鄧鬱松：警惕房地產金融三種風險，關注第四季度市場變化
導言
房地產金融風險成為時下行業熱議話題。不久前，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在《求是》雜誌刊發文章稱，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。房地產行業目前面臨的金融風險有哪些，各方應該如何應對？就此問題，《中國建設報·中國房地產》專訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松。
警惕三種風險
“從各國房地產市場發展歷程看，房地產市場的風險主要包括房價泡沫風險、供給過剩風險和流動性風險三類。” 鄧鬱松表示，房地產業是典型的高槓杆行業，房地產市場的這三類風險都與房地產金融緊密相關，一旦爆發相關風險，都會成為房地產金融風險。
雖然各國的住房制度、經濟發展階段、社會狀況等不盡相同，但是有一類風險是各國特別關注的——房價泡沫風險。鄧鬱松表示，房價泡沫風險典型特徵是房價持續較快上漲且房價漲幅顯著高於同期居民收入漲幅。一旦誘發房價漲幅超過收入漲幅的短期因素髮生變化，房價泡沫風險將會很快爆發。全國性的房價泡沫風險通常是由不恰當的房地產金融政策，特別是低利率、低首付政策引發，長期低利率後持續較快上調利率是引爆房價泡沫風險的最主要因素。同全國性的房價泡沫風險不同，個別城市的房價泡沫風險通常是由短期內大量外部資金的進入導致或與人口持續流入過程中供應量過少有關。監測房價泡沫風險最有效的指標是特定國家或城市房價收入比的多年均值，一旦特定國家或城市的房價收入比出現明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房價泡沫風險已在累積。以此標準衡量，目前全國的房價收入比仍低於1998年以來多年均值水平，但部分熱點城市的房價收入比已明顯超過其多年均值，部分熱點城市的房價泡沫風險值得警惕。
鄧鬱松認為，供給過剩型風險是由於市場供應量明顯超過需求量而形成的一種風險。監測供給過剩風險的最好指標是户均住房套數，一旦户均住房套數超過1.1套，就需要關注供給過剩風險問題，目前我國一些城市的户均住房套數已經明顯超過1.1套。雖然隨着城市化率的提高、家庭小型化和人口流動，新增住房需求還會保持一定的規模，但在户均住房超過1.1套後，持續保持新開工的較大規模將可能帶來後續的供給過剩問題，對此要高度關注。
鄧鬱松表示，房地產業是開發週期相對較長的資金密集型行業，也是典型的高槓杆行業。房地產業的這種特點決定了房地產開發企業在整個開發週期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現問題，極易誘發流動性風險。目前我國房地產開發企業的槓桿率總體處於高位，2015年以來家庭部門的槓桿率也快速提升，房地產行業較高的槓桿率對金融政策的調整和相關因素的變化極為敏感。如果融資條件收緊或房地產銷售出現回落的情況，部分企業的流動性風險將會凸顯。
復甦亦有隱憂
隨着疫情對房地產市場衝擊的逐步緩解，房地產市場逐步復甦。1—7月份，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，今年以來首次實現正增長。但鄧鬱松認為，由於房地產市場發展階段發生變化，近幾個月房地產市場復甦的可持續性值得關注，一些新的隱憂也需要重視。
一是房地產市場發展階段已發生重大變化，新建房屋銷售面積難以在高位長期持續。2017年到2019年，我國新建商品房銷售面積連續3年保持在17億平方米左右，其中2018年新建商品房銷售面積達到迄今為止的峯值，當年銷售面積為17.17億平方米。由於目前城鎮居民人均住房面積已接近40平方米，總體解決住房短缺問題。參照發達經濟體房地產市場發展的一般歷程，可以判斷目前我國房屋新開工面積和銷售面積已處於峯值平台期，新建房屋銷售面積將難以長期保持高位，未來逐步正常回落將是大概率事件。目前，不宜高估近兩個月房屋銷售的持續較快回暖，這與前期疫情期間積壓的需求集中釋放有一定關係。要重點關注前期積壓的需求集中釋放完畢後市場銷售狀況，四季度房地產市場的銷售情況將更值得重視。
二是區域分化對房地產企業的開發經營提出更高要求。雖然3月份以來，新建房屋銷售面積降幅逐步收窄，但不同區域市場的差異十分明顯，區域分化有加劇的跡象。1—7月份，在商品房銷售面積方面，東部地區、中部地區、西部地區、東北地區分別同比下降2.2%、11.1%、4.2%、14.5%；全國40個大中城市中，有13個城市新建商品房銷售套數同比上漲，23個城市新房銷售量出現不同程度的下滑。隨着房地產開發企業規模擴張和跨區域佈局，區域分化的加劇，對房地產企業的戰略佈局和開發經營都提出更高要求。如果企業在下行的市場開發經營比重過大，將可能會面臨較大的現金流方面的壓力。
三是土地價格上漲、部分城市土地供應量增加明顯，將可能對後期房地產開發經營帶來潛在風險。
多舉措防範房地產金融風險
如何應對可能出現的房地產金融風險？鄧鬱松建議：
一是要堅持中性的房地產金融政策和房地產金融審慎管理。應儘可能實行中性的房地產金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產開發企業的開發貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經濟變化而調整貨幣政策、特別是利率政策時，要採取有效措施對沖利率調整對房地產市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調節政策，在下調利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。同時，要加強對房地產開發企業融資行為的監管，防止負債率過高的房企進一步加槓桿。
二是要堅持因城施策，更好發揮城市主體責任，努力實現特定城市供求總體平衡、結構持續優化、價格合理波動、品質不斷提升、風險總體可控的目標。實現供求平衡是防範房地產金融風險的關鍵，要特別重視摸清城市人、地、房的基礎數據，準確判斷城市房地產市場供求形勢。供不應求的要加大商品住宅土地供應量、加快供地節奏，緩解房價上漲壓力。對明顯供過於求的城市，要適當減少房地產用地供應規模、控制供地節奏，逐步解決供過於求的問題。人口流動對城市的新增住房需求有較大影響，但房地產的開發和新增供給需要時間，對人口流入量大、短期內新增供給有限的城市，還需要進一步完善需求調控方面的政策，特別是要做好對投機性購房的有效管理。
三是要引導房地產企業適應房地產發展階段變化的新形勢，深刻認識“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，更加重視房地產市場可持續發展和企業穩健經營，適時調整企業的開發戰略和投融資安排。一些負債率高、融資成本高、土地成本高、去化慢的企業經營壓力顯著加大，部分企業的經營風險值得高度關注。房地產企業應該適時調整發展定位，改變傳統的以規模快速擴張為主的發展戰略，轉向更加強調穩健經營、可持續發展和轉型升級的發展戰略，從房地產市場高增長時期的快速發展戰略轉向與高質量發展階段和新發展理念相適應的高質量發展。
四是要建立房地產風險監測預警體系。不論是防範系統性房地產金融風險，還是防範出現區域性的房地產金融風險，亦或是房地產企業做好自身的風險管理，都需要建立房地產風險監測預警體系。宜根據房地產風險的成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發現房地產風險，一旦監測指標出現異常變化，及時採取相關應對措施，防止房地產風險的擴大和蔓延。
主編：周麗
運營策劃：周娜
新媒體編輯：牛慧麗