文丨一點財經編輯部
這兩年，中國奧園（03883.HK）董事長郭梓文總會暗自頭疼：明明再過4年才要過60大壽，為何現在開始“犯太歲”了？
這個“太歲”，來得突然且持久。先是在2019年7月，有人匿名舉報中國奧園通過“明股實債”的手段美化業績報告；不到一年後，親哥郭梓寧又收到湖南省臨澧縣人民法院的限制消費令，幾乎同時，匿名舉報的故事在郭梓文身上再次發生。
這幾件事情，讓部分二級市場的機構投資者拂袖而去——“蒼蠅不追無縫的蛋”，寧可信其有，早早抽身，免得踩雷。
只是苦了郭梓文，既要措辭嚴厲的否認指控，更得掏腰包增持公司股票，安撫那些騎在牆頭的驚弓之鳥。
細心人會發現，驚弓之鳥數量着實不少：兩次“閃退”，都讓中國奧園股票跌去7%-8%；更值得注意的是，一年前增持股票時，股價還是10.72港元，郭梓文一口氣買下200萬股；一年後的股價已經跌至8.82港元，增持數量也減少了100萬股。
郭梓文想用實際行動展示足夠的信心，可是這些都不足以打動已經離席的投資者。
要説郭梓文錢緊了，中國奧園不行了，劇情太過潦草。一家1996年成立，2019年合同銷售額破千億的房企老炮兒，股價剛有些波動，就要塞進輿論的“高壓氧艙”裏重點觀察，這顯然太過敏感。
可是行業調整期，在質疑與辯白中左右橫跳，又有誰知道中國奧園會不會一腳踩空呢？
要説怕，郭梓文當然害怕。按照統計局發佈數據，2020年1-8月全國商品房銷售額96943億元，增長1.6%，大勢沒那麼差，甚至好轉來得有些意外。這個時候該如何向市場解釋，之前的一切都是意外，對中國奧園的否定都是錯誤呢？況且，為何所有人只錯怪中國奧園呢？
郭梓文還在尋找答案。只是這個過程中，中國奧園在資本市場上已經變得沒有那麼香了。
01、尷尬的被做空
2020年7月末，《財富》中國500強榜單發佈。中國奧園上升75名，位列於榜單204位。這則喜訊，讓員工開始奔忙，大張旗鼓更新了官網公司介紹，不亦樂乎地推送大量軟文。
可郭梓文卻難展笑顏：整個上半年，港股成為沽空者的獵場，維他奶國際（00345.HK）、康哲藥業（00867.HK）以及聯想集團（00992.HK）先後遭到狙擊。血雨腥風中，中國奧園也未能倖免。
3月3日，中國奧園股價在11.84港元附近開始走低，僅僅12個交易日後，其股價最低跌至7.17港元，區間最大跌幅39%。
更憋屈的是，與前述三家公司被市場做空機構狙擊不同，中國奧園是被一位ID為“一個有良知的地產人”，在社交平台上爆料其存在“明股實債”、虛報合約銷售和回款等諸多問題。
疊加當時市場環境和做空氛圍，中國奧園市值兩週時間便被抹去了近四成。儘管此後在7月初，其股價一度受上半年合同銷售額508.72億元的提振，但很快市場投資者再度集中拋售中國奧園股票，最大跌幅亦達37%。
按照年初中國奧園的既定目標，2020年合同銷售額需要增長12%，算下來至少要達到1322億元。如此計算，508.72億元的上半年銷售額只完成了全年業績的38.5%，但由於銷售“旺季”主要集中在下半年，達成既定目標應該是情理中事。
可從結果來看，上半年282億元的營收和82.8億元的毛利潤，以及郭梓文的信誓旦旦並沒有挽住投資者對中國奧園價值發現的信心，公司股價持續滑落，至今難振。
可恨，着實可恨。這恨，來自對匿名者的詛咒，同樣也是對出逃者的恨鐵不成鋼。這麼多年過去了，投資人對中國奧園連這點信心都沒有嗎？還是其中仍存在更大的坑？
