年報觀察｜雅生活：不確定性下的內生增長路線

觀點網新冠疫情捲土重來打亂了雅生活的節奏。

去年3月，這家公司舉辦了2020年全年業績投資者推介會，而知情者告訴觀點新媒體，今年的業績推介會推遲到了5月10日才召開。

雅生活2021年度經審核業績亦延遲至4月29日披露，好在表現頗為亮眼，此前市場擔憂的被其母公司“掏空”並沒有發生。

報告顯示，2021年，雅生活收入140.8億元，同比增長40.4%；毛利38.69億元，同比增長30.1%，毛利率從29.7%降至27.5%；淨利潤25.66億元，同比增長30.1%；公司股東應占利潤23.09億元，同比增長31.6%。

規模方面，雅生活總裁李大龍曾頗為樂觀表示，預期在2021年年底，公司合約面積有望接近7億平方米，在管面積達到5億平方米。

截至2021年12月31日止，雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米，在管項目超過4100個，目前規模位於行業前三。

雅生活指出，第三方項目通過市場拓展、行業整合等方式擴張，來自第三方項目的合約面積（含控股成員企業）達5.15億平方米，較上年末增長33%，佔總合約面積的77.7%，已成為集團規模增長主要來源。

參會投資者轉述，雅生活董事會聯席主席黃奉潮稱，雖然現在各方面形勢有很多不確定性，但公司會爭取未來3年複合增長率在營收上達到25%，利潤上爭取有20%。

第二增長曲線

業態分佈上，目前雅生活在管項目42.5%為住宅，44.9%為公建，12.6%為商業及企業服務，分佈較均衡，且76%項目位於一二線城市。

從收入情況看，雅生活佔主要收入的物業管理服務收入同比增長33.6%至86.6億元，業主增值服務增長77.3%至18.7億元，城市服務收入約7億元，外延增值服務收入較上年同期增長14.7%至28.6億元。

雅生活表示，業主增值服務收入大幅增長，淨利潤同比漲56%，成為集團的增長第二曲線

2021年，雅生活成功投資及孵化“51家庭管家”、“樂鯨靈”幼托等生態業務品牌，依託資源迅速滲透，並初步具有市場化拓展能力。此外，年內攜手頭部品牌，加大專業化運營，家裝宅配、社區零售等業務取得快速增長。

同時，雅生活發展非住領域，即機構類增值服務，包括餐飲、通勤、物資採購等公建特色增值服務，以及商企定製、會務、企業集採和零售等商辦業態特色增值服務。

2021年，雅生活機構類增值服務收入約為3.18億元，較2020年2.37億元增長34.3%，佔業主增值服務收入的約17%。

對於雅生活而言，業主增值服務業務類型多樣，不僅可以提高收入，毛利率也比較高，未來有助於改善毛利率指標。

5月6日，匯豐研究發表報告指，去年雅生活毛利率按年跌2.2個百分點至27.5%，主要是由於毛利率較低的第三方項目及增值服務新業務佔比有所增加。

值得一提的是，雅生活2021年財報新增城市服務板塊收入7億元，佔比5%。據悉，雅生活在2020年就對城市服務進行佈局，2021年3月份斥資約11.8億元收購北京慧豐、大連明日等五家城市服務公司股權，城市服務板塊到了有所增長的階段。

“雙千億”新詮釋

2021年財報顯示，雅生活受限制現金從2020年的2757萬元增加到33.5億元，現金及現金等價物從2020年的50.6億元減少至2021年底的43.9億元，減少約6.7億元。

公告指出，受限資金主要為存放於中國內地銀行的固定利率一年期定期存款。其中33億元的定期存款已質押用於業務拓展合作方的銀行借款或授信擔保。

此事讓人不禁想到，去年有地產企業下屬物業公司，因收購關聯方資產被交易所問詢是否涉及通過轉移優質資產向關聯方輸送利益。

雅生活管理層於投資者會指出，受限資金是集團或者説雅生活商業上的安排，主要是為了投資一些項目及鎖定標的。在4月份的時候，隨着集團一些商業上的安排和市場環境變化，已及早地將這些資金進行解除，不會對集團產生任何的額外影響

對此，黃奉潮還專門給股東及投資者打了一劑定心丸，其較為鄭重地聲明，雅生活從未出現與大股東未經披露的關聯交易與資金來往。

或許是受去年下半年母公司雅居樂遭遇地產行業調控，出現現金流危機影響，雅生活在投資者會上強調了有質量發展以及維護現金流的重要性。

雅生活首席執行官李大龍提到，去年雅生活提出雙千億目標，一方面有一個定量概念，但更重要的還是定性，雅生活希望是能夠有質量地發展。

“雙千億是什麼概念呢？就是平台+生態，平台就是我們的業務規模，是主業，主業就是要擴大管理面積，提升服務口碑，同時也是要保現金流。”李大龍説道。

雅生活表示，因為現在受到房地產的影響，股東輸送面積有一定不確定性，從謹慎的角度，希望每年內生增長面積達到8000萬平方米。到2025年左右，雅生活合約面積會超過10億平方米，在管面積接近8億平方米，會按照這個指標來進行平台層面的佈局。

雖然以內生式增長為主，但雅生活並不排除繼續進行收併購。

該公司提出收併購主要有兩個方向：一是在主業層面上的佈局和收併購。雅生活管理層認為，隨着二級市場估值的下調，今年一級市場可能還有一些房地產下屬物業公司會存在一些流動性的問題，價格會有一定的調整；

第二，雅生活會按照戰略的安排和部署，以戰略為導向，適時進行合適的收併購，以進一步補充在產業層面的佈局。

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