10年舊改又有變局，雪松退出何棠下村，利好or利空？

  黃埔舊改又上演了一出“國進民退”，廣州最大舊改項目黃埔區何棠下村合作企業最終控制權發生了重大變更。

  工商信息顯示，今年12月3日，雪松控股已退出雪松文化旅遊開發有限公司（下稱：雪松文化）股東名單，科學城（廣州）城市更新集團成為持股100%的大股東。

  雪松文化，透過廣州雪城投資有限公司（下稱：雪城投資）全資持有廣州市景騰房地產投資有限公司（下稱：廣州景騰）。（具體情況可見下圖）

  廣州景騰，原是雪松實業負責黃埔區何棠下村舊改的項目公司，現轉手科學城集團，意味着雪松控股正式退出何棠下村舊改。

  一般來説，工商信息變更説明項目轉手正式完成，而雪松控股退出或者科學城集團接管何棠下舊改的意圖早已產生。

  不過，民企退出黃埔舊改項目早已是普遍現象。只不過，現在又多一個罷了。

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  十年曲折史

  何棠下村，位於黃埔區九龍鎮蘿崗區北部、九龍大道兩旁，由莊片、下社、上社和金水裏4個自然村，合計24個生產社組成，全村總面積約6.8平方公里。

  面積如此大，其與九佛社區、穗北社區、鎮龍社區、紅衞村、鳳尾村等30箇舊村相鄰。因此，何棠下村舊改被稱為廣州目前已批覆最大的舊改項目。

  整體區位上，何棠下村處在知識城核心區南起步區，臨近廣州地鐵14號線“何棠下站”和“知識城站”，以及九龍大道主幹道，交通便捷。

  配套上也成熟齊全，何棠下村有城南鄰里中心、綠地繽紛城、廣州泰和腫瘤醫院、知識城南方醫院、九佛幼兒園、九龍第一小學、九佛中學、九佛第二中學，以及中新九龍湖、知識城鳳凰湖、鳳凰山公園等。

  何棠下村所在板塊，能有完善的公共措施，一方面是規劃戰略部署的持續推進，另一方面是整個片區舊改工作的陸續進行。

  不過，何棠下村的改造過程卻十分坎坷。

  早於2011年，何棠下村就正式啓動舊改工作，之後6年時間裏，卻毫無聲息。而操盤主體公司廣州景騰，於2012年8月份註冊成立，現註冊資本為48,860萬元，經營範圍為房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、建築物拆除等。

  直到2017年，區政府明確提出，要加快推進何棠下村方案審批速度。該村的舊改工作，才迎來轉折點。

  某種程度上，何棠下村舊改“沉默”的原因，是沒有有舊改經驗或大型開發商介入。

  這次廣州景騰由雪松實業轉給科學城集團，也並不非項目公司首次股東發生重大變更。

  2017年至2019年，透過廣州景騰工商信息變更，可以清楚看到，何棠下村舊改正在不斷地調整和探索，特別是在控股股東上“三進三出”。

  比如，廣州景億實業有限公司、廣東方冊產業諮詢有限公司、深圳逸合投資有限公司於2017年先後進入股東名單；2019年，上述三家公司集體退出廣州景騰，由廣州信騰城市更新有限公司（下稱：廣州信騰）全資持有後者。

  廣州信騰的進入，標誌着何棠下村進入新階段——安信信託進場，前者正是安信信託與原有三位股東新成立的合資公司。

  有“金主”進場之後，何棠下村舊改工作推進十分迅速。

  2019年4月，該村召開了舊村改造項目徵拆動員會，同年6月正式啓動徵拆，7月聯星社同意集體物業拆遷，半個月時間完成拆除104棟房屋、拆除面積2.5萬㎡。

  隨後一段時間裏，何棠下村各經濟聯社陸續傳來開拆的好消息，比如九龍湖房屋22天拆遷100%清零、牛往莊房屋拆遷100%清零、聯星舊村15天拆遷100%清零。

  2020年8月份，何棠下村首期復建房户型意見開始徵詢，同年12月份正式奠基。

  到了2021年4月份，該村城市更新展廳對外開放，同時復建房交付樣板房同步開放，共有6個户型，含65㎡到236㎡的兩房到四房單位。

  何棠下村舊改，讓人們見識到了“什麼叫黃埔舊改速度”。

  02

  雪松控股的進與退

  實際上，何棠下村舊改在2020年6月份，也出現了一個轉折點——安信信託爆雷。

  彼時，信託行業在金融供給側改革持續推進下，新規不斷出台，信託公司逐漸與房地產行業“脱鈎”，安信信託因自身陷入業績變臉，超過百億項目違約，被迫無償轉讓何棠下村舊改項目。

