房企融資“高燒” 兩部委最新調控釋放什麼信號？
來源： 新京報
在部分一二線城市房價出現上漲勢頭及房企融資步伐加速之際，監管再度出手“降温”。
央行官網8月23日消息稱，8月20日，住房和城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
“座談會主要涉及了部分房企的融資，也提及了政策調控的穩定性，調控的目的是房地產市場的健康平穩。房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。”中原地產首席分析師張大偉分析稱。
兩部委召開重點房地產企業座談會，重申“房住不炒”
會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
自2016年首次提出“房住不炒”以來，房地產市場一直圍繞這一主旋律，且政策整體有收緊之勢。疫情發生以來，“是否要將房地產作為刺激經濟復甦的手段”成為輿論焦點。不過，今年4月和7月底召開的政治局會議都重申“房住不炒”基調，且7月24日召開的房地產工作座談會明確提出，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策。
今年7月以來，已經有深圳、杭州、鄭州、東莞、南京、寧波、長春、海口等10多個城市出台樓市收緊政策。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
監管為何此時再度出手？ 近期房企融資步伐加速是主因
對於本次會議的背景，張大偉認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811只，合計融資額高達6242億。“特別是最近幾天，房企密集發佈大額融資，整體看，7月以來，房企融資刷新了歷史同期紀錄。”張大偉表示。
他進一步稱，整體數據看，房企都擔憂銷售壓力，對於融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。7月單月房企融資超過700億，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。從房企融資看，越來越重視境內融資。
天風證券首席固收分析師孫彬彬也表示，隨着經濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現上漲勢頭，同時土地市場持續活躍。這一方面説明房企目前資金面並不緊張，另一方面可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地產過度佔用的問題或再度引發關注。
並非簡單打壓，更希望從融資角度看未來發展
此次會議內容公佈前，市場曾傳出“房企融資新規出爐”“部分房企被約談”的消息。
根據報道，房企將面臨融資的“三道紅線”，監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值。
一位券商人士向貝殼財經記者表示，聽説了此消息，但沒有看到文件原件。一家頭部房企稱，“政策本身和我們溝通了，是比較延續性的，不是突發。”
但也有業內人士對細則提出質疑，“市場傳聞的三道紅線明顯對融資平穩企業不利，真實性或不大。整體看，房地產融資目前依然處於高位，市場也以平穩為主。”該人士稱。
央行官網發佈的會議新聞稿提及了融資規則等，但無細則描述。據公告，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次會議核心點在於，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單地打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。當然會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。
張大偉表示，會議內容只提及了形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。對於執行的影響需要觀察，一方面那些房企在政策關注範圍，融資管理規則的具體內容暫時未公開。因為非全行業監管，這就出現了房企之間很可能出現更多合作的可能性。整體看，政策的影響要根據具體規定的制定與執行判斷。
據央行公告，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購併舉”住房制度等進行了研究。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人蔘加了會議。