今年正值深圳特區40歲的高光時期，與這個改革開放發源地共生長的老牌房企“招商蛇口”，不免被人拿出來抽絲剝繭一番。
創立於1979年的招商蛇口，已過不惑之年。然而站在另一個40年的開局，背靠大樹的招商蛇口正面臨着一場“中年危機”。且不説昔日“招保萬金”龍頭之位的榮光不再，就2015年重組上市後市場對它涅槃重生的期望值也在逐漸走低。
在“重回房地產行業前十強”目標壓力下，招商蛇口雖銷售規模實現跨越，但值得注意的是，近年招商蛇口營業收入、淨利潤等多項業績指標在持續放緩。
2020年上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增長約9.41%。克而瑞發佈的上半年房企銷售排行榜顯示，招商蛇口以1106.8億元的全口徑金額，剛好踩上第10名的位置。過去8年時間，招商蛇口的排名一度在第12-15名之間徘徊。
雖然闖進行業前十，但公司營業收入、歸母淨利潤等指標不如預期，其中歸母淨利潤僅有9.1億元，同比大降81.4%，相比中海地產（205億元）、保利發展（101億元）、華潤置地（83.7億元）等央企利潤指標，顯得十分寒磣。
激進擴張的背後，除盈利能力倒退、經營效益低，其品牌質量等問題逐漸暴露。
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經營慘淡 上半年淨利降8成
淨利潤率是反映和考核企業綜合經濟效益的指標，淨利潤率越高，表明企業的經濟效益越好。比較近三年半年財報，招商蛇口淨利潤同比增速滑坡明顯：2018到2020上半年，淨利潤增速分別為97.54%、-31.17%和-81.35%；其中，2020年上半年，是其上市以來的最低值。
不僅如此，據樂居財經統計，在2020上半年房企淨利潤百強榜中，招商蛇口排名57位。此外，在上半年銷售規模排行前20名房企中，招商蛇口淨利潤下跌最為嚴重。還有半年時間，招商蛇口淨利潤與2019全年（160.33億元）還有151.2億元的差距，能否達到，時間會給出答案。
除淨利潤，招商蛇口上半年毛利率也大幅度下滑，財報顯示，其毛利率僅為23.85%，同比去年的37.88%大幅滑坡；社區開發與園區開發的毛利率分別為18.77%、18.28%，分別較上年同期下跌4.32%、18.24%。
招商蛇口於公告中稱，導致利潤下滑有多方面因素，一是上半年房地產項目受限價等調控政策影響利潤受到抑制，且部分房地產項目結轉結構變化，導致社區業務毛利潤率同比下降，同時，上半年部分房地產項目受疫情影響延遲結轉，在一定程度上也影響了利潤；二是自今年初新冠肺炎疫情暴發以來，企業對租賃物業採取了減免租等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯；三是2019年同期，招商蛇口通過增資擴股等方式轉讓子公司股權產生税後淨收益22.26億元，拉高利潤基數。
實際不僅僅是半年淨利潤下滑明顯，從近幾年全年數據來看，同樣明顯。2016年-2018年，其歸母淨利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%，2019年是首次跌到個位數，低於市場預料。
招商蛇口的財務狀況，讓投資者堪憂。在2019年業績發佈會上，有投資者將其形容為“一年比一年差”。
雖然盈利大幅減少，但招商蛇口對規模的訴求強烈，拿地投資上大步擴張，與當初喊着“去地產化”的口號相違背。
2020年上半年，招商蛇口新增土地面積252.86萬平方米，總計容建面660.09萬平方米，總地價635億元，權益地價405.57億元。
與2019年數據相對比，可以明顯看出其力度。2019年全年，其新增土地面積為716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。
在2020年上半年所拿地塊中，不乏多宗高價地。比如，6月15日在徐州經過796輪競價，以138%溢價率拿下一宗住宅地塊；7月3日在上海虹口以8.1萬元/平方米將上海虹口區地塊收入囊中，其樓面單價刷新虹口新紀錄。
業內人士分析，2020年招商蛇口加速拿地，或是有意快速增加土地儲備以給予未來銷售規模充分的支撐。值得關注的是，在盈利能力變差後，拿地過多或將推高招商蛇口的負債水平。
數據顯示，截止6月底，招商蛇口剔除合同負債和預收款後的資產負債率47.1%，淨負債率為37%。期末公司在手現金648.3 億，為短期負債（短借+一年內到期長債）的97.5%，僅夠覆蓋短期債務，短期債務佔比達到47.3%，債務結構有待進一步優化。
億翰智庫分析認為，雖然招商蛇口在融資（上半年平均融資成本為4.78%）和建安上有一定優勢，但高溢價也會對企業盈利造成負面影響，招商蛇口在保持自身投資節奏、穩固佈局優勢的同時，也需兼顧到盈利和效率問題。
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多項目遭業主維權 口碑受損
地產下半場，“規模”不再是房企比拼的單一維度，越來越多房企開始整合優質資源，迴歸產品，高質量成為競爭致勝的“壓艙石”。
特別是進入2020年，突如其來的疫情，使得人們購房邏輯開始轉變，企業軟實力、服務力重新被審視，人們更注重居住的安全性、舒適性、健康性。
在2020年4月21日召開的“2019年業績發佈會”上，招商蛇口董事長許永軍表示，招商蛇口的理念是把質量放在第一位、效益排在第二位、規模排在第三位，堅持做有效益、有質量的規模。
然而，聲稱“把質量放第一位”的招商蛇口，卻遭遇品牌危機。在2020年“3·15”晚會上，杭州招商遠洋春秋華庭被央視曝光存在嚴重的質量問題。其中指出，春秋華庭小區業主在驗房時，發現房屋存在地板發黑、衞生間滲水、煤氣嚴重泄露等問題。最終，該事件以招商蛇口的“誠懇接受輿論監督和批評”致歉聲明告終。但無可否認，這對央企招商蛇口的口碑造成極大損害。
實際上，招商蛇口近年維權案例不在少數。就今年來説，就有多個項目存在質量或其他問題。4月，招商蛇口合肥項目招商雍華府因違反建築施工安全技術條例，被勒令停工整改；5月，重慶巴南區招商雍江府的業主也對購買的房屋及園區出現的問題表示不滿，並向有關部門進行投訴；6月，重慶招商依雲江灣二期業主維權稱存在房屋質量、虛假宣傳及合同違約等問題；7月，招商蛇口在深圳頂級豪宅鯨山花園九期因小區主入口規劃更改維權……
業內人士指出，房企追求規模速度勢必會對質量產生一定的影響，在此情況下，如何做好二者之間的平衡顯得尤為重要。作為歷史背景久遠、多產業資本雄厚的央企，更應有責任和擔當，嚴把質量關，維護好品牌形象。
2020年，招商蛇口對外公佈的銷售目標是2500億元，同比增長13.4%。在行業內不掉隊的前提下，如何提升淨利潤，把好質量關，仍是中年招商蛇口需要破解的困局。
來源：廣州樂居