事實上，雖然中國奧園下半年到期的短債約200億元，但其賬户上存着694億元現金，銀行裏還伏着900億元的授信額度，似乎並不存在資金鍊崩壞的問題。
至於79.8%的淨負債率，談不上壓力。橫向比較2019年建發國際（01908.HK）174%與福晟國際（00627.HK）122.6%的歷史高點，中國奧園再健康不過。
“公司對於淨負債率沒有明確指標要求，目前來看90%以下都是健康的。”郭梓文臉上寫着自信，但他還是想不通，投資者為何背中國奧園而去。
02、加法與減法
信心不是喊出來，而是做出來的。
看看特斯拉（TSLA），若不是上海超級工廠能夠實現年產量50萬部新車，股價怎能突破4000億美元大關？這年頭兒，信心來自力量，只要你夠強，錢、市值、資源都不是問題。
要這麼説，中國奧園確實有點“不給力”。
這幾年，地產圈兒的價值觀已經升級。大佬們都意識到，眼裏不能只有土地，還要有生態的框架：一套100平方米的房子，獨立銷售能賣500萬元；可是將它拆成20平方米的花園和80平方米的房子，產生的價值遠不止500萬元。
當然在房企眼中，並非只有花園才能抬高房價，融入文旅、康養、會展、物業管理等理念的社區同樣可以達成目標。只要將它們全部塞進同一個片區，更會產生生態附加值，反向帶動海量物業銷售，這才是未來的生意。
在一線城市，這種模式被稱為CAZ（Central Activity Zone，中央活力區），用來替代傳統的CBD（Central Business Zone，中央商務區）模式。看看萬科亞運村、融創在南京的玄武·映、保利·天匯，都是這麼回事兒。
這麼看，中國奧園醒得還挺早。從2018年開始，郭梓文就喊出了“一業為主，縱向發展”的戰略佈局。
“一業”好説，就是地產，用土地兑換價值；“縱向”較為複雜，商業運營、物業管理、健康醫美、文旅養生，以及跨境電商，一個也不能少。
換言之，中國奧園打了多元化的算盤，給傳統業務做“加法”。
2019年2月，中國奧園完成分拆奧園健康（03662.HK），完成第一步“加法”；2020年4月，以中國奧園為主要股東的中國文旅集團，向港交所提交招股書，繼續豐富多元化的內涵。一系列舉措，讓中國奧園的健康醫美與文旅養生有了立足之處。
“房地產業天花板10年後就會到來，以後再佈局就太晚了。”郭梓文一早就在敲打員工。只是醒得早了，並不意味着有蟲吃。翻看這兩個獨立板塊的成績單，總是有些沉重與無奈。
奧園健康總想着打造醫美、康養、中醫等業務為主的大健康產業。可是其2020年上半年報顯示，中國奧園及關聯方為其提供的在管物業面積為1487.3萬平方米，收入2.1億元，佔奧園健康總收入的90.2%，康養的殼子裏裹着物業管理的瓤。
曾有媒體統計，國內37家文旅集團2019年的營收總額為3689億元，平均值99.7億元。相比之下，奧園健康2.1億元的盤子，實在有些寒酸。
至於中國文旅集團，倒是沒有偏離正軌，營收規模已從2017年的1.86億元增至7.36億元，淨利潤也從0.45億元增至1.04億元，只是償還的銀行及其他借款已經從1.02億元增至5.78億元，負債率已經達到632%、272.2%。
無論怎麼看，中國奧園兩次分拆都不是沿着行業前進方向探索未來生財之道，倒像是為了維繫主業增長而被迫剪掉的“雞肋”。