  被稱為“廣州最大民企”的雪松實業，正式接手了何棠下村舊改。工商信息層面，2020年5月份，廣州信騰退出了廣州景騰股東名單，由雪城投資全資持有。

  這場轉讓中，何棠下村舊改工作並沒有受到太大影響，平穩完成過渡。

  2020年9月份，何棠下村基礎數據對外公示。數據顯示，何棠下村村民住宅共計5470棟，建基面積超過35萬㎡，現狀建築面積104.5萬㎡。集體物業方面，建基面積超3.4萬㎡，現狀建築面積超5.77萬㎡，歷史文保建築1棟。

  2021年1月份，何棠下村改造實施方案獲得批覆，改造範圍內規劃總用地面積128.39公頃，計容總建築面積466.37萬㎡，改造成本為133.62億元。這是廣州批覆實施方案中體量最大的城市更新項目。

  根據改造方案，規劃復建安置區總用地面積68.39公頃，計算容積率總建築面積274.36公頃；規劃融資區總用地面積60公頃，計算容積率總建築面積192公頃。

  計容建面466萬㎡、改造成本133.6億元，何棠下村是一個妥妥的“巨無霸”項目。

  雪松控股是一家“非典型”房企，也是廣州本土成長起來的世界500強企業，業務涉及大宗商品供應鏈、精細化工、文化旅遊等，其在2020年下半年開始活躍在廣州土地市場。

  比如2020年7月，聯合廣州城投9.67億元拿下白雲太和鎮大源村商業地塊、15.76億元拿下增城永寧街長崗村商住地塊；同年8月份，聯合廣州開發區金控拿下黃埔區KXCD-F1-4商業商務地塊；11月份，合計49.7億元拿下黃埔區洪聖沙島三宗地塊。

  雪松控股的“野心”也延伸到舊改領域。何棠下村之外，其還是黃埔區黃埔區南崗北片舊村的合作企業之一，關聯公司持有項目公司廣州建鴻置業投資有限公司40%股份，而剩餘60%股份則由科學城集團持有。

  進一步透過工商信息發現，目前雪松控股尚未退出南崗北片舊村改造項目。此外，雪松控股旗下的君華公司已介入到白雲謝家莊村舊改，也是增城城豐村曹村的合作企業。

  大手筆買地動作，雪松控股負債水平開始水漲船高。其中，流動負債由2019年的239.48億元增至2020年的363.04億元，2021年中期進一步增至388.15億元。

  按照現金短債比來看，2019年至2021年中分別為1.21、0.65、1.02，先降後升恰恰反應出其公司經營策略的變化，2020年不斷買地導致下滑、2021年融資收緊業務開始收縮，目前正處在踩線水平。

  在今年11月份，聯合資信下調了雪松控股信用評級，由AA+下調至AA-，給出其中一個理由是房地產相關資產抵質押借款受限規模大，整體資產流動性弱。

  而在何棠下村舊改項目身上，雪松控股在今年12月1日已經將雪松文化質押予科學城集團。

  雖然在5天后，雪松控股獲得廣東農行一筆200億元授信，但主要用途在供應鏈金融方面，也不太可能流入房地產領域。 

  儘管雪松控股負債水平有所攀升，但實際上按照“借款與淨資產”比例來計算，其優於科學城集團，後者此數值已經達到140.77%。

  以此來看，雪松控股退出的原因或許是“國進民退”的主流趨勢，以及舊改項目“薄利化”。

  城投平台，現階段已逐漸完成重大業務轉型，未來無疑是國內推進城市發展的核心力量。

  科學城集團接手何棠下村，對於村民來説，自然是一個利好消息。

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文章來源:樂居買房