楠木軒

中駿商管:底色漸濃 | 中報風雲109

由 夏侯依絲 發佈於 財經

  樂居財經徐酒眠 發自上海

  “未來將通過戰略收購來進一步鞏固市場地位。”業績發佈會上,中駿商管副總裁孫強如是表示。專題|2021中報風雲:物業》》

  在上市“新兵”中駿商管(00606.HK)的眼中,拓規模是其站穩腳步的重要一步。躋身資本市場不到兩個月,中駿商管第一場期中“小考”來了。

  8月30日,中駿商管舉行了2021年中期業績發佈會,執行董事兼董事會主席黃倫攜同首席執行官牛偉、副總裁孫強,以及副財務總監關光祖一眾高管出席。

  截至2021年6月30日,中駿商管實現營收5.79億元,同比增長63.1%;毛利潤2.86億元,同比增長81%;毛利率49.3%,同比提升4.7個百分點;母公司擁有人應占核心溢利大幅增加約116.8%,錄得1.7億元。

  業績表現亮眼,在資本市場,中駿商管的表現更是可圈可點。多家新上市物企頻頻破發的大背景下,中駿商管上市首日收盤報4.00港元/股,漲幅8.11%。難得的是此後股價一路上揚,中間的短暫回落也被迅速拉漲了回去。

  截至8月30日,收盤報價4.12港元/股,總市值85.49億元。上市以來的區間漲幅達11.35%。

  “商住”面積倍速增長

  以“商業+住宅”雙輪驅動,2021上半年,中駿商管的商業及住宅物業在管面積分別鎖定4.7倍及2.1倍的增長速度。

  截至2021年6月30日,中駿商管的總簽約建築面積及在管建築面積分別4190萬平方米及1860萬平方米,增長幅度約50%、44.5%。

  其中,商業物業簽約項目38個,簽約建築面積490完平方米,同比增長約102.8%;商業物業在管項目12個,較去年同期增加了6個,在管建築面積約100萬平方米,同比增長約48.1%。

  同期,住宅物業簽約項目196個,簽約建築面積約3700萬平方米,同比增長約45%;在管項目113個,在管面積1760萬平方米,同比增長約44.3%。

商業物業管理及運營服務

住宅物業管理

  年報顯示,中駿商管的業務佈局主要在長三角經濟圈、海峽西岸經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區,以及中部地區,覆蓋五大主要經濟區。

  “(收購將)以已經覆蓋的地區為主,加強中駿商管在現有地區的厚度。”孫強表示,收併購之外,也會加強第三方的外拓服務,尤其在商管方面,零售行業正在高速發展,將為中駿商管帶來大量的商機。

  關於外拓商業的目標,黃倫指出,今年上半年拿了唐山的項目,團隊會繼續再拓展,今年有信心還能再拓一些輕資產的項目。

  “2021年12月,中駿商管將迎來4座中駿世界城開業,分別位於江蘇、廣東和河南三省。”黃倫表示,城市佈局上,主要還是會在長三角,因為經濟比較發達,人口比較多。除此之外,會重點看福建和廣東,也即是粵港澳大灣區和海西經濟圈。

  截至目前,中駿商管在福建已開業項目有4座,另外福州中駿世紀城也計劃在2022年開業,廣東省目前已佈局5座中駿世紀城。

  除了收併購與市場外拓,中駿商管的內生力也很強。依靠母公司中駿集團“一體兩翼”核心業務發展模式,2019年中駿商管確定了“百城計劃”。

  2017年,中駿集團“一體兩翼”核心業務發展模式,即以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼;2019年,中駿商管確定“五年百城”戰略,目標到2025年全國佈局100座中駿世紀城,為中駿提供可持續的盈利增長動力。

  截至2021年6月30日,中駿商管在全國佈局38座世界城,“五年百城”目標完成率達38%。

  商管毛利率達64%

  以“商業+住宅”的面積增厚為基礎,今年上半年中駿商管的在商業物業管理及運營、住宅物業管理的營收成績也卓著。

  其中,商業物業管理及運營服務分部實現總收入約為2.81億元,同比增長約74.7%,佔總收入的48.5%;住宅物業管理服務實現總收入約2.98億元,同比增長53.5%,佔總收入的51.5%。

  期內,中駿商管的商業物業管理及運營服務的毛利率高達63.8%,同比增長2.1百分點。中駿商管表示,主要原因是開業前管理服務在總收的佔比增加。

  截至2021年6月30日,其開業前管理服務實現營收1.44億元,同比增長73.16%;在總營收中佔比24.9%,僅次於基礎住宅物業管理服務的營收佔比。

  與此同時,中駿商管的商業物業管理服務平均收費也領先行業水平。截至2021年6月30日,其在商管基礎物業方面管理費為29.4元/平方米/月,遠高於行業內其它佈局商管賽道的物企。

  再往回溯,2019年其在商管基礎物業方面管理費為29.5元/平方米/月,2020年為27.7元/平方米/月。中駿商管在商業物業管理收費一直維持在相對高的水準,且較為穩定。

  “目前所有的商場出租率都超過90%,今年12月底中駿商管將迎來4座世紀城開業,且預招商率平均超過了80%,最高已經達到98%。”管理層如是表示。

  此外,今年上半年,中駿商管全國在營五座中駿世界城銷售同比增長123%,客流同比提升75%。

  六成收入來自獨立第三方

  獨立第三方的收入已經成為中駿商管的最大收入來源。

  截至2021年6月30日,中駿商管來自獨立第三方的收入約為3.49億元,佔收入的60.3%;較去年同期的2億元增長了74.2%。

  其中,來自獨立第三方的收入中,商業物業管理及運營服務實現營收1.47億元,較上年同期增長145%,佔總收入的25.3%;住宅物業管理服實現營收2.03億元,較上年同期增長44%,佔總收入的35%。

  而獨立第三方的收入增長,並沒有削弱中駿商管的毛利率水平。今年上半年,其整體毛利率為49.3%,按年增加4.7個百分點。

  “中駿商管各等級城市新增的在管和簽約面積,物業費定價在當地市場都處於較高水平,這對毛利提供了有效支撐。”中駿商管的住宅物業管理收費自2019年、2020年,以及2021上半年,都維持在了2.4元/平方米/月。

  截至2021年6月30日,中駿商管在住宅物業管理服務的毛利率為35.7%,同比提升了5.2個百分點。

  中駿商管在業績報中表示,毛利率上升主要是因為規模擴張導致的規模經濟效益、今年第二季度開展的停車場銷售服務擁有較高的毛利率、以及交付前驗收服務的價格上調。

  “目前重點發展的增值服務有兩個,一是車位的銷售協助服務,另一個是美居業務。”牛偉表示,今年上半年的車位銷售大概有200多個,帶來區劃貨值4000多萬,毛利600多萬。

  此外,“美居業務是自營的商業模式,從產品設計端到運營的交付端,都是中駿商管自己來操作,做到點對點的閉環。目前已經完成的一些項目的業務客單價,高端項目可以達到25-30萬,毛利比較高。”

  展望未來,中駿商管表示,將繼續發力商業賽道,通過購物中心百貨化經營和數字化運營,構建中駿商管連鎖化經營優勢和差異化運營能力,進一步支持中駿集團以多元化物業組合打造“商業+住宅物業”智慧生態圈協同發展,助力企業盈利能力提升的確定性。

文章來源:樂居財經