7月17日，惠譽已確認中國房企海倫堡中國控股有限公司(Helenbergh China Holdings Limited，簡稱“海倫堡中國”)“B+”長期外幣發行人違約評級(IDR)，展望“穩定”。
海倫堡中國的土地儲備廣泛分佈於中國五大區域，這為其評級提供了支持，儘管其土地儲備(主要位於二、三線城市)的質量不如其同行。該公司每年約440億元人民幣的權益合同銷售規模和20%-25%的EBITDA利潤率(含已售產品成本中的資本化利息)，足以滿足“B+”評級的對應要求。
海倫堡中國槓桿率(按淨債務/調整後庫存衡量)從2018年底的50%降至2019年底的41%，惠譽預計，2020年這一比率將保持在41%左右，主要原因是土地收購的現金流出量減少，以及合同銷售收入的現金回款率提高。
關鍵評級驅動因素
槓桿率較低：鑑於2019年拿地保守，海倫堡中國41%的槓桿率在“B+”級同行中處於較低水平。該公司約4-5年的土地儲備年限，可使其逐步去槓桿化，因其只需將大約35%-40%的合同銷售收入用於補充土地儲備，以維持合同銷售增長。此外，該公司若按計劃在香港證券交易所上市將可能使其槓桿率下降，但因市場不確定性，惠譽未將該因素納入其基本評級假設。
土地儲備地域多元化：截至2019年底，海倫堡中國擁有2650萬平方米的權益土地儲備，分佈於珠三角、華西、長三角、華中和京津冀地區，但約37%的土地儲備集中在廣東省。該公司2019年收購了580萬平方米的土地，以支持其快速銷售週轉戰略。惠譽預計，2019年該公司的合同銷售額增長28%至460億元人民幣後，2020年將增長約5%，達到480億元人民幣，這主要得益於已售總樓面面積的增加。
土地儲備成本低：海倫堡中國主要通過收購、公開拍賣和舊城改造獲得土地儲備，因此能夠以拿地成本較低。2017-2019年期間，海倫堡中國的平均拿地成本為1929元人民幣/平方米，僅佔其2019年約10438元人民幣/平方米的合同銷售平均售價(ASP)的18%。
盈利能力和週轉率穩定：由於其低成本的土地儲備，2019年海倫堡中國的EBITDA利潤率(含資本化利息)為24%。惠譽預計，其土地儲備的平均成本將佔其住宅項目平均售價的15%-20%，這將使該公司能夠維持20%-25%的平均EBITDA利潤率。惠譽預計，由於其土地儲備和可售資源充足，該公司的銷售週轉率(按合同銷售額/債務總額衡量)將保持在1.0倍以上。
ESG—財務透明度和治理結構：海倫堡中國已提交上市申請，其財務透明度和治理結構的ESG相關性得分為“4”，但由於其尚未上市，財務信息的公開披露有限。惠譽預計，在完成上市後，海倫堡中國向境外投資者披露財務信息的及時性將會改善。海倫堡中國的所有權集中在一人身上。
評級推導摘要
海倫堡中國的業務和財務狀況與香港俊發地產有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited，簡稱“香港俊發” ，B+/穩定)等“B+”評級同行的水平相當這。兩家公司都有舊改項目。與香港俊發相比，海倫堡中國的土地儲備規模更大，區域多元化程度更高，銷售週轉率也較高。此外，海倫堡中國的槓桿率也低於香港俊發，但香港俊發的EBITDA利潤率較高。海倫堡中國的槓桿率(按淨債務/調整後庫存衡量)約為41%，與規模較大的“B+”級同行相當。與同行企業相比，海倫堡中國的土地儲備年限也更長。
海倫堡中國的槓桿率與一些規模相似的“BB-”評級同行類似，如時代中國控股有限公司(Times China Holdings Limited，簡稱“時代中國控股”，01233.HK，BB-/穩定)和禹洲集團控股有限公司(Yuzhou Properties Company Limited，簡稱“禹洲集團”，01628.HK，BB-/穩定)，這些公司的槓桿率為40%-45%。海倫堡中國的槓桿率也與其他“BB-”評級同行相當，如融信中國控股有限公司(Ronshine China Holdings Limited，簡稱“融信中國”，03301.HK，BB-/穩定)。