物流園區是現代服務業的一種新型業態，已經進入發展的快車道，但是由於投資管理方式的不穩定，不同企業進入行業的側重點不同等方面的問題，不同程度上影響園區整體開發和運營。物流園區建設資金投入大，回報週期長，要想在固定地域上獲取更大的價值，就要避免陷入低價競爭的惡性循環，需要以企業需求為導向，完善運營體系，不斷拓展升級園區服務等方面採取對策，構建一個商業模式多樣化，服務功能多元化的物流園區，提升物流運作效率，實現物流園區健康持續發展。
從當前發展狀況來看，物流園區發展主要存在以下四個問題：
第一，是發展的不平衡，東中西部發展不均衡，市場集中度低，有些地方大城市一地難求，還有的地方是無件可運;
第二是功能單一化，快遞物流不應是一個單獨產業，集散量大的地方，例如高效集合儲藏、轉運、加工、檢測等多種功能於同一個園區內，為客户提供多元化服務。
第三是產業融合能力不足，鏈接不充分，入駐企業之間交流甚少，不少園區並沒有集聚產業相關資源，形成完整的產業體系，未能實現產業的有效聚集，一味單打獨鬥。
第四是兼容性不夠，政府對園區的認識有個過程，態度也不完全一致。
總而言之，物流園區對於促進區域物流行業發展以及經濟發展都具有極其重要的作用。加強對各類物流園區的規劃與建設，不斷探索園區發展模式，做好需求市場的調研與分析，實現有效運作，幫助入駐企業降低物流成本，才能實現共贏。