本文來源：時代財經 作者：童潔
圖片來源：視覺中國
銷售放緩、利潤迴歸的趨勢下，房地產行業底層邏輯正在發生變化，從跑馬圈地粗放式增長轉向精耕細作專業化運營。
這樣的轉變考驗着習慣了大開大合行情的房企們，分化亦由此開始。過去拼命追求的“高增長”在此時此刻反而成為一顆不定時“炸彈”，一旦出現差池，這顆“炸彈”就會被引爆。相反，那些始終以保守姿態前行的房企，卻在這個時代迎來了逆勢生長的機會。
定調“行穩致遠，融合煥新”的合生創展是少數能夠在逆境之中的突出重圍房企之一。
3月31日，合生創展交出過去一年的成績單。根據年報顯示，2021年，許多房企銷售下滑的情形下，合生創展的合約銷售總額仍然取得錄得同比約21.51%的增長，至約517.36億港元。
而這份成績單背後，是合生創展長久以來堅守安全與穩健底線，不斷自我提升的成果。
盈利能力保持穩健
變幻莫測的形勢下，提高盈利能力被許多房企視為眼下的首要任務。
以利潤為導向是合生創展的發展準則，也是基於這樣的思路，2021年，合生創展保持卓越的盈利能力，實現淨利潤103.45億港元，歸母淨利潤97.59億港元，毛利潤為131.45億港元，毛利率43%，處於行業前列。
各個業務板塊保持穩定的盈利水平是合生創展維持高毛利的主要原因之一。據瞭解，目前合生創展已形成以地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊並驅發展，科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多元化業態優化佈局，成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。
2021年，合生創展地產板塊毛利率45%、商業板塊毛利率71%、合生活科技及社區板塊毛利率22%，三項數據與2020年同期對比均保持穩定狀態。
其中，地產板塊已然成為合生創展現金流和利潤增長的壓艙石。過去的一年，地產和商業板塊淨利潤率持續增長，實現淨利潤率26%和192%。
而且，合生創展商業板塊已發展輕、重兩大管理平台，逐漸形成投資性房地產和合商科技板塊雙平台業務，業務線覆蓋商業綜合體、寫字樓、產業綜合體、高端酒店及服務公寓四大板塊，已經在北京、上海、廣州、深圳、成都等十餘個主流城市擁有近100餘個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。
多元化的商業版塊，也在為合生創展創造穩定的收入和利潤。
例如，合生創展旗下明星商業品牌“合生匯”自開業後出租率動態保持在99%，北京、上海區域單項目的日均客流突破12萬人次，自有會員數超過200萬人，幾乎每年的收入都有20%的增長幅度，利潤增長35%，銷售額增長超60%，僅合生匯產品線就獲得超出行業標準2倍的業績水平。
整體來看，2021年，合生創展商業投資性房地產板塊營業收入達40.49億港元，同比上升23%，26億港元經營毛利，涉及在租面積約為115.99萬平方米，該業務目前一線城市土儲佔比95%，擁有27個籌備及在營項目，4個建設期項目。合商科技的收入也達到8億港元。
時代財經瞭解到，合生創展還在擴大在商業地產領域的優勢，2021年，其新納入廣州珠江帝景商業、霄雲路八號商業、駿景北商業3個IP物業，計劃在未來5年內完成孵化。另外，2022年內濱江苑項目也將轉化為IP物業，預計新增的IP物業可為合生創展集團提供超200萬平方米商業面積，預計商業板塊可實現收入超100億港元。
一線城市銷售佔比達60%
營銷能力與操盤水平不斷創新、提升，銷售業績屢創新高，產品結構不斷優化，是合生創展確保銷量的同時確保利潤背後的另一個因素。要知道，過去的三年，合生創展複合增長率達41%，這並非一個可以輕易達成的數字。
其實，早在多年前外界還在以規模論英雄的時候，合生創展已經有了自己的一套發展邏輯。其以“價值投資”為理念，拒絕盲目追求規模與速度，而是選擇量入為出，以理性的思維進行投資，以此把握行業週期。
從合生創展年報所披露的數據可以看到，其專注於一二線城市，去年，其銷售項目來自於19個城市，其中4個一線城市的銷售佔比達到約60%，確保銷售規模的穩定增長。
與此同時，科技賦能之下的營銷能力不斷創新提升，供貨結構優勢明顯，銷售業績屢創新高，達到保質保量的目的同時，多維度管控加速回款，回款率維持在70%以上的高位。受到銷售產品結構影響，平均合約售價亦大幅上升79.91%，至每平方米47081港元。
