文|《財經天下》週刊 李逗
編|董雨晴
很長時間內，房地產信託，是人們在銀行理財之外所偏愛的投資產品。投資者對它的投資信仰，正如曾經相信房價永遠上漲一樣，堅不可摧。
然而，也就兩年時間，房地產信託的優質項目越來越少。爆雷，反倒越來越多。許多大型信託公司相繼進入違約名單。即使是被稱為“信託一哥”的中信信託，也未能躲過這輪行情下跌帶來的打擊。
中信信託，在信託行業的地位相當特殊。它不僅是國內第一家信託公司，還是管理資產最多的一家信託公司，信託資產曾高達1.57萬億，數十年來盤踞行業第一。
也因此，中信信託成了恆大、泰禾、華夏幸福、陽光城等大型房企資金的盟友。房企高歌猛進搞規模化時，中信信託吃到了時代和資本擴張的紅利。
然而，當房企先後受到爆雷影響後，離它們最近的中信信託，也成了最大的受害者。在去年接連5次“踩雷”地產信託後，最近一段時間，中信信託又陷入了世茂57億信託資金兑付困局。
這之後，其與信託管理息息相關的風控以及資金監管能力，被投資者們接連指責。今年以來，中信信託收到多份監管罰單，有關中信“賣者不盡責”、“風控管理不到位”等質疑聲音，紛至沓來。
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“踩雷”57億信託項目
“產品違約前沒有任何風險提示，57億資金就這麼不翼而飛了。”投資者王麗直到現在也難以理解，沒有相關風險信息提示，她這筆數千萬本金的理財產品，可能要收不回來了。
2020年7月，數千名信託投資人，買了中信世茂深圳龍崗融資總規模87億的信託產品。這筆信託計劃，不僅對投資人的關係重大，更是中信信託有史以來最大的單一集合信託項目。投資人張揚回憶道，“當時這個產品在銷售階段還要採取預約制度”。
人們願意掏出鉅額資金買信託的原因有很多。比起銀行理財來説，信託產品的投資利率要高很多，多年平均收益率8%左右。投資門檻也更高，大多百萬起步。
王麗介紹道，“中信世茂深港國際中心信託項目的起投額度是100萬起投，收益率在7%點多，比起其他信託產品的收益率要低，但當時覺得中信信託作為‘信託一哥’的實力比較強，所以更願意選擇在中信買。”
除了收益率和品牌效應外，讓投資者下注鉅額資金的原因，也和這單信託背後的底層資產有關。
2017年底，世茂用240億元的天價，拿下了深圳深港國際中心項目。對這個項目，世茂期待很高，計劃總額500億元，建成一棟600米的超高層建築。如果一切順利，這裏將超越深圳的第一高樓平安金融中心，成為深圳的“新地標”。
而按照最初規劃，87億的資金去向，主要用於支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發建設。在信託產品的相關描述中，深圳世茂龍崗中心，也被中信信託描述成為--“投資項目區位佳、形象高”。
事情起變化的信號，還是從項目施工現場傳來的。2022年初，許多路過深圳龍崗片區的人們發現，原本晝夜不停工的公寓大廈和商業樓，不再傳出任何動工的聲響。
很快，壞消息一個個接踵而至。2022年2月16日，即中信世茂深港國際中心c類份額兑付期的前一天，中信信託聯合項目方突然召開了一場線上投資人會議，宣佈其中的57億項目資金遇到兑付困難。2022年2月17日，項目的承建方中建三局對178套可售房源進行了司法凍結，被查封貨值約有20億元。
為了安撫投資者，宣佈資金兑付困難的當天，中信信託聯合世茂集團提供了一個初步的兑付方案--到期日先行支付12.94億元本金的10%及部分利息，本息合計1.82億元，剩餘資金展期到2024年。
然而，距離新方案推出不到半個月，中信信託又宣稱，世茂方未能按約定足額付出到期金錢，項目進入“觀察期”，而原本的兑付方案由每日還款1000萬元左右，也降到了每個工作日300萬元。
最初，投資人還能收到這筆遲來的兑付款。但自4月18日起，項目方突然停止劃付資金，從那天開始，很多人都開始慌了。作為受託人的中信信託，落入了投資者“管理失責”的指責中。
多位投資者表示，如果僅僅是項目自身有問題，投資人也就認了，但是風控失責、抵押品管理不當等問題頻出下，人為管理不當等因素讓項目的風險加大了很多。
投資人陳曉告訴《財經天下》週刊，“項目出險前，中信信託原本有多次管理風險的機會，包括項目銷售不暢時提前凍結資金，以及解除抵押物時要求追加擔保等措施，但這些我們從公開渠道上都沒有看到項目出險後，中信信託方面和投資者的溝通也並不積極，投資者人多次提出要中信信託召開投資人大會，但直到現在，中信信託方面也一直沒有落實。”
更關鍵的是，投資人發現，底層資產中真正能被迅速變現的地塊，已經被提前解除質押了。據中信信託方面對投資者透露，“最初手上握有10塊地的抵押，後因深圳的預售要求解押了地塊十，也就是公寓二期已不是中信信託抵押物。”目前剩餘的9個地塊，則是變現時間更長的商業項目，想要靠這部分資產變現，難度極大。
這引起了投資人極大的不滿，“當時中信信託在立項的時候，他們設計的退出資金是銷售還款來源，但現在真正能迅速變現的地塊10被解除質押後，拿什麼來保證項目的安全退出呢?”
