2022年中國城市房地產市場投資前景研究報告
導 讀
長三角5市躋身前十，TOP50城市規模集中度下降，東南沿海二、三線排名提升，東三省二線位次下滑。
◎ 克而瑞研究中心
榜單解讀
在需求透支、調控政策用力過度、企業過度追求規模等多方面內外因素疊加影響下，2021年下半年後中國房地產市場進入了深度的下行調整期。不僅成交規模出現回落，商品房價格也出現了回調。商品房市場量價齊跌之下，消費者購房信心受挫，企業回款速度下降、拿地態度趨於保守，房地產行業發展面臨巨大挑戰。2022年上半年以來，為穩住經濟基本面，中央多次表態要穩地產，並明確房地產税在年內暫停試點推廣，下調中長期貸款利息基點，保證房企和購房者的合理融資需求。地方調控也對供求雙方給予更多支持，需求側方面，限購解禁、限貸放鬆、首付比例下調、多孩家庭限購放寬等舉措已經成為大多數城市的“標配”，最大限度促進合理住房需求的入市；針對項目拿地和開發環節，降地價、提高售價做大盈利空間預期，降低保證金比例、適度放鬆預售資金監管，減輕企業資金壓力。
但是從樓市實際走勢來看，受到國內外經濟形勢動盪和疫情反覆等因素疊加影響，銷售端信心恢復緩慢。直至2022年年中，樓市需求側表現才稍見抬頭，但對比往年同期來看仍在相對低位。在此背景之下，我們認為2022年城市之間的分化將進一步凸顯，那些外來人口眾多、住房剛需積壓、購買力較強的城市購房者信心或將率先走穩，而前期樓市供給側超前發展、人口吸納能力不強的城市仍將深陷去化泥沼。企業在城市選擇上，也應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關注在近兩年疫情影響之下的經濟和人口發展韌性較佳的城市。在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發展前景重新進行客觀的量化評價。
2022年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋全國285[1]個地級以上市，並且新增GDP增長、七普後人口發展等指標，將最新城市數據進一步更新到2021年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。全文主要結論有以下五點：
[1]2019年1月，萊蕪併入濟南
01格局：長三角5市躋身前十
TOP50城市規模集中度下降前景排行前10的城市名單中，長三角城市數量進一步增加至5個，佔據半數席位。合肥因行業波動下相對穩健的經濟發展和房地產市場表現，排名上升四個位次升至第7，而重慶受2021年市場上下半年冷熱顯著分化、土地市場持續低迷等因素影響，排名跌出前十。至此，長三角所有直轄市、省會和副省級城市全部躋身前十。
具體來看，前五依舊是四個一線城市和杭州，其中北京、上海分列首次兩席。杭州位列第三，在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處於各城市前列，排名較去年上升兩個位次升至第三。廣州、深圳排名均下降一個位次排在第四、五位。
長三角、珠三角城市圈經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持着領先的狀態，發展前景排名前50的城市已經連點成片。其中長三角更是形成了“南京-上海-杭州-寧波-温州”的“3”字型發達城市羣走廊，不僅城市能級較高的一二線城市全處於排名前列，無錫、嘉興、常州、紹興、金華等城市，得益於發達的民營經濟支持，居民收入水平在全國範圍內處於領先位置，吸引了大量外來人口的到來，典型如金華、無錫、嘉興、常州常住人口都達到了户籍人口的1.3倍以上，外來人口購房安居的剛性住房需求持續保持高位。再加之近年來房地產供給側調控改善了常州、温州等城市的庫存壓力，使得長三角，尤其是寧滬杭甬温沿線城市的投資前景一直為房地產行業所關注。結合排名變化來看，不少城市排名較2021年進一步提升，典型如合肥上升4名、台州上升9位，蕪湖、鎮江均上升6位。