經過一番大刀闊斧的改造，中國奧園不過是繼續在傳統業務形態裏挖潛，而且效果非常一般。最初一系列的加法，最終硬生生做出了減法模樣，讓資本如何放心地託付未來呢？
別怪大家成了驚弓之鳥，中國奧園的根一開始就紮在牆頭上。
03、死守“生命線”？
如果康養和文旅都成了點綴，中國奧園只能回到地產這“華山一條路”。郭梓文也是這樣設計的。
縱觀上半年中國奧園最大的動作，要算11.6億元收購京漢股份（000615.SZ）29.99%股本，後者位於重慶、保定，尤其是在廣東陽江29.4萬平方米的土儲資源。
儘管陽江市並非在粵港澳大灣區規劃內，但卻有着非比尋常的區位優勢——大灣區與北部灣城市羣的戰略交匯點，是大灣區建設的重要交通樞紐。
截至2020年6月，中國奧園擁有超過50個城市的更新項目，提供額外可售貨值約為6587億元，其中粵港澳大灣區佔比高達到95%。把錢花在大灣區，把未來賭在這5.6萬平方公里土地的走勢上，中國奧園已經拼了。
發佈中報時，奧園管理層表示，每年會拿出350-400億元的資金，用以重點儲備大灣區以及和中西部核心城市。
“相信未來的2-3年項目會翻一番，貨值也會翻一番。”按照郭梓文的設想，未來4、5年路走成什麼樣在此一舉。
這是一個關於破釜沉舟的故事，但也是一個風險係數極高的遊戲。當年，楚霸王項羽成了，贏得鉅鹿之戰；高貴鄉公曹髦敗了，死於司馬昭之手——究竟是名垂千古還是隨風而去，往往在一線之間。
能説出這些話，郭梓文已經不想回頭，當然不想回頭的不止中國奧園一家。
“未來富力地產轉化土地儲備仍以舊改為主。”富力地產（02777.HK）的淨負債率仍高達177%，不過董事長李思廉仍然想相信自己能翻身，信心來自大灣區更新項目。中國奧園的淨負債率還不足80%，這麼看富力砸的“鍋”和“船”，比中國奧園更多。
至於佳兆業，其2680萬平方米土儲52.2%都集中於大灣區。要是算上囊中167箇舊改項目，佔地4200萬平方米的土地99%都位於大灣區，佳兆業的也是滿手王牌，短時間打不完。
佈局大灣區發展的企業，像“煮餃子”一樣紛紛下鍋，算上碧桂園（02007.HK）、恆大（03333.HK）、萬科（000002.SZ）等龍頭企業，熱鬧的不一般。那麼對於中國奧園，問題就變成了如何在大灣區脱穎而出，而非依靠大灣區土儲達到怎樣高度。
短期內，亮出大灣區土儲的家底，好像每家地產商口袋裏，都有幾百萬平方米的增值土地待售，源源不斷，每家房企的業績，都捆綁在上升通道，等着市場被點燃。
只是從政策面來看，滅火才是樓市的當務之急。為確保樓市平穩發展，各地出台調控政策已經成為常態。中原地產研究中心統計數據顯示，2020年1-8月全國房地產調控政策次數竟高達368次。
隨着深圳以及廣州等地公佈9月市場數據，房價已經停止瘋狂上漲——大灣區不能保證一定會有樓市不降的神話。
中國奧園主業這條路，其實也不好走。
04、結語
不久前，中國人民銀行對全國50座城市的2萬名城鎮儲户進行了一次問卷調查，結果發現人們的購房熱情仍然在，20.1%的居民打算購房。即使疫情惱人，在人們內心深處，仍然存放着足夠的信心，對全國經濟形勢持續向上的信心。這個年頭，信心才是最值錢的。
投資者也想給中國奧園一點信心，可是這些信心應該來自何方？來自不温不火，温水中烹煮的大健康產業與文旅板塊？還是來自競爭白熱化，早已刺刀見紅的大灣區地產圈？哪個都可以，但哪個都不夠充分。
沒辦法，中國奧園確實不香了。