焦點財經訊 王迪 3月29日,建業地產(00832.HK)召開2021年全年業績發佈會,建業地產董事局主席胡葆森、執行董事王俊、首席執行官楊明耀、投資者關係總監及首席投資官梅世榮、首席財務官趙瑞昆、助理總裁楊斐斐出席發佈會。歷經2021年疫情、汛情、行業調控、需求回落等多重因素疊加影響,建業地產針對投資者回答相關問題。
1. 請問管理層對於房地產行業未來整體的趨勢的看法?
建業地產執行董事王俊:行業未來整體趨勢,其實大家都能看到槓桿將持續降低,也可以看到我們2021年這一年,我覺得最重要動作就是有息負債減少了100億,槓桿降低是一個趨勢,保持一個相對較低的槓桿在目前這樣一個階段才能使地產企業生存下去。生存下去才有機會發展,這一點是非常明確的。從政策方面,我們認為房住不炒還是一個基調而且穩房價、穩地價、穩預期“三穩”目標在相當長時間不會改變,整個行業經過三條紅線為要求的宏觀調控之後,市場逐漸迴歸理性。
另一方面,除了宏觀調控以外,還跟整個市場城鎮化率有關係,城鎮化率增長逐步放緩。也就是説市場從增量是逐漸向存量市場轉變,所以我們預期在城市更新、老舊小區改造這些領域將會成為行業發展新的趨勢。房地產企業逐步從打造空間產品,轉化成完善空間服務、綜合開發代建、資產管理這樣一些新的業態,原來提供一個空間就行了,現在要把這個空間完善,怎麼把它的服務做好。
第三個比較重要的就是穩健經營。現金流成為重中之重,預期民營的房企將進一步加強跟央企、國企、政府之間合作,實現資源優勢互補,這正是我們正在做的一件事情。長遠來看,整個房地產市場健康發展整體的態勢不會改變。所以市場也不用過度地悲觀。2022年開始全國房地產市場還是有不少政策出來,大家尤其看到3月1日鄭州市政府也發佈了促進房地產良性循環、健康發展的通知,包括裏面特別提到支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸支持,推進安置房建設轉化、優化房地產市場環境等五個方面有19條,我覺得這些措施出台之後確實有回暖跡象。所以我們對於2022年包括對於未來尤其是在河南市場還是充滿了信心。
2. 集團在年初做了較大的管理結構變化,對於未來發展有什麼影響?有什麼計劃?
建業地產執行董事王俊:關於我們架構的調整。架構調整主要就是要向管理要紅利的具體實踐,剛才講到了未來可能是一個存量時代,是一個管理的時代,所以像過去這種靠規模、靠大量的規模沖銷售,盈利增長主要靠規模增長。未來很可能是規模不是第一要位,如何實現更高利潤率,提質降本增效是成為非常重要的。所以現在把五級管理架構壓縮成三級,從總部到城市到項目公司,變成三級管控後,審批流程縮短了、決策效率提升了,同時城市公司權限擴大了,當然我們也會用一些強有力手段,包括像任務包、權益包、費用包考核每個城市甚至每個項目。組織項目調整是為了更好完成經營目標、激發組織活力,提升整個經營管理效果。但是公司方向、戰略重點沒有發生任何變化。
2022年分成這幾個階段掌握髮展,比如説結合我剛才説的架構的調整之後我們把它分成四個階段,第一階段、第二階段就是我們第一季度、第二季度主要是年後平穩復工,然後要去庫存、清欠款、支出減控,第三階段提前準備好8月份到期美元債,開源節流,保證我們回款,包括監管資金重點方面,加大融資。第四階段年底保證資金安全,達到合理水平,同時保交付、保結轉、降本增效,為全年2022年業績準備。一方面架構調整去推動。另一方面也結合架構調整制定我們今年四個階段的計劃。
3. 能發出經過核算的業績已經不太容易。關於建業和中國電建、中海那邊簽訂的戰略合作,具體方面合作是什麼合作?
我想説一下關於跟中電建和中海的合作,其實是多方面合作。目前主要是幾塊,第一,我們重點項目。項目我們會釋放一部分股權,另外一塊合作去拿地,就是成立新的合資公司拿一些新的地。另外尤其跟中電建也有一些,因為他有工程總包業務,我們項目工程總包也會考慮跟中電建建設合作,由他們來完成建設。另外我們也在積極跟省內一些國有平台公司對接,盤活我們的不動產,我們會戰略性引入國有平台進行持股甚至控股的方式,然後由我們繼續運營。
4. 8月份,有美元債還款計劃,我們大概用什麼資金償還5億美金美元債?