對於項目抵押資產的變現情況，用益信託分析師喻智對《財經天下》週刊介紹道，“房地產信託項目多數都有土地及在建工程抵押、股權質押、集團擔保等幾類風控措施，當前房企自身的資金鍊緊張，資本市場對房市房企的預期也不好，所以機構和投資者把主要的注意力放在房地產項目的變現上來。但目前房市情況不太好，所以底層資產變現也相對緩慢。”
時隔5個月後，投資者們仍未拿到明確合理的兑付計劃。2022年7月14日，3名投資人代表與中信信託方見面，商討產品兑付、後續解決措施等問題。但據多位投資者對《財經天下》週刊表示，目前還是沒有實質性的進展，“出面商談問題的只是項目層面，以及法務的人，中信信託的高管層始終未能露面。”
對於項目方與融資方的處理進度，中信信託方面表示，其將根據法律法規及信託合同的約定，以受益人利益最大化原則履行受託人義務，並就相關進展情況及時向受益人披露。項目的融資方世茂集團相關人士對《財經天下》週刊表示，“受當前行業環境影響，項目整體銷售存在困難，影響了項目回款。不過，世茂集團一直在計劃引進國資戰投解困，努力推進解決方案。”
現今看來，受世茂資金進程影響，將很大程度影響信託的還款週期。而中信信託在宣佈“觀察期”失效後，未有任何新的公開推進進展。投資人想要追回本息，依舊困難重重。
房地產不再是“靠山”了
地產信託一度是信託公司重要的利潤來源，但如今這條路要不及從前了。
過去十年中，房地產拉響了狂飆突進的擴張號角。在銀行資金供給不足之時，中信信託的靈活資金制度，讓很多房企有了更大的資金運轉空間。
很多大型開發商的背後，都離不開大財主中信信託的身影。而在銀行融不到資的中小房企們，往往能在信託那裏融到錢，躍升為“黑馬“房企。
這一點，恆大的許老闆體會得最深刻。不管是上市前的戰投，還是重新登頂的資本增資，恆大的許多關鍵時刻，都不少了中信信託的資金支持。
2015年3月，中信信託和恆大集團簽訂了一項總額巨大的授信合約。時任中信信託董事長陳一鬆親自簽署戰略合作協議，授信額一出手就是200億元。2017年初，恆大大手筆增資300億元時，引入的戰略投資者中，有兩家信託的身影，中信信託就是其中之一。
碧桂園、融創、陽光城等一眾房企同樣也是中信信託的盟友們。過往很多年中，“帶頭大哥”的口碑和品牌具有很高的粘性，它的地產客户也十分穩定。
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自2017年房地產行業加強調控後，信託業很快出台了一項嚴厲的規定。2018年“資管新規”監管政策的出台，拉開了資產管理機構全面轉型的序幕。資管新規對信託行業提出新要求，要求打破傳統的剛性兑付業務模式，同時限制了非標業務的發展。一時間，地產信託遭暫停的消息在業內流傳。
但事實證明，2018年的資管新規並未動搖這一根本性趨勢，反倒讓地產信託規模繼續增長。大部分信託公司仍舊指望房地產信託這碗飯養活自己，日子過得還很滋潤。
“一方面，供應端缺少像地產公司那樣能提供底層資產紮實、風險不高的投資標的。另一方面， 開發商在經歷多次調控後，本身現金流已經很緊張了，它們也有很強的融資需求。因此，地產信託撐起了2018年信託公司業務的半壁江山，規模突飛猛進。”一位信託行業人士説道。
直到 2020年5月8日《資金信託新規》的出台，信託公司非標資金池業務下達了最嚴監管後，才讓從業人士真正感覺到了寒意。
最近兩年，在“兩壓一降”(即繼續壓降信託通道業務規模，逐步壓縮違規融資類業務規模，加大對錶內外風險資產的處置)政策下，以房地產信託為代表的融資類信託資產開始大幅壓降。
中國信託業協會數據顯示，截至2021年年底，全行業資金信託規模為15.01萬億元，投向房地產行業的規模為1.76萬億元，佔比11.74%，同比下降2.33%。
