聯合國際：將金輝集團國際長期發行人評級上調至“BB ” 展望“穩定”

中國網地產訊  7月7日，聯合評級國際有限公司將金輝集團股份有限公司的國際長期發行人評級從‘BB-’上調至‘BB’，展望穩定。

聯合國際同時將由金輝的全資子公司金輝資本投資有限公司發行並由金輝擔保的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級從‘BB-’上調至 ‘BB’。

該發行人評級上調至‘BB’反映了金輝的市場地位和財務槓桿有所改善，還考慮了在預期的IPO之後，公司的透明度和公司治理能力將得到提升。金輝在二線和核心三線城市的持續擴張，特別是在西部地區，或為其增長提供動力。然而，金輝的評級受限於其適度的經營規模、有限的可見業績記錄、有所改善但仍然較高的財務槓桿率以及低於同級別發行人的利息覆蓋率。

展望穩定反映了聯合國際預期金輝將補充其土地儲備，擴大其在二三線城市的經營規模，同時審慎管理其債務增長，並將其信用狀況維持在與‘BB’類發行人相當的水平。

龐大而多元化的土地儲備支持合約銷售的持續增長：金輝在中國五個主要地區開展業務，土地儲備規模龐大且多元化。截至2019年末，金輝土地儲備總建築面積為3,090萬平方米(權益土地儲備2670萬平方米)，規模足以支持金輝未來三到四年的合約銷售。同時，金輝龐大而多元化的土地儲備有助於保持其合約銷售的增長。金輝在2019年實現的合約銷售額使其躋身中國40大房地產開發商之列。

財務槓桿保持穩定：金輝是金輝控股(集團)有限公司的營運子公司。預計在此次IPO之後，上市公司擬將淨募集資金用於償還債務，為現有項目融資，一般公司用途。因此，預計上市公司將利用IPO募集的資金來補充現金，以維持甚至改善其財務槓桿。相信該公司沒有任何土地補充壓力，因此，它很可能使其債務增長與合同銷售增長保持同步。

截至2019年末，公司持有非受限現金128億元加上近400億元的授信餘額，足以償還一年內到期的債務172.5億元。同時加強的現金回收也有助於為公司的資本支出提供穩定的資金來源。

改善的透明度 ，公司治理和融資渠道：金輝預期的IPO不僅從財務槓桿的角度，而且從信息透明度和公司治理角度，都對公司的信用有正面影響。在完成本次IPO之後，上市公司必須遵守上市規則，包括披露更多的財務信息以及重大交易事項。此外，上市公司可能會遵循自願披露定期運營數據的行業慣例，這將提高其運營透明度。作為上市公司，它還可以在需要時發行更多股票以補充資金。

利潤率承壓 ：隨着土地成本的增加以及金輝在中國範圍內的擴張，金輝的盈利能力可能會受到壓力。公司在過去幾年中表現出高於同行的盈利能力，2017年至2018年的毛利率(不包括折舊和攤銷)表現強勁，落於33%到36%的範圍內。然而公司在2019年的毛利率僅為23.7%，這主要是因為土地成本上升。該公司過去受益於低成本的土地，但隨着規模的擴大，該公司以更高的溢價收購土地，這給其盈利能力帶來了壓力。我們認為該公司將在未來12到24個月內將利潤率維持在20%-25%的水平。