吳典 攝
一直以品質著稱的仁恆近日在滬遭遇滑鐵盧，其抱以厚望的海上源項目認購結果爆冷。經營端，仁恆的銷售額也面臨連續6個月下降的窘境。
紅盤“製造機”仁恆開始不靈了。
近期，上海第五批集中供應的57個新盤陸續開啓認購。截至11月18日已有18個項目觸發積分制，其中8盤公佈了入圍分數線。
除仁恆海上源外，其餘7盤入圍分數均在60分以上，最高97.23分。與仁恆海上源相距不足兩公里、同期認購的保利天匯入圍分為68.88，較仁恆海上源的50.68分足足高出18.2分。
與以往的項目相比，海上源的這一成績無疑有些爆冷。
“優等生”的滑鐵盧
仁恆對這塊斥資百億元拿下的項目是寄予厚望的，這是其在上海獨家操盤的舊改項目，也是第六代國際社區的開源之作。
2017年，仁恆以105.2億元的總價拿下了上海著名棚户區楊浦蔣家浜地塊的開發權。三年後，仁恆確定該項目名稱為“仁恆海上源”，根據建交委的報批信息，算上建安、裝修、土地拆遷成本等，項目總投資約176億元。
按規劃來看，仁恆海上源住宅部分計容面積約17.35萬平方米，屬於內環少有的大體量住宅項目。項目同時位於楊浦濱江及北外灘2公里輻射範圍內，周邊有多條地鐵線，且教育醫療資源豐富。
由於楊浦地區的新房供應一直不足，每次供應新盤都頗為搶手。加之仁恆的口碑效應，不少業內人士認為，仁恆海上源將會成為今年內環最為火爆的項目。
然而事實卻令人始料未及。10月23日，仁恆海上源開啓認購，共推出299套房源，均價每平方米11.5萬元，面積在80-271平方米之間。
有購房者注意到，當日仁恆海上源項目現場認購的客户並不多，而隔壁的保利天匯意向客户已經排到馬路對面。認購結束後，仁恆海上源首批推出的房源共獲得800多人認購，觸及積分制，然而其入圍分卻比保利天匯低了18.2分。
這也意味着，仁恆海上源的熱度並沒有想象中的高，甚至可能是近期仁恆入市項目中分數最低的一個盤。今年4月，仁恆金橋世紀開啓認購，入圍分為75.6分，刷新了當時上海積分新政後的入圍分數紀錄；7月，浦發仁恆珊瑚世紀以67.93的入圍分亮相，在浦東周康同批入市的3盤中分數最高。
置業顧問王川(化名)告訴《國際金融報》記者，仁恆海上源的入圍分數受到多方面因素影響，“一期沒有開售樓處，而且第五批有15個內環盤一起認購，分流了不少客户”。
亦有網友稱，仁恆海上源此次認購沒有開放實體樣板間，實屬“開盲盒”。除上述因素外，門檻相對較高的認購金也勸退了不少客户。
記者注意到，仁恆海上源推出的299套房源中，面積158-271平方米的共有193套，102平方米左右的則有35套，剩餘的則是80平方米左右的小户型，佔比不足三成。
佔比較高的大户型拉高了仁恆海上源的認購金，對小户型客户並不友好。資料顯示，仁恆海上源所要求的認購金為330萬元，首套需凍結260萬、二套凍結850萬。也就是説，若認購該樓盤，首套購房者需準備590萬元，二套則需準備1180萬元。
按一房一價表來看，80平方米的小户型總價最高約為987萬元，首套3.5成首付僅需345.45萬元，而官方所要求的590萬元首套準備資金已相當於總價的六成。
反觀保利天匯，其所推出的308套房源中僅有17套面積在138平方米左右，剩餘的皆在98-101平方米之間。其要求的認購金為220萬元，首套房存款證明金為200萬元、二套650萬元。
相比之下，仁恆海上源的爆冷就變得很好理解。王川提出，海上源一期將在11月24日開盤，二期也將於12月開始認購。
銷售額連降6個月
海上源入市也難以改變仁恆當前面臨的困境。
仁恆董事局主席鐘聲堅曾在2020年中期業績會上表示，舊改項目的入市銷售，將會改善仁恆置地整體向下的毛利率。
由於主打高端住宅，仁恆的毛利率在業內一直處於領先地位，但在行業盈利能力普遍下滑的背景下，仁恆亦難獨善其身。
轉變出現在2019年。
這一年，銷售額常年在250億元上下浮動的仁恆開始發力衝規模，公司該年實現銷售額557億元，較2018年的249億元大幅增長123.69%。2020年，其銷售額繼續攀升至784.55億元，其中69.7%來自長三角，公司平均銷售價格達到每平方米36638元。
銷售額突破700億元的同時，仁恆的毛利率也跌破了40%。
2020年，仁恆營收同比增長28.1%至239.18億元，股東應占淨利潤卻同比下降22.6%至25.92億元。公司該年的毛利率為36.4%，較2019年的41.2%下降4.8個百分點。
彼時，對於淨利潤水平的下滑，仁恆解釋稱，主要是失去了低成本的土地議價以及聯營、合資企業保留權益的重新計量損失，及投資性房地產公允價值收益較低所致。
標普在今年3月的一份報告中指出，由於土地成本的上升及限價令的實施，仁恆位於一線城市的部分項目利潤被壓縮，“預計未來兩到三年，該公司房地產開發板塊的毛利率將達到25%-27%”。
截至2021年上半年，仁恆的毛利率繼續下探至26.7%，較2020年上半年的35.9%減少9.2個百分點。
為提高盈利能力，仁恆管理層通過城市更新項目和項目收購增加了拿地。標普認為，這其中有一個關鍵風險是，通過成本較低的方式獲得土地的競爭可能會加劇，“而在較高線城市實施的限價政策並沒有放寬”。
從土地儲備看來，仁恆超95%的土儲均位於中國，且多分佈在高線城市。截至2021年6月末，該公司位於新一線城市的土儲佔比達52.9%，一線城市為19.8%，二線城市18.1%，三線城市僅有6.7%。
這或許也是仁恆開始向三線城市下沉的原因，在2021年的中期業績會上，鐘聲堅就表示了對鹽城的看好，其還稱，下沉江蘇是集團的戰略規劃之一。
11月10日，仁恆與東台城投、鹽城城投聯手以底價7.75億元競得鹽城市東台市一宗宅地，地塊位於東台城南板塊，成交樓面價為每平方米8100元。
這是仁恆首次走出市區向縣級佈局。在此之前，仁恆僅在鹽城有兩個項目，均在城中板塊，分別為仁恆濱河世紀和仁恆濱河源，其中仁恆濱河源暫未開盤入市。
截至10月末，仁恆共實現銷售額410.62億元，較2020年同期的624.77億元下降34.3%，銷售面積同比下降23%至131.64萬平方米。
《國際金融報》記者注意到，自5月份開始，仁恆單月銷售額一直處於同比下跌的狀態。5月至10月，公司的單月銷售額同比變動幅度分別為-48%、 -61.5%、-50.9%、 -81%、-47.1%、-53.8%。