大起大落，港股好不痛快。
4月22日，百億房企天譽置業（00059）午後股價大幅跳水，盤中最低跌82.29%至0.084港元，隨後緊急停牌。
這是一幕似曾相識的場景。就在今年2月，一家閩系房企午後開盤直線跳水，跌幅達81.4％；另一家房企盤中亦閃崩超80％。去年9月，另外兩家房企也遭遇閃崩，一家盤中暴跌90%，另一家一日跌超50%。
縱觀各房企股價突然大跌的原因，均是因為市場爆出利空消息，房企短期債務纏身，面臨較大資金壓力。
五一假期一過，5月3日，天譽置業出現“絕地反彈”，股價大漲89.41%，但較閃崩前4月21日的收盤價仍下跌66.46%。
老牌粵系房企緣何忽現閃崩？這還要從天譽置業2021年的業績説起。
淨虧超2億，業績“大變臉”
天譽置業（00059）成立於1993年，於2006年登陸港股，主要業務為物業發展、物業投資、物業管理及商業營運。公司旗下物業包括住宅及商業物業、辦公室、服務式公寓及酒店等。
近幾年來，天譽置業的業績一直穩中向好，營收淨利逐年增長。2017年-2020年，其分別實現營業收入48.81億元、61.92億元、65.91億元以及77.02億元，同期歸母淨利潤為5.5億元、7.51億元、7.92億元以及9.51億元。
但就在2021年，天譽置業的業績卻出現了“大變臉”。公司發佈的2021財年年報中稱，公司在2021年實現營業收入76.63億元，同比下降0.51%；毛利潤為16.97億元，同比下降21.73%；歸屬母公司淨利潤同比止盈轉虧，淨虧損2.84億元，基本每股收益為-0.04元。
除了業績轉虧之外，更令人擔心的則是公司的鉅額債務。
財務指標顯示，2019-2021年，公司經營現金流缺口由3.39億元擴大至14.63億元。公司淨資產收益率（ROE）在2021年也出現大幅下滑，從2020年的24.11%跌至-6.63%。
在天譽置業復牌的公告中，公司公佈稱，截止2021年12月31日，天譽置業總有息負債為114.76億元，其中餘斌通過擔保向天譽置業提供財務資助，其擔保金額為27.73億元。
值得一提的是，就在此次股價暴跌前一週，天譽置業的機構評級展望被調為“負面”。據報道，因天譽置業選擇停止參與評級，惠譽沒有足夠的信息維持相關評級，因此天譽“B-”長期外幣發行人違約評級，展望“負面”，並撤銷其“B-”高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級。
公司核數師（普華永道）意見報告顯示，天譽置業持續經營存在重大不確定性。公司應於12個月內償還的短期銀行及其他借款為人民幣67.77億元（其中包括 貴集團發行的部分海外債合計人民幣33.06億元），現金及現金等價物為人民幣13.31億元以及受限資金人民幣28.8億元，合計約42.1億元。
豪宅+舊改，重點佈局大灣區
從營收結構來看，天譽置業的主要業務包括物業銷售、物業管理服務、投資物業租金以及商業運營。其中，物業銷售貢獻營收74.84億港元，佔營收比重為97.66%，而其他業務佔比不足3%。
截至2021年12月31日，天譽置業項目組合與潛在土地儲備總建築面積為3300萬平方米，主要位於粵港澳大灣區廣州、深圳、中山、珠海、惠州，華南地區南寧及桂林、華東地區徐州及南昌，以及中國西南地區重慶、昆明及貴州。
赴港上市16年來，天譽置業也做出過不少令人眼前一亮的項目。
其中，位於廣州的一線江景豪宅項目“海珠天譽半島”，一度深受業界關注，被成為“最接近廣州人文氛圍的豪宅”。該項目於2011年開始開發，2015年元旦以均價4萬元/平方米開盤，截止目前仍有4套複式（面積為820-1080㎡）在售，毛坯報價18萬元/平方米，精裝修報價25萬元/平方米。
不過，2019年，有媒體爆料出天譽半島花園的多個房子陸續出現牆體滲水、鋼化玻璃自爆等質量問題，業主們多次向開發商和物業公司反映都並未解決問題，並且當初開發商所宣傳的室內恆温游泳池不僅沒有開放，也未出現在調整後的規劃圖紙上，或有“虛假廣告”之嫌。
黃埔區九佛街鳳尾村舊改項目則是天譽置業旗下的另一個重要項目。項目建新範圍用地面積約49公頃，改造後總建築面積約158萬平方米。該項目計劃被打造為住宅、商業、休閒集一體的項目，建設300米超高層綜合體，作為生物醫藥價值創新園園區的唯一配套住宅項目，解決生物醫藥價值創新園產業園區中人才的生活需求。
不過，該項目預計竣工年份為2024-2027年，可謂遠水解不了近渴，短期內還無法為天譽置業貢獻收入。
房地產市場“至暗時刻”或已過去
2021年，中國房企迎來了久違的“寒冬”。
上半年，隨着監管部門提出“房住不炒”的調控目標、以“三條紅線”為標準收緊房企融資，業內房企洗牌加速，多家高槓杆房企業績暴雷，出現違約危機。
下半年，監管層多次釋放維穩信號，政策基調趨於温和，但大環境依舊承壓，房地產行業尾部房企風險集中出清仍將持續。
2021年全年，房地產板塊企業綜合營收放緩、毛利率下行、減值損失佔比大增。據克而瑞公佈的數據顯示，縱觀TOP200房企的整體表現，4成房企累計業績同比降低，全年銷售目標完成率平均值為 88%，與往年房企平均超100%完成銷售目標的情況相差甚遠。
據中指研究院統計數據顯示，2021年，百強房企平均銷售增速僅為4.2%，遠低於2018年40%左右的水平。在頭部房企業績下滑的同時，一些處於中上游的房企卻憑藉着深耕重點城市而保持了穩健的增速；民營房企“節衣縮食”的同時，許多央企、國企以及地方城投公司則憑藉着雄厚的資金在拿地上表現更加活躍，有望迎來新一輪業績增長。
房地產市場的風聲鶴唳同樣影響到了上市房企在資本市場的股價表現。
全年A股地產股中，65只地產個股上漲，73只地產個股下跌，中位數跌幅4.55%；港股地產股中，93只地產行業個股上漲，198只地產行業個股下跌，70只個股跌幅超20%，中位數為-8.50%。
進入2022年，房地產政策暖風緩吹，房企融資政策從全面收緊轉向邊際放鬆，多城陸續出台限跌、降低房地產交易税費、購房補貼等政策，給行業帶來了一絲解凍的預兆。
未來，房地產行業的“高負債、高槓杆、高週轉”開發經營模式將成為過去，輕資產模式、多元化佈局將成為行業熱點。在房企降槓桿的同時，為尋找新的增長驅動力，城市更新、長租房、社區商業等多個賽道有望迎來房企發力。
在穩增長的背景下，房地產行業後續將迎來較多利好政策，市場板塊亦或將觸底反彈。積極進行多元化佈局、現金流較為穩健的優質房企值得進行更多關注。