惠譽確認旭輝控股集團“BB”長期本外幣發行人評級 展望“穩定”

中國網地產訊  5月11日，惠譽確認了旭輝控股(集團)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.)“BB”長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)，評級展望為“穩定”。

上述評級的確認反映了旭輝控股集團繼續在全國範圍內擴張的同時，其穩定的財務狀況。旭輝控股集團的槓桿率從2018年底的48%降至2019年底的44%，惠譽預計，旭輝控股集團的槓桿率將保持在45%左右，主要是由於該公司補充其土地儲備。旭輝控股集團對合資企業的大規模敞口，以及對非控制性權益資本貢獻的依賴也使其槓桿前景複雜化。這兩個因素限制了旭輝控股集團在當前的評級。惠譽也不再將合資企業的管理費視為非開發性房地產收入，因為這些費用的產生是作為非開發性房地產運營的一部分。

關鍵評級驅動因素

槓桿率穩定，去槓桿空間有限：旭輝控股集團的槓桿率從2018年的48%降至2019年的44.3%，這得益於該公司強勁的銷售現金回收、合資企業層面的槓桿率降低、貿易和項目相關應付款項的增加以及非控制性權益的持續出資。惠譽認為，由於嚴格的財務管理，旭輝控股集團的槓桿率將保持在45%左右，但由於持續的土地補充和對非控制性權益的高度依賴，去槓桿化的空間將受到限制，而擁有此類權益較少的房屋建築商可以處置股權在項目中減少槓桿作用。

土地補給壓力：2019年，旭輝控股集團花費了銷售收入和非開發性房地產部門的總現金收入的57%，即人民幣550億元，用於購置土地，而2018年為68％。旭輝控股集團的歸屬土地儲備為2,650萬平方米。惠譽估計，到2019年底，可售部分約為2050萬平方米，相當於不到三年的銷售額，因為旭輝控股集團的目標是2020年將銷售額提高15％。旭輝控股集團管理層對2020年的土地收購預算約佔總現金收入的50%，即570億元人民幣。

但是，惠譽認為，像旭輝控股集團規模的公司通常會擁有足夠的土地儲備來進行三年的銷售，以在商業週期中保持彈性。惠譽認為，土地儲備壓力將繼續是旭輝控股集團維持增長勢頭的主要風險之一。

大規模，銷售額上升：2019年旭輝控股集團的總銷售額增長了32％，達到人民幣2,010億元，而平均售價在2018年下降了4％之後，增長了5％，達到人民幣16,700元/平方米。管理層表示，其佔總銷售額的50％，在2019年增長了32％，達到人民幣1,000億元。 旭輝控股集團的目標是在未來兩年內實現55％和60％的可歸屬銷售額增長，以增加歸屬於股東的利潤。力爭到2020年，實現銷售總額2,300億元，增幅15％，擁有3,800億元可售資源。

維持利潤率：旭輝控股集團返還資本化利息後的EBITDA利潤率從2018年的21.6％略增至2019年的23.8％。在調整了收購重估後的EBITDA利潤率在2019年和2018年分別為29％和31％。收購重估併購是旭輝控股集團土地收購計劃的重要渠道，併購交易很可能會繼續，利潤空間會變得更加不穩定。不過，惠譽認為，旭輝控股集團在不同級別城市之間的多元化項目組合使其能夠在不犧牲整體項目利潤率的前提下保持其快速發展的戰略。

推導總結

2019年，旭輝控股集團的權益銷售規模達到1000億元人民幣，高於遠洋集團控股有限公司(Sino-Ocean Group Holding Limited)、以及合景泰富集團控股有限公司(KWG Group Holdings Limited)、時代中國控股有限公司(Times China Holdings Limited)和禹洲地產股份有限公司(Yuzhou Properties Company Limited)等大多數“BB-”評級同業的水平。

遠洋集團的業務繼續集中於一線城市和富裕二線城市，而旭輝控股集團則在2018年-2019年期間提高了在二、三線城市的關注。截至2019年末，旭輝控股集團的槓桿率約為44%，高於遠洋集團40%的水平。遠洋集團來自優質投資性房地產業務的經常性EBITDA利息覆蓋率在2018年為0.4倍。

旭輝控股集團的槓桿率高於合景泰富集團、時代中國控股和禹洲地產，但旭輝控股集團的業務狀況更為強勁，地域多元化程度更高，業務覆蓋全國。

流動性充裕，融資成本低：2019年末，旭輝控股集團持有450億元人民幣非限定用途現金，足以覆蓋其210億元人民幣的短期債務。旭輝控股集團2019年的平均融資成本率保持在6%的穩定水平(2018年為5.8%)，得益於旭輝控股集團多元化的在岸和離岸融資渠道以及對資本結構的積極管理，公司將繼續保持較低的融資成本率。

文章來源:中國網地產