來源： 財聯社
6月16日傍晚，SOHO中國方面對外回應，宣佈黑石已發出全面收購要約，取得SOHO中國的控股權。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。
6月16日白天，來自市場消息稱，黑石接近達成以約30億美元收購SOHO中國的協議，相關交易據悉最早於本週宣佈，這將是黑石在中國最大的一筆房地產投資。
公告顯示，黑石集團計劃以每股股份5港元進行要約收購，假設要約獲全數接納，要約的最高現金代價約為236.58億港元。
根據要約價，SOHO中國董事長潘石屹以及執行董事張欣在本次交易完成後，將成功套現約142.8億港元。
“此次要約完成後，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。黑石和現有控股股東將結合優勢資源和專業知識，支持和加強公司的業務發展。”SOHO中國方面表示。
交易對價較一年前明顯縮水
作為行業最早的明星企業家之一，潘石屹被指正逐步淡出中國房地產舞台。
從2019年計劃出售核心資產，到2020年與黑石集團就SOHO中國私有化進行談判，再到本次與黑石集團進行的要約收購，顯示出潘石屹出售SOHO中國的決心之堅定。
出讓股權前，潘石屹和張欣夫婦共同持有SOHO中國63.93%股份，為第一大股東。而在本次要約收購後，潘石屹以及張欣將失去SOHO中國的控股權。
根據公告，SOHO中國已發行股份約為51.99億股，黑石集團將從控股股東要約收購28.56億股股份，佔發行股本約54.93%。轉讓完成後，黑石集團將成為SOHO中國的控股股東。
而潘石屹以及張欣合共將保留4.68億股股份，佔公司已發行股本約9.00%，成為第二大股東。
據悉，本次收購每股要約價為5港元，較SOHO中國此次停牌前在聯交所報收市價每股股份3.80港元溢價約31.6%，但較2020年12月31日股東應占之每股股份資產淨值8.37港元折讓約40.3%。
SOHO中國方面表示，要約完成後，作為公司第二大股東，潘石屹以及張欣承諾將繼續調動資源為公司發展提供幫助。
“畢竟SOHO中國是潘石屹一手創立且奮鬥多年的公司，所以保留一些股權無可厚非，至少短期內潘石屹對SOHO中國還是有一定影響力的。”一位研究機構高層告訴財聯社記者。
值得關注的是，本次要約收購完成後，SOHO中國董事會成員也將改變。董事會目前由五名董事組成，分別是執行董事潘石屹和張欣，獨立非執行董事孫強、熊明華和黃晶生。
要約截止後，潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團將擬向董事會提名新的執行董事。
“黑石集團把中國市場看作一個比較重要的市場，對於佈局更多傾向於項目收益導向以及項目未來趨勢導向，其投資的眼光會更宏觀一些。”一位國際諮詢公司的投資副總裁告訴記者。
事實上，這並不是SOHO中國第一次與黑石進行要約談判，上一次要追溯到2020年3月，彼時SOHO中國公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就該公司的全部已發行股份作出全面要約。
據報道，黑石當時提出以每股6港元的價格將SOHO中國私有化，交易價值約40億美元。
但五個月後的8月13日，SOHO中國再次公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今並未致使就潛在交易的條款達成共識。
對於該公司私有化談判尚未成功的原因，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，在疫情影響及商辦市場行情較差等背景之下，SOHO中國2020年的股價差不多跌掉一半，導致交易雙方難以就估值問題達成一致。
相較於首次談判時每股6港元的交易對價，本次黑石收購SOHO中國要約價縮水至每股5港元，要約最高現金代價減少約47億港元。
財報顯示，2020年全年，SOHO中國實現營業收入約21.92億元，同比增長約19%；實現税前利潤約16億元，同比下降17%；實現毛利13.9億元，同比下降7.96%。
潘石屹30年漫長地產路
1991年潘石屹與馮侖、王功權、劉軍、王啓富、易小迪共同創立海南萬通，進入房地產行業，其已在房地產行業經營近30年。
1995年潘石屹退出“萬通六君子”，與妻子張欣共同創立SOHO中國，兩人共同開發和收購位於上海和北京黃金地段的商業房地產項目。2007年SOHO中國在香港聯交所主板成功上市，創造了當時亞洲最大的商業地產企業IPO。
上市後業績上漲最快的那幾年，“煤老闆”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO中國銷售額達到最高峯238億元。
但煤老闆的購買力無法擋住SOHO中國業績下滑，隨着樓市調控以及地價上漲，2012年該公司銷售額降至94.68億元。2012年8月，潘石屹宣佈SOHO中國告別散售，轉為持有北京、上海等大城市裏優質地段的出租物業。
從2012年宣佈由銷售型物業轉為持有型物業後，SOHO中國並不靚麗的財務報表，讓其轉型之路備受質疑。
而潘石屹曾多次在公開場合表示對SOHO中國低股價的不滿，並認為股價遠遠沒有反映公司價值。他曾表示，香港散户並不瞭解自己的公司，當前股價與公司利潤增長相比偏低。
據瞭解，SOHO中國的股價除了在上市首一個月受市場認可外，其走勢長期低迷。SOHO中國上市時的發行價為8.3港元/股，最高市值曾達到約600億港元。
出於改變財務狀況以及股價等原因，從2014年開始SOHO中國再次出售物業，當年以52.3億元的價格出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、以30.5億元出售凌空SOHO一半項目；2015年9月將外灘地王股權轉讓給復星集團，作價84.93億元；2016年7月，出售SOHO世紀廣場項目，成交總額為32.97億元；2017年，SOHO中國分別以35.73億元和50.08億元整售位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO；2019年，以7.61億元出售位於北京9個項目的2583個停車位。
據不完全統計，2012年至今，SOHO中國已出售多筆資產，總金額合計約300億元，處置資產產生的現金流入超過200億元。
截至2020年12月31日，SOHO中國主要投資物業項目僅剩9個，分別是前門大街項目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO。
聯昌銀河證券在研究報告指出，SOHO中國自2014年以來的幾輪資產出售中，特別股息是在2015年-2017財年派發，每股股利在0.536-0.922元之間，在沒有實質性資產處置或支付特別股息的情況下，較2012年-2014年平均0.25元的每股股利高出114%-269%。
據統計，SOHO中國2014年至今給股東派息共計約133.3億元。據潘石屹介紹，2015年-2017年三年給股東分了62%的派息回報率。
“轉讓SOHO中國控股權，不等於潘石屹與張欣將徹底告別房地產業，而是取決於市場機會，而且他們已經在境外投資了物業。”上述研究機構高層對記者表示。
公開信息顯示，從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。