作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
近日，建業地產（0832.HK）實控人胡葆森，多次出手落實其“億元增持計劃”。
5月21日，胡葆森透過全資持有的恩輝投資，耗資176.8萬港元增持了約80萬股建業地產股份，將所持建業地產股權比例由69.11%提升到了69.13%。
而在一天前（20日），胡葆森剛剛耗資647萬港元，增持了約300萬股建業地產股票，將所持後者股權比例由69%增至69.1%。
控股股東的連續增持行為，刺激了建業地產在資本市場的股價表現。5月21日收盤，建業地產收報1.85港元/股，相比上個交易日上漲1.82%。20日收盤，建業地產收報2.190港元/股，漲3.79%，是當日股價漲幅最大的房企之一。
不過，若將時間線拉長至近一週來看，建業地產則成為了股價跌幅較大的房企之一，周內股價跌幅達17.37%。
為何會有這樣的反差？一切要從5月12日，建業地產宣稱分拆中原建業赴港上市説起。
除權致股價跌回四年前
彼時，建業地產公告稱，董事會批准建議分拆旗下代建公司中原建業赴港上市。截至去年末，中原建業的淨利約6.81億元，在管項目206個，涉及面積2550萬平方米。
若順利上市，中原建業將成為繼綠城管理後，港股第二家內地地產代建業務上市公司。胡葆森也將迎來除建業地產、築友智造科技（0726.HK）、建業新生活（9983.HK）之外的第四家上市平台。
然而，在分拆上市消息發佈的次日（13日），也即按照除權標準買賣建業地產股票的首個交易日，建業地產的股價出現大幅震盪，一度跌逾60%。截至該日收盤，建業地產報2.02港元/股，跌幅達49.67%。5月14日，建業地產的股價進一步下探至1.9港元/股，跌幅6.03%。
值得一提的是，建業地產股價上一次觸及1.9元的低位還是在2017年6月底，除權導致建業地產的股價直線跌回四年前。
為了“護盤”建業地產，胡葆森在5月18日增持了約300萬股建業地產股票，並表示，將在未來6個月內擇機通過公開市場或大宗交易、協議轉讓等方式繼續增持建業地產股票，增持總金額在8000萬港元至1億港元之間。這也被外界稱為是胡葆森的“億元增持計劃”。
頻繁的增持為資本市場注入了信心。5月18日至19日兩天，建業地產股價連續反彈，累計漲幅超11%。
業內指，中原建業分拆上市後，建業地產及中原建業將作為兩家獨立的上市公司存在，市值也會根據分拆後的公司基本面進行重估。按照過往案例來看，除權後的首個交易日，確實會出現原母公司股價波動較大的狀態，建業地產也不例外。
不過，相比建業地產龐大的房地產開發業務，中原建業並不起眼。截至2020年底，建業地產的營收為433.04億元，第一大業務板塊物業銷售的貢獻為416.07億元，佔比96.08%。而中原代建僅為其貢獻了約11.52億元營收，佔比2.66%。
正因如此，不少市場人士表示，中原建業的分拆除權對建業地產市場重估造成的實質影響，理論上應該有限。建業地產的股價之所以在除權日前後大幅波動，顯示出了投資者對中原對建業地產發展態勢的悲觀。
上述觀點與海通國際在研報中的判斷頗為一致。海通國際估計，建業地產每股資產淨值約為20港元，按照資產淨值折讓75%估算，建業地產的股票目標價理論上應為5.23港元。而截至發稿（24日），建業地產的股價僅約2.26港元/股。
業績突圍不易
雖然目前代建領域只有綠城管理一家上市企業，但這並不意味着，房企對這一賽道的佈局缺乏熱情。據焦點財經梳理，目前，包含恆大、萬科、中海、保利等大型房企，以及當代置業、廣宇發展等中小型房企在內的30餘家房企，都已先後進入了代建領域，搶食市場蛋糕。
在克而瑞看來，代建模式之所以日益受到房企重視，主要原因在於，行業調整帶來的土地成本高企以及融資環境收緊，致使房企資金壓力上升。因此，房企在追求規模擴張的同時，增強抗風險能力的需求也越來越大。
以建業地產為例。截至2020年底，其重資產銷售額為683億元，同比減少4.8%。若加上約343.03 億元的輕資產業務銷售額，建業地產的累計銷售業績達到1026億元，在河南省的市佔率為10.8%，同比下降0.4個百分點。
在盈利指標方面，2020年，建業地產的毛利率僅19.9%，同比降低6.1個百分點。在“大本營”鄭州，建業地產旗下項目的結轉毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年的17%，下滑明顯。
該期末，建業地產剔除預收款後的資產負債率為85.5%，淨負債率為56.8%，非受限現金短債比為1.48。其中，剔預後的資產負債率踩中“三道紅線”融資新規，位列“黃檔”，未來有息負債增速不得超過10%。
在國內房企中，鮮有資產負債率超過90%的企業，建業地產就是其中一家。2019年至2020年，建業地產的資產負債率分別為91.25%、91.10%，連續兩年保持在90%以上的高位水平。2016年，建業地產迎來近年來資產負債率的最低點，但也達到了84.21%，超過了80%的行業紅線。
隨着規模的擴張，建業地產的負債總額逐漸由2015年的324.4億元攀升至2020年的1493.19億元。為了減輕債務的壓力，建業地產自去年下半年開始頻繁“借新償舊”，且借貸成本高企。
受此影響，建業地產的融資成本由2019年的3.95億元激增至去年底的12.72億元，增幅高達221.8%，吞噬了其當年70.59%的歸屬股東淨利潤。
2021年以來，建業地產的銷售表現也不盡如人意。今年前四個月，建業地產的合同銷售額同比微增4.5%至219.15億元；合同銷售面積同比增長8.7%至319.42萬平方米。但其銷售均價卻同比減少3.9%至6861元/平米。
這意味着，建業地產或正“降價跑量”衝業績。但即便如此，其也僅完成了1200億元年度銷售目標的約18.26%。
對於分拆代建業務上市，建業地產表態稱，此舉有利於公司實現股東利益的最大化，明確輕重資產的業務重心，完善資源合理分配，增強決策流程，以對市場變化；提升企業形象和透明度，提升融資的靈活性。
對此，有業內人士分析稱，分拆代建業務上市，是建業在融資空間受限的情況下，採取的一種變通的融資策略。這種股權融資既可以解決一部分資金問題，又不會增加負債率。
事實上，中原建業自身也存在着待解的發展難題。過去幾年，中原建業肩負着建業地產走出河南的夢想，但直到去年底，其僅簽約了13個省外項目，分佈於海南、新疆、山西等6個省份，相較整體246個項目而言佔比較低。
招股書披露，2018年至2020年，中原建業的營收分別為6.76億元、10.29億元與11.52億元，增速為119.7%、52.21%及11.95%，表現出增長放緩態勢。
代建市場的容量受房地產大市場容量所限，有着明顯的天花板，業內人士稱。如果未來中小房企逐漸出局、更多的地產龍頭加入代建賽道，諸如中原建業一般的區域型企業，未來的市場競爭將會更加激烈。