短期借款飆升9600％：金融街為何如此脆弱？

“營業收入和淨利潤的下滑幅度在眾多上市房地產企業也較為少見。”

進入2020年，起家於北京的金融街控股股份有限公司通過發債融資的節奏在迅速加塊，今年前4月，其在公開市場融資規模已經超過150億元，同時，還有181億元的公司債待發行。相關數據顯示，金融街今年前4個月的融資規模，在房企中排在第3位。

在短期債務迅速增加的同時，金融街今年一季度的淨利潤下滑幅度也領先眾多房地產企業，股價則一路下滑。

短期借款飆升近百倍，淨利潤下滑超7成

今年一季度末，金融街的短期借款由2019年末的5000萬元上升至今年一季度末的48.5億元，增幅9600%。

短期借款增加的同時，營業收入和淨利潤卻在大幅下跌，且下滑比例在眾多上市房地產企業也較為少見。

財務數據顯示，今年一季度，金融街實現實現營業收入22.45億元，同比下降42.37%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.65億元，同比下降73%；實現銷售簽約額25.4億元，同比下降65%。

對比過去數年盈利狀況可以發現，今年一季度，金融街營業收入不及去年的10%，淨利潤僅為去年全年的6%。

中誠信在評級報告中指出，從短期償債能力來看，2019 年末，金融街債券及長期借款面臨到期，短期債務有所增長；2020年一季度公司發行超短期融資券，短期債務規模上升，短期面臨一定償付壓力。

從槓桿情況看，金融街的槓桿比率處於較高水平且呈現上升趨勢。資產負債率從2017年的73.08上升至今年一季度末的 76.09，淨負債率從2017年的151.47 上升至今年一季度末的202.56。

6月2日，金融街公告稱為資產負債率70%以下控股子公司湖北當代盛景投資有限公司債務融資提供7.2 億元擔保。

另據《財經塗鴉》瞭解，目前金融街為全資子公司、控股子公司及參股公司提供擔保的餘額已達到205.89億元，佔公司最近一期歸屬於母公司股東的淨資產比例為59.32%。

數據還顯示，截至 2019 年末，金融街淨資產金額為 389.81 億元，有息負債餘額為 869.51 億元；截至 2020 年 4 月末，有息負債餘額為984.25 億元，累計新增有息負債金額為 114.74 億元，佔公司 2019 年末淨資產的比例為 29.43%。

據《財經塗鴉》梳理，新增有息負債主要來自於非金融企業債務融資工具和商業房地產抵押貸款支持證券及其他有息負債。今年以來，金融街在1月、3月和4月分別發行了29億元、19億元和25億元超短期融資，同時也在4月發行了一筆80億元的資產支持專項計劃。

5月底，深交所債券項目信息平台顯示，“金融街控股股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券”項目狀態更新為“已受理”。

據瞭解，本次債券的發行規模為不超過181億元，本次債券募集資金扣除發行費用後擬用於償還到期債券和其他金融機構借款等用途。

此外，6月4日，金融街還發布公告稱擬發起5億元信託計劃，關聯公司長城保險、大家財險共計認購4.9億元。

不過，從貨幣資金來看，截止今年3月末，其擁有的貨幣資金僅87.18億元，同期經營活動現金流淨額為-45.92億元，投資活動現金流淨額-0.119億元，籌資活動現金流金額22.96億元，現金及現金等價物淨增加額則為-23.08億元。

金融街認為，經營活動產生的現金流量淨額的減少主要原因一是受新冠肺炎疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減少；二是公司支付投標保證金等支出較去年同期增加。

對於2020年的資金管理策略，金融街表示，將強化資金調度，高度關注現金流安全，確保資金安全穩健，實現銷售簽約回款、項目土地投資、工程建設支出等大額資金收支之間的平衡，繼續改善經營活動現金流；同時用好資金融通渠道，除銀行、保險等間接融資外，綜合運用公司債券、資產證券化、中期票據、超短期融資券等金融產品。

存貨存在去化壓力，股價年內跌幅近20%

截止今年一季度，金融街的存貨規模尚有813億元，中誠信評級報告指出，金融街的存貨去化有待加強，公司部分項目受地方政府限價政策及競爭環境等影響，銷售進度不及預期，存貨去化水平有待加強。

對於2020年的發展戰略，金融街指出，一是堅定區域發展戰略，深耕五大城市羣中心城市，適當拓展環五大城市羣中心城市一小時交通圈的衞星城/區域；二是堅持聚焦主業，堅持以商務地產為重點，以住宅地產為基礎，戰略性佈局特色小鎮，如旅遊度假康養小鎮、綠色金融科技小鎮等。

華泰證券研究認為，當前金融街的開發業務佈局依然集中於核心一二線城市,銷售表現預計持續受到調控政策的影響，熱點城市回暖具有一定的不確定性。

金融街起家於北京金融街區域，隨後將業務延伸到天津、廣州、上海等一線城市，並進一步延伸至重慶、武漢、成都等內地城市，但從銷售數據可以看出，金融街的業務依然集中在一線城市，在內地城市的發展相對緩慢，業務佔比也相對較低，惠州、武漢、成都的銷售金額佔比不足5%。

華泰證券報告還指出，金融街每年投資性房地產公允價值變動收益對淨利潤的貢獻較大,如果未來租金水平下降或市場租金回報率中樞回落,公允價值變動收益可能不及預期,造成公司淨利潤波動。

值得關注的是，不良的業績也直接反應的資本市場的股價走勢上，疊加負債不斷增加，金融街的股價也是從年初的8.1元附近降至目前的6.6元，跌幅近20%，總市值已不足200億元。