陽光100也要債務暴雷？多次甩賣仍難回血 預計違約5200萬美元

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

房企債務違約又要多一例了。

8月9日晚間，陽光100公告稱，公司2億美元6.5%可轉債未償還本金及利息分別為5091.61萬美元及147.55萬美元，截至公告日，公司預期難以於到期日支付本金及利息。因此，公司認為很可能發生債務違約事件。

此前的7月30日，陽光100董事會已決議撤銷其派付2020年中期股息2.33億元的建議，公司將保留該等現金資源以用於公司營運。這是自去年10月底起，公司第四次宣佈推遲派息，直至最終撤銷，顯示經營其壓力較大。

業內分析，陽光100的狀況與其業務模式有很大關係。2014年上市後，陽光100轉型非住宅市場，逐漸在街區商業項目上發力，形成街區商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、文旅小鎮三個產品系列。但這類項目沉澱的資金量大，導致企業整體流動性轉差，資金週轉難度加大。

目前，連踩“三條紅線”的陽光100，在去年營收降三成的情況下，今年上半年未經審核合同銷售額約21.09億元，同比減少12.4%。7月，陽光100將主力項目天津陽光100天塔喜馬拉雅拱手讓人，以回血求生。

預料到期難兑付，陽光100“自曝”違約5200萬美元

面臨潛在違約風險的情況下，陽光100選擇了“自曝”。

公告中，陽光100稱，根據2021年到期金額為2億美元的6.50%可轉換債券（2021年債券）的條款及條件，倘若付款到期日未能支付債券的任何本金或溢價，或拖欠支付債券的任何利息且拖欠持續至有關付款到期日後14日，則公司構成違約。

根據2021年債券的條款及條件規定，付款及最後一筆利息付款將於2021年8月11日到期。於到期日，該債券的未償還本金及應計利息總額將分別為5091.61萬美元及147.55萬美元。

截至本公告日期，本公司預期難以於到期日支付2021年債券的本金及最後一期利息。因此，本公司現時認為，很可能發生2021年債券的條款及條件下的違約事件。

本公司已籌措到所需資金，並預期於到期日後的10個工作日內支付本金連同應計利息。

此外，本公司一直與2021年債券的持有人商討，以便獲得到期日的延長。

於本公告日期，本公司已在積極與可能涉及交叉違約的債權人溝通，本公司尚未收到任何債權人將採取加速到期行動的通知。

公告還稱，該債券將於8月11日到期，將於到期日終止在港交所上市。

這段繞口的官方説法，大意是此前公司發行了2021年到期金額為2億美元的6.50%可轉換債券，將於2021年8月11日到期，目前還剩下5091.61萬美元本金及147.55萬美元待還。

截至8月9日公告時，公司預計難以在到期日支付上述本金和利息，很可能發生違約。但公司目前已經籌措到所需資金，並預計在期日後的十個工作日內支付本本金連同應計利息。

資料顯示，可轉換債券是持有人可按照發行時約定的價格，將債券轉換成公司的普通股票的債券。通常而言，該債券利率一般低於普通公司的債券利率，因此企業發行可轉換債券可以降低籌資成本。

對持有人來説，當公司股價上漲時，投資者可將債券轉為股票，享受股價上漲帶來的盈利；當股價下跌時，則可不實施轉換而享受每年的固定利息收入，待期滿時償還本金。

但對陽光100的債券投資者而言，公司可轉債已失去轉股吸引力。據觀點地產新媒體，公司於2020年將可轉債的轉換價格下調至3.38港元，但仍遠高於截至8月10日股價1.07港元/股。

數據顯示，陽光100是踩中“三條紅線”的中小房企之一。截至2020年末，公司扣除合同負債後的資產負債率為76.19%，淨負債率高達187%，而現金短債比僅為0.24。

根據年報，截至2020年12月31日，陽光100貸款和借款總額為263.71億元，現金及現金等價物、受限制存款分別為30.72億元、1.16億元。現金短債比小於1，表明公司手頭現金並不充裕，短期償債壓力巨大。

3月4日，標普在相關報告中，將陽光100信用評級從“SD”上調至“CCC-”，展望“負面”，認為其信用狀況不佳。

標普認為公司流動性疲弱，償債存在高度不確定性，特別是其4月至7月到期的總額為10億元人民幣的國內債券、信託貸款以及7月至12月到期的總額為5.085億美元的離岸可轉換債券和高級票據。

另一方面，陽光100的融資成本逐漸走高，相關公告顯示，其於2021年1月29日發行的於2023年到期的1.2億美元優先票據，年利率為12.0%，所得款項主要用於債券回購。

據久期財經，6月30日，陽光100向香港聯合交易所提交上市申請其發行規模2.196億美元、於2022年到期的高級綠色票據上市，票息率達到13.0%。

標普預計，發行上述1.2億美元票據後，公司無限制現金餘額為25億至30億元人民幣，仍不足以滿足今年的營運需求和其他到期資金需求。

業績不振，頻頻出售項目

在去年，陽光100已現頹勢。

年報顯示，2020年全年陽光100中國營收為57.6億元人民幣，同比下滑30.5%；毛利潤15.29億元，同比下降27.2%；淨利潤較2019年減少60.1%至12.84億元。

