智通財經APP獲悉，光大證券發佈報告稱，預測時代鄰里(09928)2020-2022年EPS為0.25/0.42/0.63元，對應2020-2022年PE為31/18/12倍。綜合來看，光大證券認為公司2021年合理估值為28倍，予目標價13.12港元。由於公司關聯方交付面積增加、堅持細分領域收併購，實力不斷提升，首予“買入”評級。
截至2019年底，公司含市政環衞項目在內總合約面積5804萬平米（284個項目），總在管面積4648萬平米（229個項目），且其高管層管理經驗豐富。而在2016-2019年，公司合約面積複合增長率48%，在管面積複合增長率43%；公司營收復合增長率43%，歸母淨利潤複合增長率69%。
光大證券表示，通過以下幾方面來分析公司情況：從拓展策略來看，新增關聯方面積基本為住宅，新增第三方面積基本為非住宅；從併購標的類型來看，公司在非住宅領域側重於公建物業的發展；從增長前景來看，隨着時代中國銷售面積逐步結轉，公司從時代中國獲得的管理面積有望快速提升。公司在併購方面維持較為積極的態勢，且隨着區域內實力增加，未來項目中標率有望提升，帶動非住宅範圍擴大。
另外，從公司的營收結構來看，公司物業管理服務營收佔比約60%左右。2017-2019年，非業主增值服務營收佔比從19%提升至25%。2016-2019年，基礎服務、業主增值、非業主增值、其他服務複合增速分別為45%、26%、38%、90%。各項業務毛利率保持穩中有升，2016-2019年，基礎物業毛利率從18.4%提升至25.8%，總體毛利率從23.2%提升至28.2%。光大證券認為，公司在專業能力外包方面仍有優化空間，從而帶動毛利率進一步提升。
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