焦點研究院·融資月報
監測時間：2022年5月1日至5月31日
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摘要 ：從房企融資表現上看，央企、國企和地方城投平台仍為境內債發行主力，但民營房企融資逐漸轉暖，境內與境外債均成功發行，並且由於境內發債民營房企增多，帶動境內債5月發行規模同環比均顯著增長。5月境外債和資產證券化發行規模仍在持續萎縮，但未來隨着房地產市場修復企業銷售額有望趨穩回升，疊加境內債融資渠道恢復，房企經營狀況會持續改善，其基本面也能重新得到投資者認可，境外債與資產證券化融資渠道或將恢復。但仍需注意的是，2022年房企仍要面臨7月、10月兩個償債高峯期，在繼續保持融資渠道暢通的同時，仍應把握目前的政策利好期積極推盤去化、緊抓銷售回款，充裕企業現金流。
1、房企表現：民營房企融資逐漸回暖，企業仍面臨兩大償債高峯期
2022年5月，房企境內與境外債券發行規模共計504.5億元，環比下降6%。整體來看央企、國企和地方城投平台仍為發債主力，規模佔比達到85.7%，其中保利發展和中海地產兩家央企發債額均在60億，中梁控股和廣州城建分別位居第三、四位，發債金額均在40億以上。值得注意的是，5月房企債券發行情況透露出一個關鍵信號：底部逐漸顯現，民營房企融資正在回暖。從境內債角度來看，月內監管機構選定碧桂園、龍湖、新城控股、旭輝和美的置業5家作為示範發債房企，且5月27日上交所以線上形式組織召開公司債券投融資對接會，增進房企投融兩端的互信互利。5家民營房企中碧桂園、龍湖、新城控股和美的置業月內均在境內債市場成功融資。從境外債角度來看，5月30日新城發展與初始買方簽訂購買協議，成功發行一筆1年期1億美元的7.95%優先綠色票據，與年內其他房企發行的美元債不同，這筆債券無需增信措施，這説明國內部分房企的基本面正在重新得到海外投資者的認可。
房企仍面臨較大境外償債壓力，7月與11月為兩大高峯期。2022年7-12月，房企境內債與境外債待償規模仍高達3609.3億元，其中境內債佔比為51.3%，境外債佔比為48.7%。深入月度來看，7月與10月為房企年內面臨的兩大高峯期，待償規模分別為931.1億元、765.7億元。具體來看，境內債償債高峯在7月、8月和10月，境外債償債高峯在7月和10月。
具體到企業來看，2022年7-12月，共有32家房企境內債與境外債合計到期規模在40億以上，恆大、保利、世茂、佳兆業四家企業位居前四位，規模均在100億及以上。從境外債角度來看，恆大、佳兆業、綠地、世茂、萬達、合景泰富和陽光城5家企業待償壓力較大，規模均在50億以上。
2、融資規模：融資總額降幅持續收窄，境內債市場率先觸底反彈
房企融資總額降幅顯著收窄。2022年1-5月，房企通過境內債、境外債和資產證券化三個渠道共融資4039.2億元，同比下降40.4%，降幅較1-4月收窄3.6個百分點。深入各渠道來看，境內債1-5月同比下降20.5%，降幅較1-4月收窄8.6個百分點，不僅降幅在三個渠道中最少，降幅收窄幅度也最高，這是因為民營房企前期融資受阻導致境內發債規模持續下滑，但國企、央企和地方城投平台持續發債成為境內債融資市場的新主力，而隨着5月融資政策的持續放鬆，民營房企重回境內債市場，導致規模出現顯著回升趨勢。
而民營房企作為發債主力的境外債市場1-5月融資規模同比下降67.6%，降幅較1-4月擴大2.6個百分點，但值得注意的是5月末已有民營房企實現境外發債破冰，預計隨着境內債市場逐漸恢復，境外債市場也有望逐漸回暖。同樣作為房企重要融資渠道的資產證券化1-5月融資規模同比下降43.0%，降幅較1-4月收窄3.5個百分點，近一年來行業銷售去化承壓，且頻繁有房企陷入流動性危機，其中不乏以前品牌知名度高、信用較好的企業，這導致基於企業主體信用和經營情況發行的供應鏈類資產證券化產品大量減少，帶動資產證券化融資規模持續下降。
