地產股普漲背後：迴光返照抑或觸底反彈？
來源： 21世紀經濟報道
地產股似乎“枯木逢春”了。跌了半年有餘，地產板塊近期有反彈的跡象，從上週開始，A股以及H股的地產股開始集體上揚。
截至2021年8月16日收盤，A股方面，格力地產(600185,股吧)、蘇寧環球(000718,股吧)漲停；萬科A報收22.96元/股，小幅上漲0.75%；保利地產(600048,股吧)收於11.84元/股，上漲4.87%；金地收於10.80元/股，上漲3.85%。港股方面，藍籌中國海外發展報18.84港元/股，漲幅為0.86%；華潤置地收於29.65港元/股，漲幅為1.72%；龍頭房企碧桂園報收8.59港元/股，上漲0.70%。
地產板塊的確迎來了久違的好消息。據21世紀經濟報道記者瞭解，自然資源部日前對部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供應的同時，更好地穩定地價。自然資源部提出了四點主要要求，其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”“達到上限後不得以競配建等方式增加實際地價”等。
業界普遍認為，集中供地政策的優化對房企意味着利潤水平將出現一定程度的增厚，這對於行業未來的發展來説，具有積極正面的意義。不過，需要提醒的是，房地產行業目前依然有不少房企處於困境之中，行業整體的景氣度仍有待改善。此番背景下，投資地產股，依然需要謹慎行事。
普漲邏輯
今年地產股“跌跌不休”，是在房地產行業整體發展受到嚴控的背景下發生的。在“三道紅線”“房貸”新規乃至“兩集中”供地的約束之下，房地產行業的利潤水平已經降至低位。
國信證券的數據顯示，房地產板塊2020年總營業收入為2.75萬億元，同比增速為11.2%，較2019年下降了9個百分點；但2020年歸母淨利潤總額為1900億元，同比增速為-13.5%，較2019年下降了22個百分點，也是房地產行業近5年同比增速一路下滑後首次迎來歸母淨利潤的負增長。
在第一輪“集中供地”之後，經營管理能力相對較好的濱江集團(002244,股吧)董事長戚金興曾對投資者表示，公司最近在杭州集中土地出讓中,共獲取了5塊土地，在濱江團隊的高效管理下,公司融資能力提升等因素下,努力做到1%-2%的淨利潤水平。
這就意味着，利潤水平下滑無一房企能夠倖免。也是因為房地產行業的發展邏輯發生變化，因此地產股的預期不被看好，股價接連受挫也就在所難免。
因此，近期“集中供地”政策打補丁，讓房地產行業的盈利能力略有回升，是板塊股價上揚的動因之一。中信證券(600030,股吧)分析師陳聰、張全國指出，隨着穩地價和穩房價落地，開發企業盈利能力歸零擔心化解。“過去地價不斷上漲，房價不能上漲的局面，確實令市場擔心企業盈利能力下降無底部。我們認為，行業的盈利能力不會歸零，商品化住宅供給仍會長期持續。”
平安證券也認為，儘管行業結算端毛利率仍有下行壓力，但當前的板塊估值已經反映業績及毛利率方面的擔憂，隨着相關制度的推進，拿地端毛利率有望企穩。
在基本面迎來好消息的同時，龍頭企業的動向也被視作是地產板塊反彈的信號。2021年8月5日，保利地產公告稱，公司大股東保利集團已於8月4日在二級市場增持了50萬股股票，未來一年內增持不超過2%。
不僅是大股東，保利地產高管也計劃增持。保利地產公告指出，公司董事長、總經理劉平攜全體高管人員計劃自2021年8月4日起的6個月內，合計增持金額不低於800萬元、不超過1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。在增持公告發出後，保利地產股價觸底反彈，同時也帶動了地產板塊的上漲，這被視作是估值修復的契機。
警惕陷阱
地產股的投資邏輯是否有改變，應該從地產行業的基本面是否有根本性變化來分析。
實際上，儘管“集中供地”打補丁的確改善了行業的悲觀預期，但是最重要的“穩地價、穩房價、穩預期”的基調沒有改變，“三道紅線”、房貸新規的威力也依然存在。
從近期市場的表現來看，行業發展也相對穩健。國家統計局8月16日發佈的數據顯示，7月份，我國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅延續回落態勢。1-7月份，商品房銷售面積兩年平均增長7%，比上半年回落1.1個百分點；房地產開發投資兩年平均增長8%，回落0.2個百分點。
國家統計局新聞發言人也表示，下階段來看，各地區各部門堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，繼續完善“多主體供應、多渠道保障、購租並舉”的住房制度，房地產市場有望保持平穩發展。
所以，儘管地產股在當前迎來了“估值修復”，但這可以看作是超跌反彈。從資金面來看，地產股目前依然比較難獲得大資金的青睞。據西南證券(600369,股吧)統計，主動偏股型基金的房地產行業倉位佔比連續6個季度下降，2021年二季度房地產持倉佔比僅為0.9%，環比繼續下降，已經處於歷史最低水平。
更重要的是，從中長期來看，地產股依然受到“三道紅線”、房貸新規以及“集中供地”的約束，未來房地產行業只有融資能力強、管理水平高的企業才具備跨越週期的能力，而高槓杆、高負債的房企，仍將面臨發展困境。
目前，華夏幸福(600340,股吧)、藍光等出現債務違約的房企，債務化解路徑尚未明朗，也尚有部分龍頭房企處在債務違約的邊緣。這樣的局面也警示投資者，地產行業並非“唯規模論”，財務管控能力更是應該關注的方面。
中銀證券也認為，隨着“三道紅線”、房貸集中管理、土拍“兩集中”等政策落地，行業逐漸落實了從融資端到投資端的透明化管理，整體發展在經歷調整後將更趨良性，向“管理運營驅動”轉化。在此背景下，綜合實力強勁的頭部房企將更具優勢。