進過程中。