2020 年過半，在整體經濟大環境承壓的背景下，租賃行業負重前行。一季度，突如其來的疫情黑天鵝促使企業開始反思租賃行業發展的內在邏輯；二季度，我們觀察到行業正發生一些新的變化，企業開始聚焦資產質量，弱化規模指標，主動調整優化資產結構。吐故納新，從內部篩選、關閉一些運營低效的項目，通過收併購整合導入優質項目資源。
那麼，2020 年上半年各家長租公寓的成績單如何？克而瑞《 2020 年上半年中國長租公寓規模排行榜》為大家帶來解讀。
2020 年上半年租賃市場分析
1. 疫情加速市場下行探
2019 年，伴隨整體經濟環境收縮的大背景，租賃行業步入洗牌期。市場供需處於盤整的弱平衡狀態。進入 2020 年，疊加疫情的衝擊，加速租賃市場下行探底。根據克而瑞監測數據顯示，截至 6 月租賃行業的需求恢復尚不及預期。
一方面，由市場租金反饋來看，6 月 55 城租金平均價格為 30.90 元/平米/月，環比上升 0.7%，在租金連續三個月下降後首次出現温和上升。由於今年就業季租賃需求的釋放不達預期，導致租金水平仍較疫情前下跌 3.6%。
另一方面，雖然隨着疫情逐步得到控制，各企業積極復工復產，但部分企業為了控制成本，減少人員編制，失業率提升。就業環境弱勢下，導致 5 至 6 月全國 55 城新增房源供應大幅減少，市場供需相對萎靡。
2. 機構化租賃市場競爭格局或將重塑
強者恆強，資源整合，收併購頻現
2020 年上半年，疫情加速行業調整出清，機構化租賃企業面臨嚴峻的淘汰賽，企業資源整合、收併購事件頻頻。一方面，以建信為代表的國資金融機構入局租賃市場，與運營商合作，整合收購房源。另一方面，頭部企業憑藉融資優勢在行業下行期進行資源整合。
輕重模式兩端化成為趨勢
行業下行期，中資產模式發展承壓，輕重模式兩端化成為趨勢。
一方面，存量市場格局內輕資產模式快速發展，具備輕資產管理優勢的集中式運營商通過資源整合，提升市場效率。另一方面，房企長租公寓依託租賃用地、自持類土地資源開闢增量市場。
2020 年上半年集中式長租公寓規模榜單解讀
1. 規模拓展停滯，二季度開業增速回升至 6.3%
二季度，房企長租公寓整體規模拓展仍處於停滯狀態，各企業聚焦內部資源做結構優化，提升資產質量及開業轉化，導致 TOP20 房企長租公寓管理規模增速環比一季度下降 5%，且 TOP20 管理規模門檻相較一季度有所下降；同時，二季度開業增速回升，新開業規模增長 6.3%。
究其原因，企業對資產質量進行結構性優化，導致管理規模的下滑。萬科泊寓退出部分廣深城中村改造項目；龍湖冠寓轉向提升經營質量，加大重資產項目的開發力度，選擇主動調整優化部分運營欠佳的項目，金地草莓社區、石榴熊貓公寓及寶地友間公寓也調整關閉了部分運營低效的項目。
截至 6 月底，TOP20 企業累計管理規模下滑至約 67.8 萬間，但開業規模上升至 35.7 萬間。預計，下半年房企長租公寓仍將聚焦提升經營質量及開業轉化，規模維持低增速。
2. 融資優勢下，頭部效應加速
上半年 TOP20 房企長租公寓企業陣容穩定，目前市場競爭格局基本成形。頭部企業仍保持較高的開業轉化，TOP5 企業中，萬科泊寓仍保持領先優勢，上半年新開業轉化約 15000 間，平均月增長約 2500 間。並且，北京首個集體土地租賃項目萬科「泊寓 | 院兒」也於近期入市。
其次，龍湖冠寓、朗詩寓二季度新開業分別達到 3270 間、3555 間，開業轉化情況較好。
此外，合景泰富新開房源超 1000 間，二季度首次進入 TOP 10；佳兆業開業轉化提升，累計開業房源超 9000 間，上升至第八位。
在融資收緊的環境下，頭部企業具備多渠道、低成本的融資優勢，通過發行 4%-5% 的租賃住房專項債券，獲取資金優勢。在市場下行週期中，市場競爭的調整下提升企業市佔率。
二季度 TOP5 企業頭部效應加速顯著，TOP5 企業開業規模佔 TOP20 比例達到 76.2%，相較一季度環比再提升 2%。
3. 開業增長聚焦重資產模式
由於中資產模式下擴張資金壓力較大，房企偏保守的態度下，轉向聚焦具備資源優勢的重資產模式。上半年，龍湖冠寓、景瑞悦樘及中駿方隅相繼推出位於核心城市的優質重資產項目。以二季度為例，中駿方隅上海新開業兩個重資產項目，新增房源 965 間。