對於造成營收及利潤下滑的原因，年報指出，主要是受新冠疫情的影響，以及報告期內出售收益的減少。

據瞭解，2019年全年，陽光100先後出售了重慶陽光100中國國際新城、清遠陽光100中國阿爾勒住宅部分股權、東莞市清園孵化器有限公司100%股權，接盤方分別是融創中國、佳兆業和深圳誠進控股。

這些交易為公司回籠約60億元資金，並因此獲得大量出售收益。

此外，受到新型冠狀病毒肺炎疫情影響，陽光100投資物業的公允值評估增值較2019年下降。

銷售方面，2020年全年，陽光100共完成合約銷售額105.3億元人民幣，同比增長1.9%，其中包含小股操盤項目17.66億元；對應合同銷售面積約89.12萬平方米，同比增長13.18%。

業績報告表示，作為中小房企，公司已經不具有在全國拓展市場的優勢，未來將打主力產品的品牌效應，實現差異化競爭，包括喜馬拉雅公寓產品這幾年在市場上獲得了較高的關注度。

儘管喜馬拉雅是陽光100的主要轉型方向，但為緩解現金流壓力，如今也不得不將部分公寓項目出售變現。

據樂居財經報道，7月16日，陽光100將天津琅壹達企業管理有限公司80%股權轉讓給了崑崙信託。

而天津琅壹達企業管理有限公司是陽光100天塔喜馬拉雅的項目公司，該項目因優越的地理位置，佔地近10萬平方米，被譽為天津城市地標綜合體，是陽光100主推的力作。

2019年、2020年，陽光100天塔喜馬拉雅為陽光100貢獻了5.75億元以及5.31億元的合約銷售。根據該公司2020年年報，天津陽光100天塔喜馬拉雅項目完工進度已達71%，預計竣工時間為2021年。

目前隨着所有股權脱手，陽光100徹底退出了該項目，此舉被不少分析人士看作資金壓力下的無奈選擇。

戰略誤判錯失市場紅利

曾經作為一線房地產開發商，陽光100如今卻輝煌不再。

相關資料顯示，陽光100由“萬通六君子”之一的易小迪創建於1992年，到2003年時銷售額便逾40億元，行業排名前十，彼時與60億銷售額的萬科差距並不大。

然而，時過境遷，2020年萬科銷售額已破7000億元，同期陽光100的合約銷售金額105.3億元，行業排名已跌出100名之外。

市場普遍認為，陽光100錯失了高速擴張的機會，與易小迪的幾次戰略選擇有關。

在2003年中國土地市場推行土地招拍掛制度後，萬科、恆大、保利等房企在一線城市掘金，易小迪劍走偏鋒，將目標鎖定在了三四線城市，因為三四線城市的GDP增速遠超一線城市。

但回過頭來看，過去20年，一線城市核心地段的商品房銷售價格上漲了20倍。這期間，陽光100不僅錯失了一線城市房價快速上漲的市場紅利，反而逐漸陷入三四線城市的庫存泥沼，以致其歷史營收從未跨越百億門檻。

在媒體的描述中，易小迪的最大特點是信佛，處事低調求穩，他曾自嘲是“一隻吃草的羊”，對地產投資始終持謹慎態度。

正是這種謹慎，在2014年陽光100中國在香港聯交所主板上市後，易小迪決定拋棄過去的住宅大盤、高週轉模式，轉型非住宅業務，加大對碼旅遊地產、特色文化街區綜合體的投資和開發。

此後的2015年，陽光100以約1.94億元的代價從李亞鵬、北京中書投資控股有限公司及興業國信資產管理有限公司處收購雪山小鎮51%股權。

該項目一度讓李亞鵬登上熱搜，外界關注度較高，但實際並未給陽光100帶來收益。據公司財報披露，雪山小鎮2018年銷售面積961平方米，2019年銷售面積為0。2020年銷售面積26平方米，合約銷售金額為40萬元，單價為1.62萬每平米，價格相較於2015年陽光100中國剛接手時的1.95萬每平米“縮水”了不少。

截至2020年年中，陽光100雪山藝術小鎮已完工仍未出售的建築面積為26335平方米，發展中的建築面積是32995平方米。

實際上，雪山小鎮是陽光100非住宅項目去化疲弱的一個縮影。

財務數據顯示，轉型後的這些年，陽光100的銷售額一直維持在百億元附近，2017年至2019年，合約銷售金額分別為106.08億元、120.96億元和103.38億元。

其持續押注的非住宅業務，因2020年上半年的疫情導致其主要產品商業街、喜馬拉雅公寓、文旅項目等各類項目銷售均出現下降。

2020年財報披露，陽光100的109億元存貨中，非住宅產品庫存或達95億元。按照2020年銷售情況，去化時間或達3年。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，公寓以及商業街項目本身去化速度就低於住宅業務，想要加速去化，就要在產品打造上創新，以創新的產品和服務贏得市場認可。

因此有觀點認為，接下來陽光100將面臨更大的考驗。

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