5月境內債融資同環比雙升，境外債與資產證券化仍處低位。進入5月，一方面監管機構繼續表態要積極支持房企債券融資；另一方面加快“支持房地產企業合理融資需求”政策落地，上交所為房企組織召開投融資對接會，房地產市場的合理融資需求繼續得到滿足。5月，房企在境內債、境外債和資產證券化三個渠道共融資663.3億元，同比下降30.5%，環比下降21.3%。具體到各渠道來看，境內債在監管機構的支持下率先反彈，5月融資額為455.7億元，同比增長52.4%，環比增長6.8%；境外債與資產證券化持續下滑，環比分別下降55.6%、48%，其中境外債與上年同期相比更是跌去了八成。但值得注意的是，本月新城發展在沒有增信措施的情況下成功發行1億美元綠色優先票據，實現民企境外發債破冰，隨着境內債市場恢復，優秀房企的基本面有望重新得到境外投資者認可。
3、融資成本：境內債與境外債出現相反趨勢，5月各渠道融資成本同環比普降
境內債與境外債成本出現相反走勢。2022年1-5月，境內債融資算數平均成本為3.51%，同比下降1.04個百分點；境外債融資算數平均成本為7.68%，同比上升0.59個百分點。通過與兩個渠道融資規模對比可以發現，境內債融資規模在保持較高水平的同時，成本在持續下降，而境外債融資規模在持續萎縮的同時，成本也在繼續升高。這是因為：1、境內債市場中民營房企缺席的份額被央企、國企和地方城投平台補上，這部分企業發債成本通常較低，拉低了境內債的融資成本；2、境外債市場民營房企為發行主力，但受調控影響國內房地產市場活躍度不高，民營房企經營承壓，面臨較大風險，境外投資者在減少針對內房企的投資外，對於能夠發出境外債的民營房企通常也會要求更高的回報率，因此拉昇了境外債的融資成本。
5月各渠道融資成本同環比普降。境內債方面，5月平均票面利率同比下降0.63個百分點，環比則下降0.02個百分點，央企、國企和地方城投平台領銜的境內融資票面利率穩步下降。境外債方面，5月平均票面利率同比下降0.78個百分點，環比下降1.59個百分點。主要是5月內，九龍倉置業發行了多筆票面利率在3.5%以下的境外債券，總額僅有約6.8億元，拉動整體利率水平下降；另一家內房企中梁控股發行兩筆境外債券票面利率分別為8.75%、9.75%，則更能反應目前房企境外融資的實際成本。
4、融資創新：資產證券化發行規模僅為上年1/3，CMBS/CMBN成為融資新熱點
CMBS/CMBN成為房企資產證券化產品發行新熱點。2022年1-5月房企資產證券化產品發行規模共計1303.8億元，同比下降43.0%，僅為2021年全年發行額的1/3。從各渠道來看，CMBS/CMBN類產品逐漸成為房企發行資產證券化的主力，1-5月發行總額為596.2億元，佔2021年CMBS/CMBN類產品發行總額的比重達到55.3%，佔2022年1-5月資產證券化產品發行總額的比重達45.7%，較2021年提升18.4個百分點。而2021年熱度較高的供應鏈類資產證券化產品發行額顯著下降，1-5月發行總額為592.7億元，佔2021年供應鏈類產品發行總額的比重僅有30.3%，佔2022年1-5月資產證券化產品發行總額的比重為45.4%，較2021年下降4.2個百分點。CMBS/CMBN類產品中以混合類底層資產為主，即資產包中包含多種商業業態，例如零售物業、辦公物業、酒店等。這類產品擁有持續穩健的現金流，抗風險性更高，因此更受投資者青睞。