同時，由於重資產項目開業轉化週期較長，在中資產模式拓展收縮的背景下，規模低增速常態化，更側重「質」的重資產模式成為開業轉化增長的主要方向，優質資產也更能提升企業和資產的抗風險能力。
4. 政企合作，增長亮眼
今年初，全國住房和城鄉建設工作會議再次強調鼓勵發展政策性租賃住房，政策性租賃住房也將成為長租公寓市場重要組成部分。未來，政企合作也成為房企長租公寓努力開拓的增長點。
頭部企業中，萬科泊寓、龍湖冠寓、朗詩寓及旭輝領寓等均較早佈局政企資源，展開公租房、人才公寓的合作，合作落地如萬科閔房泊寓疏影店、重慶龍湖冠寓嘉陵大廈等項目。同時，綠地、中駿等房企也在積極跟進政策性租賃住房。
二季度，朗詩寓杭州新開業 4 個項目，其中，與政府合作的大規模租賃社區——朗詩寓瓜山未來社區項目新開業兩家門店。此外，值得關注的是旭輝領寓憑藉前期聚焦深耕上海資源，積極展開政企合作，上半年在上海松江和閔行落地5個輕資產項目，管理規模上升至上海第一位。
對比房企長租公寓整體二季度開業增速回暖的趨勢，運營商面對資金壓力較大，二季度整體開業規模下降，內部梯隊呈結構性增長，頭部企業進行結構優化，去弱留強，拓展藍領產品線，提升企業整體規模的含金量，中小規模運營商增長乏力。
1. 項目優化調整，導致二季度整體開業規模下降 0.6%
截至 2020 年二季度，品牌運營商長租公寓的開業規模累計約 23.2 萬間。二季度，運營商基於一季度門店的經營情況，對項目進行了優化調整，同時增加一些質地較好的項目，導致了整體開業規模的小幅下降。同時，整體拓展持續收縮，企業仍保持謹慎態度。
從運營商規模榜 TOP10 企業排名來看，魔方、樂乎、V 領地穩居前三。新增開業方面，二季度魔方落地 2 個項目，新開業房源 515 間；樂乎一季度對新模式下部分項目進行優化整合後，二季度新增開業 1232 間，覆蓋北京、上海、廣州、深圳一線城市；V 領地上海新增開業 819 間，自 19 年下半年開始發展輕資產模式，目前輕資產項目佔比已達 53%。
此外，酒店系背景的窩趣和城家憑藉輕資產管理優勢，繼續保持良好增長勢頭，二季度新開業房源分別達到 1900 間、1288 間，環比增速達到 9%、13.6% 。
整體來看，項目開業增長主要來自輕資產模式的支撐，在資金壓力下，中資產模式增長乏力。
2. 頭部企業藉助收併購，強化優勢
2020 年上半年，行業收併購事件頻現，資源整合進行中。魔方集團收購 V+SPACE 上海白領項目，強化核心城市的資源優勢。安歆集團戰略併購「易企租」，增加牀位數超 2000+，通過對「易企租」現有項目及其他資源的深度合作，擴大安歆運營規模及服務範圍。此外，樂乎通過與 CCB 建融家園合作，藉助城市資源優勢，二季度實現規模增長。
截至 2020 年二季度，運營商規模榜 TOP3 企業累計開業規模已佔到 TOP10 企業整體份額 39%，頭部企業通過收併購及強強合作，無形中提高了行業進入門檻，提升了行業集中度。
3. 企業持續佈局藍領賽道
進入二季度，全國基本實現全面化復產復工，藍領公寓需求度恢復較快。企業持續看好並加碼藍領賽道，二季度樂乎、窩趣均佈局藍領市場，推出藍領產品。
樂乎在北京推出首個企業服務公寓項目；而窩趣繼推出服務式公寓後，也推出首家企業公寓-華舍公寓。專注藍領公寓的樂璟生活社區，二季度新開房源 300 間，落地武漢首個大型藍領社區項目。
小結
2020 年，租賃行業在疫情的衝擊下飽受爭議，企業面臨生存的考驗，成長更加重「質」而非量。
第一，行業不再過度盲目追求規模高增長，企業開始注重經營的穩定性和抗風險性。企業不再用單一的規模化指標衡量成長和發展，開始迴歸內在成長邏輯，關注自身經營能力的提升。
第二，企業聚焦內部資源結構的優化，一方面主動淘汰、關閉一些經營不善的項目，另一方面通過收併購或合作導入優質資源，來提升整體的資產質量和經營效率。
第三，由全國化佈局到聚焦核心城市佈局。疫情的衝擊下，更重視進入城市和項目的資產質量，規模化佈局之下更聚焦核心一二線城市。
展望下半年，租賃行業將開啓新一輪的發展週期，行業面臨復甦之際，企業也將調整好最佳狀態迎接下一輪的機遇。