建業地產首席財務官趙瑞昆:剛才提到了我們去年通過多種舉措全額按時還了4億美金美元債,因為建業再過兩個月30週年,30年在金融機構也是一個零拖欠、税務部門零偷逃,保持非常良好的記錄。這是非常重要的一點。第二,對2022年8月份到期5億美元債,我們原則性經營性現金流為安全底線,明確預期、量入為出,具體舉措有五大方面:第一,確保所有項目按計劃開盤,加速項目去化,提升經營現金流。加快銷售類應收帳款,減少壞賬損失。第二,不動產盤活。通過跟外部機構合作,持續優化結構,通過結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易結合方法,去盤活我們的不動產。第三,優化融資結構,在目前境內外融資環境相對來説比較緊的情況下,挖掘境內、境外融資潛力,加大融資境內比重。第四,一直緊盯整個市場窗口,保持跟投資人、境外機構密切溝通,在市場條件允許情況下,開展資本市場融資工作。最後一點,我們會嚴控我們資金支出,量入為出,以收定支,做細我們預算管理。剛才也提到了我們降本提質增效,我們會依託整體架構調整會帶來管理效率提升,指導城市公司高效使用資金,縮短項目投資額回收期。
5. 我們看見銷售方面,去年我們增速,各方面銷售情況可能河南市場受到水災、疫情的影響,導致我們整體有點落差,今年整體河南市場特別是在鄭州市場,現在河南市場是怎樣的情況?我們看見前兩個月反彈銷售還是可以的。
建業地產首席執行官楊明耀:我回答一下河南市場銷售情況。從2021年來看,河南受到洪災包括疫情影響,疊加去年下半年整個房地產行業調控的影響,消費者包括客户觀望態度確實比較濃厚,對於市場造成了一定衝擊。去年河南省整個房地產銷售8657億,同比下降了7.5%,鄭州市銷售2608億,同比下降更多一點,達到22.6%,這是去年河南市場的情況。進入今年2022年以來,我們看1-2月份整個河南省商品房銷售額612億,同比增長了3.3%。就建業地產來看,1-2月份銷售31.65億,同比增長了35.5%,預計3月份建業地產銷售額環比也會實現提升。另外包括河南省政府,鄭州市政府也積極出台了多項支持政策,也就是目前整個河南市場銷售也在積極轉暖向好。
6. 在毛利率展望上,在各項架構的改變之後,是否有可能在毛利率層面上能夠對毛利率有一些提升的幫助?然後這個效果要什麼時候能看到?
建業地產首席執行官楊明耀:另外毛利率的問題。2021年毛利率實現了16.2%,下降了3.7個百分點。這個有幾個方面原因,一個是房住不炒基調不變,地方政府也出台了一些調控政策,再加上河南省在汛情、疫情之後,客户對購房價格敏感度也比較高。所以我們集團也是為了應對特殊情況,制定了一系列措施,保證現金流穩定。包括對於部分項目也進行了一些優惠促銷,通過全員營銷等方式積極拓寬銷售渠道,加速去化和回款。所以説銷售單價提升空間有一定程度壓縮。我們認為上述管理動作是向主動、必要並且階段性的管理動作,在市場情況不明確情況下我們積極回籠現金,保障企業生存安全主要的任務。另外從行業趨勢方面,整個房地產行業毛利率普遍下降,這是一個行業現實,是所有行業發展必須經歷的。我們思考也在採取一系列措施能把毛利提上來。今年也有幾個動作,一個是降本增效方面,我們開始通過全員參與全過程管理提升產品品質、成本競爭力。為土地獲取、毛利率提升提供強有力支持。第二,隨着各項政策出台,適時調整售價。拿地方面內地對拿地毛利率20%以上,IRR超過100%。所以毛利率提升方面會有積極的行動和作為。
7. 關於派息率,去年全年派息率相對來説比較高的,我想市場可能對未來的派息率預期也不會特別的要求高,但是公司在展望未來的時候,長遠派息率比較合理的水平應該是什麼區間?
建業地產執行董事王俊:我回答一下派息問題。我們過往一直希望維持一個穩定派息比率,通常不低於35%。但是在最近,你可以看到因為去年各種原因疊加,導致整體業績下滑,但是我們想還是希望能夠給我們尤其長線支持我們的股東能夠分享到企業的收益,所以還是決定向股東大會適當向股東派息,總共年末派息現在是8000萬港幣,但是我們也作了一個安排,可以一部分選擇股票、也可以選擇現金。目前我們集團董事長也是公司的股東胡董他的意願是選擇股票,可以讓我們既可以讓股東得到合理的股息回報,但是同時又儘量減少對外現金支出,這樣保障企業現金安全,也為我們8月份償還美元債做好充分準備。