裁員、關店，樓市“黑鐵時代”，貝殼找房斷臂求生

回港上市的貝殼，再陷裁員風波。

5月11日，貝殼找房在港上市，當天收漲2.5%，市值為1128億港元。

美股、港股雙重上市之際，貝殼卻又傳出裁員消息。有媒體報道稱，貝殼找房再傳“啓動新一輪裁員”消息，此次裁員涉及產研、運營、中後台等，大部分員工拿到的賠償金額為N＋1。

今年3月，貝殼被傳針對二手和新房交易服務事業羣員工優化10%；2021年10月，貝殼被傳將上海分佈的研發、金融、品牌等部門進行優化。

這意味着，7個月內貝殼找房已啓動3輪裁員，中介行業凜冬依舊。

疫情之下，樓市銷售額大幅下滑，貝殼作為頭部中介，如何自保？

壹

貝殼多次裁員，與其業績惡化有直接關係。

自2018年成立以來，貝殼表面上順風順水。從轉型互聯網開放平台、全力打擊“假房源”，到赴美上市，再到2020年GTV突破3.5萬億元，貝殼以整合行業的強勢姿態高歌猛進。

但迴歸到業績上，貝殼就難言強勢了。

在國家“房住不炒”基調下，2017—2021年，樓市調控政策不斷趨嚴，限購、收緊信貸、二手房指導價等措施輪番出台。

政策持續高壓，貝殼作為撮合交易的中介方難有亮眼表現。

數據顯示，2017年—2019年貝殼分別淨虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，僅在2020年實現全年盈利。到了2021年，繼續迴歸虧損。

2021年中國樓市繼續遇冷，上半年廣州、深圳等地二手房指導價政策發佈，下半年信貸收緊，全國市場開始冷清。

全國百強房企2021年銷售額，更是出現10年來首次下滑，排名前五房企中，碧桂園、萬科、中國恆大全年銷售額分別下滑4%、11%、36%。

樓市整體下滑，貝殼自然無法獨善其身。

2021上半年時，貝殼各項數據還在增長：整體完成GTV 2.29萬億元，同比增長72.3%。淨利潤21.70億元，同比增長35%。

到了三季度，受調信貸收緊、樓市降温影響，貝殼二手房交易迅速下滑。

三季度，其營收下降為180.96億元，淨虧損17.66億元，四季度，營收繼續下滑到177.9億元，淨虧損9.33億元。

3月10日發佈的2021年報顯示，貝殼全年實現營收808億元，同比增長14.6%；淨虧損5.24億元，同比大跌118.87%。

經營數據方面，去年貝殼平台GTV（總交易額）約3.85萬億元，同比增長10.1%。其中新房GTV約1.61萬億元，同比增長16.3%；二手房GTV約2.06萬億元，同比增長6.1%。

在中國樓市整體遇冷的2021年，貝殼能取得10%的正增長，體現出一定韌性。

但資本市場關注的是其連續虧損，年報發佈後，貝殼股價大跌23.93%，1年多來累計已暴跌超80%，總市值蒸發5000多億元。

比股價暴跌更嚴重的是，今年4月21日，貝殼已被美國證券交易委員會（SEC）列入“預摘牌名單”，若無法在今年5月12日前向SEC提交證據，證明不具備被摘牌條件，那貝殼可能被列入“確定摘牌名單”。

正是因為美股有被退市風險，貝殼才選擇回港雙重上市。

不難看出，左暉離世這一年，貝殼經歷着重重危機，正如CFO徐濤所稱“2021年的感受是前所未有的難”。

連續虧損之際，裁員、關店，無疑是貝殼的自救動作。節流固然重要，難的是開源阻力重重。

貳

貝殼在年報中曾提及政策相關風險：“中國樓市也受制於政府規定，近年來政府宣佈一系列措施，包括住宅限購、收緊信貸、現房交易參考價等。

例如，2021年2月8日，深圳發佈現房交易參考價，為全市近3600個住宅小區中的每個小區指定量身定製的參考價格。受此影響，深圳現房成交量明顯下降。

如果政策擴大到其他城市，我們在這些城市的業務和經營成果，特別是對現房交易業務，可能會受到重大不利影響。”

如今的問題是，政府放鬆了，樓市卻繼續下滑。

2022年一季度，全國各地接連亮出刺激樓市政策，哈爾濱、鄭州、蘇州、南京、無錫、東莞、西安等多個城市出台“調整限購、縮短限售年限、調整公積金貸款額度、發放購房補貼、降低首付比例”等一系列救市政策。

穩增長之年，樓市再度被寄予厚望，但結果並不樂觀。

而在克而瑞研究的銷售排行榜中，一季度銷售規模前十房企分別為碧桂園、萬科、保利發展、融創、中海、招商蛇口、華潤置地、金地、綠城、龍湖，其中僅有碧桂園和萬科的銷售金額破千億元。

據中指院數據顯示，2022年一季度，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%;

一季度銷售規模前10房企分別為碧桂園、萬科、保利發展、融創、中海、招商蛇口、華潤置地、金地、綠城、龍湖，其中僅有碧桂園和萬科的銷售金額突破千億元。

即便最強的碧桂園和萬科，銷售額也分別同比下降28.9%、41.8%，其餘房企均出現不同程度下滑。

如果説政策略有滯後，那4月的數據便更具參考意義，事實是4月的數據依舊不理想。

萬科4月實現合同銷售額308.4億元，同比下降38%；碧桂園實現合同銷售金額226.4億元，同比下降57.14%。

萬科、碧桂園之外，TOP10房企4月銷售額均值，同比跌幅仍舊接近50%。

沒錯，連續的刺激、鬆綁也未能逆轉樓市下跌。

回想萬科2018年喊的“活下去”，2022年提出的“房地產黑鐵時代，要麼死、要麼活”，頗具前瞻性。

考慮到樓市下滑影響，貝殼預計2022年第一季度總收入將在115億元至125億元之間，同比下降約39.6%至44.4%，預期很悲觀。

中國樓市不敗神話已然終結，市場預期逆轉後，整體規模已無看點，未來房企和中介行業都需轉型升級。

以貝殼為代表的中介行業，終將走向拼服務與口碑的成熟期。

貝殼去年提出“一體兩翼”戰略，即二手房和新房交易服務為“一體”，整裝大家居事業羣與普惠居住事業羣為“兩翼”。

遺憾的是，目前兩翼新業務並未成型，貝殼的未來依舊充滿不確定性。