在處於行業週期性低位的2022年上半年，可以看到長三角土拍區域的熱度仍然相對較高，寧波、杭州、合肥、鹽城、台州上半年平均溢價率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢價率達到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，台州平均溢價率也達到了8%。而在2022年年中，也可以看到杭州、南京、寧波、蘇州等城市新房市場成交率先迎來複蘇。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有19個三四線城市，較去年增加了2個。就2021年數據來看，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了51%的GDP，這些城市商品住宅成交金額佔總成交的比例達55%，集中度對比2020年均有小幅回落。可以看到，在行業發展出現波動的情況下，TOP50城市的規模優勢縮小，城市間的發展與位次競爭也出現了進一步變化，而那些供求關係較佳、購房需求充足、企業拿地利潤預期看好的城市，如杭州、合肥等，也更有望在2022年下半年率先走出行業復甦的行情。
03分化：東南沿海二、三線排名提升
東三省二線位次下滑
在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數量、房地產開發投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、高星級酒店數量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。
從各能級城市綜合排名情況來看，各能級城市內部排名雖有變化，譬如二線城市中海口、廈門、杭州等排名明顯進步，大連、哈爾濱等城市排名也出現了較大幅度的下滑，導致各城市平均排名均與去年同期相同，一、二、三線城市之間的差距依舊。
憑藉着國內獨一·無二的經濟和人口首位度疊加優勢，北京和上海即便在嚴峻的疫情衝擊下，其龐大的外來人口和大量的高收入崗位，仍然為這些城市提供了堅實的需求側支撐，聯繫2022年最新地市走向來看，可以看到京滬土地市場熱度依舊高居不下，上海22年首輪土拍中有高達三成地塊觸頂成交，北京第二輪土拍中達到最高限價的地塊也接近三成。再加之近年來一線城市人才政策有所放鬆，如上海在2022年進一步放寬了應屆畢業生的落户標準，在高素質外來人口持續湧入的推動下，京滬房地產市場發展前景依舊難以撼動。廣州和深圳則各有短板，其中廣州市內各區域發展分化顯著，反映在房地產市場方面，最典型的即是地市的冷熱分化顯著，市中心區域土拍高熱、遠郊流拍成為常態；深圳則是城鎮建設用地不足，大大制約了城市承載能力的進一步上升。
二線城市平均排名相比上年保持不變，但城市內位次變化明顯。其中最值得關注的是杭州，排名較上升2個位次躋身前三。活躍的新興經濟發展、高水準城建和政務水平、較一線城市更低的落户門檻，使得杭州在近年的人才發展中佔盡優勢。而市區大部分優質板塊長期的一二手房價倒掛，以及地方政府對於地價和房價的精細把控，使得杭州土地市場的投資機會也一直是行業的關注焦點。與之相對的，東三省二線城市排名均較去年出現回落，其中哈爾濱名次更是下降10位。受疫情和人口流出等因素疊加影響，東三省住房需求亦持續回落，哈爾濱常住人口在2021年跌破1000萬，對周邊城市的人口吸納速度已經比不上自身人口向南方發達城市的流出速度。
三四線城市平均排名與上年持平，其中台州表現較為突出，排名提升9個位次，進入榜單TOP40。究其原因，一方面近年來台州經濟保持較快增長，近兩年GDP平均增速達到6%，處於重點城市前列，且居民收入水平較高，人均可支配收入達到了5萬元以上，在長三角相對較低的房價水平下，居民購房門檻也相對不高，導致台州市需求側支撐評價較高，市場韌性較佳，新一年城市排名也有所提升。
04需求：流動人口持續向長三角、大灣區集聚，大連、哈爾濱人口均現負增長
（節選）2021年下半年以來，面對行業銷售、投資雙雙下行的市場行情，再加之部分經營不善企業“暴雷”的出現，使行業消費端的信心大幅消退。出於自身收入預期不穩定和新房交房前景的擔憂，居民對於住房改善的選擇更加趨於審慎和保守，在此背景之下，與剛性住房需求相關常住户籍人口比、常住人口增量等指標更為值得我們所關注。