不過，儘管如此，房地產信託的違約數量，依然佔據了全行業之最 。據統計，2021年內房地產信託違約數量至少為99只，涉違約金額917.12億元，佔比61.1%。這樣的體量，相較於工商企業、基礎產業、金融等都要大得多。
受房企債務暴雷影響，中信信託的多個產品也跟着遭了殃。據第三方研究機構不完全統計，2021年中信信託近10款信託計劃出現風險情況，募資總金額超85億元。
其中，房地產項目成為違約大户，共有5款產品違約，牽涉到的房企包括華夏幸福和恆大。其中“嘉和118號項目”信託計劃，還坑了上市公司洋河股份，致使其1.68億元資金無法收回。
2021年，中信信託除營收、淨利均出現不同幅度的下跌外，其營收、淨利的行業排名也分別被平安信託、華能貴誠信託趕超。兩項排名中，均掉落到排名行業第二位。
違約風險仍在加劇
信託集中違約的態勢貫穿了2021年全年。但到了2022年，這股違約風波仍是“有增無減”。
房地產市場下行之下，不斷推高着信託資產的逾期率，很多存量信託計劃的基礎資產質量和流動性被削弱。人們看到的是，網絡中充斥着被維權的五礦、光大等機構們，身陷困境的房企們，以及眾多焦頭爛額的投資者。
評級機構穆迪更是直言，房地產風險加劇成為信託業2022年的主要挑戰。與其他金融機構相比，信託公司對房地產業的敞口較大。
在這樣的行業背景下，“信託一哥”也難逃“翻車”。數據顯示，中信信託涉及的法律訴訟多達1852起，其中作為原告的司法案件1440起，今年新增45起，去年為275起。其中，開發商更是成為它的主要訴訟對象。
“房地產信託的到期規模依舊很高，所以存量項目違約的可能性依舊比較大。目前來看，無論是政策，還是房市自身，都需要時間進行調整，只要房市能夠穩定下來，還是有妥善解決的可能，但總體來看需要比較長的時間來處置底層資產。”喻智説道。
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不過，波及面最廣的，還是眾多還沒收回本息的投資者。對此，一位信託行業從業人士表示:“信託產品已打破剛兑，投資發生損失並不少見。如果受託人已經盡職盡責履行了自己的職責，儘管投資產生損失，也難以向受託人追責。但如果受託人違反信託文件擅自處分信託財產或者存在重大失職行為，可以要求受託人承擔相應的賠償責任。”
資金不再被輕易贖回後，投資者們開始對房地產信託產生避險情緒。對於很多新發行的信託計劃，他們不再輕易願意下單了。中信信託銷售經理陳晨(化名)介紹稱，在“房住不炒”的整體背景下，信託客户的投資觀念也在轉變，房地產信託不如以前那麼好賣了，地產信託類的數量也在逐漸減少。
在多重監管約束下，信託公司對房地產領域的投融資需求持謹慎態度，不得不開始考慮業務轉型。中信信託在2021年報中也揭露了新的轉型方向:主動收縮房地產和城投融資業務規模，其中，信託資產規模較年初下降了20.1%。並表示，大力拓展創新轉型業務，家族信託、標品信託、資產證券化信託等創新業務。
在減少地產信託違約造成的經營危機上，中信信託在兩年前也做過不少探索。2018年，中信信託發起設立首支多資產、多策略產品“睿信穩健配置TOF金融投資集合資金信託計劃”。2020年，發行首支以分散投資為原則進行主動管理的債券資管產品，以及成立證券信託業務專項小組。
某種程度上，這也和當前的行業趨勢相吻合。用益信託分析師喻智表示，信託行業對房地產領域的投融資需求仍保持謹慎態度，非標業務主要集中在基建領域，基礎產業類信託產品的數量及成立規模大幅攀升。
一連串的地產信託產品違約後，曾經“迷戀”地產業務的中信信託，將在地產暴雷的餘震中減少對地產投資熱情。行業轉型下，“信託一哥”的地位正在面臨着被動搖的危機。
(文中陳曉、王麗為化名)