在連續提前幾年“排雷”後，綠城的業績開始展現出韌性。
據業績報告顯示，今年上半年，綠城的營收和毛利實現大幅增長，同比增幅分別為79.1%、41.6%。在備受關注的償債方面，綠城進一步優化結構，一年內到期債務佔比繼續下降至19.5%，境內外融資通道保持暢通。
在銷售額方面，綠城未能逃脱行業下降的趨勢，今年上半年的銷售額較去年同期下滑。不過，綠城管理層表示：“若接下來市場回暖較好，我們有信心完成3300億元的挑戰版目標；若市場回暖不好，則有信心完成保底版3100億元的指標。”
8月26日，綠城中國舉辦2022年中期業績發佈會。企業供圖
營收大增，預計淨利潤兑現度將更好
縱觀綠城的上半年成績單，營收、毛利實現大漲。在上半年業績發佈會現場，綠城中國董事會主席張亞東表示，除了規模，現在的綠城更加看重的是營收和利潤的增長。今年上半年，營收的增長確實是綠城業績報告中的亮點。
據業績報告顯示，今年上半年，綠城中國實現收入647.31億元，同比增長79.1%；毛利112.33億元，同比增長41.6%；毛利率為17.4%，同比下降4.6個百分點；利潤48.6億元，同比增長24.3%。
若扣除匯兑損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的税後淨影響、若干資產的公平值調整於期內的税後淨影響，今年上半年綠城的股東應占核心淨利潤為37.26億元，較2021年同期的27.25億元增加10.01億元，上升36.7%。
在盈利水平方面，綠城的毛利率、淨利率有所下降。綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強解釋稱，主要因為現在交付的主要是三年前甚至更早時期拿的地塊。受宏觀政策影響，整個行業的毛利率都在下行。此外，受限價影響，公司的品牌溢價能力和優勢沒能充分體現。
不過，耿忠強也指出，已售未結項目的毛利率已經鎖定，綠城拿地要求綜合平均的項目淨利率不低於8%，IRR（內部收益率）不低於15%，而且對兑現的確定性提出更高要求。從2022年上半年實際獲取地塊情況來看，確實質量更高，淨利潤接近10%，而且從現在來看最後的兑現度可能比拿地時的預測還要更好些。
融資暢通，短債佔比再降低，評級 “穩定”
自去年以來，受各種因素疊加影響，房地產行業經歷發展陣痛，不少房企遭遇資金鍊難題，債務相繼爆雷，融資通道受阻。背靠央企以及自身的品牌影響力，綠城融資通道依然暢通。
在境內融資方面，業績報告顯示，今年上半年，綠城完成境內債券公開發行本金總額為175.78億元，較2021年同期增長41.1%，平均利息成本為3.33%，較2021年同期下降40個基點，始終保持較低水平，獲市場充分認可。
境外公開融資方面，在信用債市場幾近冰封的環境下，綠城保持融資渠道暢通且成本合理，融資優勢凸顯。今年上半年，綠城成功發行兩筆債券，1月份發行3年期、本金4億美元的增信債券，票息2.3%；2月份，增發2025年到期、本金1.5億美元的優先票據，票息4.7%。
在債務結構方面，綠城進一步優化，2022年6月至8月期間提前償還4億美元銀團貸款，主動降低短債佔比。耿忠強表示，公司下半年境內公開市場到期債務是44億元，在境外債方面，僅有少量銀行類貸款794萬美元到期，美元債均要到2024年底之後才陸續到期。“公司一直進行嚴格的短債管理，與去年相比，短債絕對值和在總負債中的佔比均創新低。”
據業績報告顯示，今年上半年，綠城總借貸加權平均利息成本降至4.5%，較去年同期的4.6%下降10個基點。一年內到期債務比重較2021年末下降5.6個百分點，佔集團於2022年6月30日總債務的19.5%，較2021年底的25.1%進一步降低。
“我們已對未來銷售形勢、資本市場融資環境及合作方的情況做了充分研判，並做好充足的壓力測試，已對後續的每筆的貸款歸還及支出做出資金來源鋪排，以確保後續的貸款到期歸還及項目的交付。”耿忠強如是説。
因此，在境外評級機構高頻次下調房企評級的背景下，綠城維持評級穩定，目前穆迪評級為Ba3，展望“穩定”；標普評級為BB-，展望“穩定”。
貨值充裕，“有信心完成保底版3100億元目標”
在銷售規模方面，今年上半年，綠城累計實現總合同銷售面積約539萬平方米，總合約銷售額1128億元，其中，自投項目銷售849億元。
那麼，綠城能夠完成全年銷售目標嗎？對此，綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，今年初，綠城董事會給經營層下達的銷售任務是保底版3100億元，挑戰版3300億元。“我們要看接下來的市場情況，如果市場能夠在現有的基礎上有進一步回暖，對完成3300億元的挑戰版目標還是有信心的。如市場維持現在的情況，會下探一些，則有信心完成保底版3100億元的指標。”
不過，李駿也指出，從目前來看，雖然政策層面也有一些放鬆，出現了一些好轉的跡象，但市場整體回暖的情況仍有待觀察，對全年銷售指標目前還不能下定論， 還需要觀察接下來市場復甦的情況。
事實上，在下半年的貨值上，綠城安排得非常充足。綠城方面披露，總的可售貨值達到3819億元，自投項目貨值佔3016億元；其中，一線、二線城市佔比78%，杭州貨值551億元、北京貨值187億元、寧波貨值180億元。
李駿表示，2022 年下半年預計推出新盤貨值1850億元，較上半年增加140%左右；推貨量排名前六的城市依次是杭州、西安、北京、寧波、天津、上海，合計 950億元，預估佔比超50%，均為核心一線、二線城市。此外，得益於上半年穩健的投資，新拓展項目年內預計轉化450億元-500億元。
精準補倉，接下來拿地要求“零失誤”
在土地端口，今年上半年，綠城精準拿地，在全國8座城市新增20個項目，總建築面積約313萬平方米，集團承擔成本約304億元，平均樓面價約為每平方米12881元；預計新增貨值731億元，其中歸屬於集團權益貨值約554億元；權益比例有所提升，上半年新拓項目平均權益比例上升至76%。
土地投資不僅權益提升，在城市結構佈局上更加優化，聚焦高能級核心城市。在上半年綠城新增的土地中，一線、二線城市的新增貨值佔比高達90%，主要集中在北京、杭州、寧波等重點城市；從區域分佈看，聚焦長三角和京津冀地區，其新增貨值佔比分別為73%和24%，重點鞏固在浙江和北京的市場地位。
截至6月30日，綠城共有土地儲備項目251個（包括在建及待建），總建築面積約5649萬平方米，其中權益總建築面積約3157萬平方米；總可售面積約3762萬平方米，權益可售面積約2097萬平方米。得益於精準投資策略的有效落實，綠城總土儲結構也更加合理，一線、二線城市的土地儲備貨值佔比達76%，長三角區域的土地儲備貨值達54%。
值得關注的是，雖然行業下行、土地市場遇冷，但綠城在土地市場獲取優質地塊的機會更多了。綠城中國執行董事、執行總裁郭佳峯表示：“今年土地市場機會多，我們的淨利潤率符合投資要求，部分項目利潤水平超出要求，比如北京第一批獲取項目的平均淨利潤率接近10%，杭州第一批獲取項目的平均淨利潤率接近9%。”
“今年，公司投資項目數量會減少，權益增加，要求更高，要求零失誤。今年公司新增土地的質量比其他公司好，隨着行業形勢的逐漸回暖，相信兑現度會進一步提升。”郭佳峯如是説。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 吳興發