就各城市常住户籍人口比分佈情況來看，目前流動人口仍主要向長三角、大灣區集聚。其中大灣區的城市表現更為搶眼，不僅廣州、深圳聚集了大量的外來流動人口，東莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外來人口，其中東莞常住户籍人口比高達4.07，外來流動人口數量更是達到了户籍人口的三倍以上，近年來深圳向東莞的產業轉移，也進一步提升了外來人口平均素質和平均薪資水平；得益於突出的居民收入和人口指標，2022年東莞市前景排名繼續維持在TOP30的行列。長三角方面，常住户籍人口比指標略遜於大灣區，但人口流入城市分佈範圍更廣，除一二線城市外，蘇南及絕大部分浙江城市均處於人口顯著流入，並且與流動務工佔比較高的大灣區相比，長三角流動人口本地化的意願更高，外來人口帶來的需求側支撐也更為顯著，典型如嘉興，得益於上海和杭州的發展外溢效應推動，近年來外來人口持續流入，新增住房需求持續增長，在2021年動盪的市場環境下，市區商品房成交面積仍能保持三成以上的增幅。
但需要注意的是，與長三角、大灣區核心城市羣強勢的人口吸納效應相對，安徽西部、河南東部、廣東東西兩翼、廣西均出現了大面積的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市户籍人口流出均超出二成以上，大量青壯年家庭的流出，使得本地人口結構進一步向“386061部隊”變化，住房需求和支付能力也大受影響，而其中人口規模較小、收入水平不高的城市，在目前的行業背景下需求側也將面臨更大的挑戰。
聯繫2021年最新常住人口動向來看，可以看到在已公佈常住人口的東三省二線城市中，僅瀋陽常住人口較2020年增加了4.8萬人，大連、哈爾濱常住人口均出現收縮，其中哈爾濱更是跌破了千萬人口大關。在中國出生人口集聚下滑的大背景下，人口老齡化突出、經濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰也將更為嚴峻。
與之相對應的是，中西部單核城市人口仍在迅速增長，除武漢2021年因疫情因素出現人口大幅增長、一年內人口增加超130萬之外，成都、西安、長沙、南昌等城市常住人口均出現較快增長。聯繫2022年上半年市場走向來看，可以看到成都、西安也走出了相對獨立的市場行情，二季度末市場表現明顯好於其他城市。
04投資：地價回落修復投資利潤空間
廈門、寧波、杭州顯著受益（節選）從近兩年重點城市成交地價變化來看，2020年，受資金環境寬鬆影響，地價逐步走高，如成都、武漢等城市均誕生了新的單價地王。進入2021年，隨着資金環境逐漸收緊、調控政策加碼等因素影響，上半年地價雖仍舊上漲但漲幅明顯回落，下半年則在行業環境發生顯著改變的影響下地市遇冷，多數城市二三輪集中供地熱度明顯走低，地價也出現了下調。
在地價下降的城市中，廈門、寧波、瀋陽等城市，地價環比上一季度下降了五個百分點以上，地價降幅十分顯著。以地價降幅最大的廈門為例來看，第四季度恰逢廈門第三輪集中土拍收官，儘管土拍規則明顯收緊，但是由於和第二輪相比，第三輪出讓地塊的溢價率上限下調，併除了島內兩宗地外，其餘地塊僅有常規配建要求，因此拿地成本較此前也明顯走低。成交的7宗地中除定向出讓的湖里區P06號地塊和因周邊暫無同類型地塊成交的集美P01地塊外，其餘地塊較周邊此前廈門出讓地塊的價格均有所下降，平均降幅達12%。
在拿地成本下降的背景下，多數城市的房價保持穩定，部分限房價的城市如杭州、成都、長沙、寧波等還在第三輪集中供地中進一步上調了商品住宅銷售限價，房地價差空間被進一步擴大。17個城市中，約七成的城市在2021年下半年成交涉宅地的房地價差明顯高於上半年，僅長沙、青島等少數城市因成交結構更偏向房價較低的郊區而導致房地價差空間縮小。再與2020年相比來看，仍有過半的城市在2021年下半年的房地價差水平超過2020年，利潤空間明顯擴充。
結合城市的投資前景變動來看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有兩類，一類是新房市場供求指標優異，但地房比比較高的熱點城市，如杭州、合肥、廈門等，2021年以來地價水平的修復，再加之這類城市自身在人口和經濟發展指標上表現較佳，進一步推高了這些城市的投資前景。另一類則是地價房價比相對較低，市場供求指標相對健康的城市，如南昌、濟南、海口等，在行業投資趨於保守的背景下，這些城市的前景排名也出現了上升。
05各能級城市：地價回落修復投資利潤空間，廈門、寧波、杭州顯著受益
5.1、一線城市：人口增長雖現放緩，大量高收入羣體支持下需求韌性依舊最強
受城市規模擴張、消費水平較高、房價高企等因素影響，2021年以來四大一線城市人口增速明顯放緩，其中北京市2021年常住人口甚至出現了0.4萬人的負增長，並且廣州、上海、深圳的人口增速也明顯降低。但經濟持續活躍發展使得一線城市的收入水平明顯高於二三線城市。從城鎮人均可支配指標來看，一線城市城鎮人均可支配收入均超過了7萬元，全部位列全國TOP10以內，其中2021年上海的城鎮人均可支配收入均邁上7.8萬元的大關，指標排名位列繼續位列全國首位。