要知道，同質化嚴重的房地產行業，如何提升產品力、做好品牌溢價是房企面前的一道難題。但合生創展早已找到答案，在其看來，只有始終堅持尊重客户、尊重土地價值和城市價值，結合城市歷史和文化，打造代表城市形象的地標性建築，深度挖掘土地的價值，合理安排開發力度和供貨、銷售節奏，才能實現土地開發價值最大化。
這些年來，產品領域，合生創展堅持“中高端精品戰略”，着力打造產品差異化，不斷提升產品價值和創新意識，堅持推陳出新，打造了數個極具口碑的系列精品項目。
例如，合生創展在高端產品領域打造的合生縵系，對其拓展高端市場具有重要的戰略意義，彰顯出合生創展開創高端生活方式差異化的核心競爭力，縵系產品持續刷新高端市場標杆，全球頂級產業資源導入，加速價值兑現。
2021年，合生創展推出的縵系品牌系受到購房者的青睞和認可，縵系合計貢獻銷售業績202億港元，佔集團總銷售額39%，且今年合生創展還計劃在上海和廣州兩地推出縵雲項目。
在發力高端產品線的同時，合生創展還將目光鎖定當下新生代客羣、全新推出的系列精品“悦系”。去年，該系列首發產品“合生?ME悦”一經入市便受到市場熱捧，逆市熱銷創年度40億營銷奇績。
此外，合生創展善於創新，通過科技賦能，合生創展搭建起全場景智慧營銷平台，將客户管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通，如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平台，形成“網絡看房、實景體驗、營銷預約跟進”的服務閉環，線上線下聯動的營銷模式創新，降本增效的同時，進一步夯實了營銷實力。
去年，合生創展旗下多個優質項目集中爆發，屢屢傳出捷報。其中，位於廣州的合生?中央城一路熱銷、量價齊升，成為黃埔區銷量及口碑俱佳的網紅大盤；位於杭州的合生創展名邸以全方位數字推廣，靈活運用線上線下組合營銷路徑，閉環式推動項目銷售爆點，開盤即實現全盤高達95%去化；位於上海崑山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國際等項目持續熱銷貢獻現金流。
值得注意的是，截止去年年末，合生創展擁有總貨值約927億，可售貨量高度集中於一線城市，佔比超60%，足以保障其未來5-8年供貨需求，充足的土地儲備和精準的城市佈局將為合生創展未來的發展提供堅實的基礎。
強勁的財務風險控制能力
銷售和利潤之外，對於遭遇嚴厲監管的房企而言，財務的穩健與否更為關鍵。尤其是今年，仍為房企的償債大年。貝殼研究院監測數據顯示，2022年1月、3月、4月及7月，房企到期債務規模均超千億元，縱觀全年，房企年內到期債券總額將接近萬億元。
不過，在財務管理方面，合生創展一直保持着極高的風險管控意識，始終通過精細的成本管控和優異的內部運營管控能力，使財務及融資水平在合理的區間內達到優化。
按照“三道紅線”的標準來看，去年，合生創展仍然保持“綠檔”。去年，其淨負債率較上一年下滑10個百分點至70%，剔除預收款後的資產負債率為63%，現金短債比1.05，三條紅線保持全線“綠檔”。
並且，截止2021年年末，合生創展總有息負債為941億元，其中一年內到期有息負債233億元，佔比24%，且公司信用債僅佔總有息負債餘額8%。另據時代財經瞭解，合生創展在境內無公司債、中票等信用債餘額。
現金方面，到去年年末，合生創展在手現金充裕，財報顯示，截至期末，合生創展現金及銀行存款為363.12億港元，較去年末上漲22.47%。加之1.79的流動比率，很大程度上保證了公司資金的使用效率，償債壓力不大。
為了保持財務的健康，合生創展采取多元融資渠道，並不斷優化債務結構，施行短期債務長期化策略。過去多年，其經營性現金流連續為正，融資利率處於較低水平，境外發債成本明顯低於其他房企。去年全年，其加權平均財務成本約為6.3%，處於同行低位，相比於2020年下降0.5%。
較低的資產負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現金流，正在為合生創展構築起一道堅固的運營護城河。基於此，合生創展獲得多家國際評級機構的認可，主體信用及債券信用等級為AAA級，標普信用評級B級，惠普則給與合生創展B+評級及穩定的評級展望。
今年，是合生創展的而立之年。1月，合生創展如期償還5億美金美元債，年內其已無公開市場信用債到期。這也意味着，30週歲的合生創展能夠保持穩健的步伐，以更加從容的姿態去穿越行業週期。