正是由於大量高收入羣體的住房需求支持，一線城市的需求端支撐長期表現強勁，尤其是在2020年上半年疫情發生以來，一線城市的樓市表現超出預期，韌性十足。具體來看，2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，並達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年下半年，在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況，一線城市成交規模仍能保持相對高位。進入到2022年，在行業成交規模持續收窄的背景下，在2022年2季度一線城市成交下探的趨勢率先趨穩。除上海因為疫情反覆影響，導致2季度商品住宅成交進一步環比下跌之外，深圳環比降幅明顯收窄，北京、廣州成交規模更是出現了觸底回升，其中廣州市商品住宅成交量更是較2020年同期增長了14%。
5.2、二線城市：大部分城鎮化率已達高位，城鎮人口增長更加依賴人口流入
據七普統計數據，我國不少大城市城鎮化率發展已經接近或超過發達國家80%的平均水平。以二線城市為例，目前平均城鎮化率已經達到了80%，天津、南京、廈門等地城鎮化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發展等因素，未來這些大城市城鎮人口或可進一步增加，但城鎮化率進一步提升的空間已經很小。
正是在二線城市城鎮化率已達高位、未來增長空間有限的背景下，城市研究也更需要關注短期的常住人口總量變化。聯繫2021年二線城市常住人口動向，可以看到除武漢2021年因疫情因素出現人口大幅增長，一年內人口增加超130萬之外，成都、西安、長沙、南昌等城市常住人口均出現較快增長。在人口持續上升的推動下，這些城市的住房需求亦值得關注。如杭州，在2020年-2021年兩年間，商品住宅市場並沒有受到疫情和經濟環境的影響出現收縮，反而是進入了新的規模擴張週期，2021年杭州市商品住宅成交規模達到了2184萬平方米，在二線城市中高居首位。
但相對應的，東三省的大連、哈爾濱常住人口均出現收縮，其中哈爾濱更是跌破了千萬人口大關。在中國出生人口急劇下滑的大背景下，人口老齡化突出、經濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰也將更為嚴峻。在人口向外流出下，這些城市的住房需求規模增長也多見頂收縮。
5.3、三四線城市：東南沿海城市持續領跑，逆週期下投資更關注長三角
作為衡量城市經濟發展最重要的宏觀指標之一，GDP基本能夠反映出當前城市的經濟實力。據2021年城市統計年鑑中的數據顯示，只有8%的城市經濟總量超過了5000億元，70%的三四線城市經濟總量介於500億元至3000億元之間，整體經濟實力仍處於較弱水平。從區域分佈來看，這些經濟總量較高的城市集中分佈在東部沿海一帶，特別是大灣區和長三角核心區的城市如無錫、佛山、南通等，這些城市的GDP總量都超過了1萬億，經濟實力甚至超過了大部分二線城市。
這些城市商品住宅市場成交規模亦處於同能級前列，其中佛山得益於廣佛同城帶來的大量需求導入和購買力支持，其成交金額更是達到了2074億元，超過了合肥、長沙、濟南等二線城市。無錫、東莞、常州等城市2021年下半年市場成交熱度雖大幅降温，但在大規模的經濟體量之下，城市的住宅需求總量依舊處於三四線前列，全年的商品住宅成交金額仍可保持在千億水平以上。
在三四線拿地金額分佈的變化上，房企對不同區域的偏好程度出現了較大差異，投資結構也發生明顯改變：自2018年以來，房企在長三角的投資佔比持續增加，2021年長三角區域的佔比達到62%，較2020年增加9個百分點，較2018年更是大幅提升15個百分點。
此外，百強房企在珠三角區域的投資佔比在25%左右上下波動，變化幅度不大，房企對於珠三角城市的偏好程度保持在較為穩定的水平；但中西部和環渤海三四線投資佔比持續下滑，從2018年到2021年，佔比分別下降8個百分點和3個百分點。由此可見，房企在投資撤離三四線城市的時候，最先退出的就是中西部和環渤海的三四線城市。
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文章來源:克而瑞