想要撿漏法拍房？清場難 税費高 前方高能風險請注意！

來源： 第一財經

隨着新冠肺炎疫情對經濟、生活影響的減弱，上海法拍房市場正在復甦。

根據上海國拍的統計，5月份上海法拍住宅房合計成交110套，較4月上升約44%；7月份成交172套，較6月上升約72%。

在上海工作多年的畢恭因為法拍房價格比一般二手房便宜不少且不限購，持續關注法拍房市場。

“法拍房的價格一般比普通二手房便宜20%。我從幾年前開始關注法拍房，但之前貸款很不方便，所以一直沒下手。據我觀察，現在的情況好多了，我在拍賣網站瀏覽法拍房信息的時候，直接可以在頁面上看到哪些法拍房能貸款、哪些銀行能貸款、能貸多少。”畢恭説。

法拍房的來源主要是銀行貸款糾紛、民間借貸糾紛、國家沒收、財產無主而產生的房源。法拍房因為價格普遍低於市場價格，在一些城市又沒有購房資格的限制，近年來受到不少購房者的青睞。那麼購買法拍房到底合不合算？有哪些法律風險？

法拍房不是白菜價

根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（下稱《網拍規定》），網絡司法拍賣起拍價不得低於評估價或者市價的70%。如果流拍，二次拍賣時在第一次流拍價的基礎上最多可以再打8折。因此第二次拍賣的房子起拍價可能是市場價的5.6折。

在北京、上海、廣州、深圳四個特大城市中，上海是目前唯一一個法拍房完全不限購的城市。

但實際上，在上海，想撿漏法拍房的概率正在變低。

上海國拍的統計顯示，法拍房5月成交價在評估價以下的標的佔成交總量的32%，超過68.18%的標的以高於評估價成交；7月超過68%的標的以高於評估價成交。

藍鯨法拍創始人、國家註冊拍賣師王勝藍告訴記者：“從今年3月下旬開始，上海法拍房溢價嚴重，500萬元以下的法拍房基本溢價5%~20%。據我們統計，平均一套房子8個人參拍，最多的一套50多人蔘拍，原以為能撿漏的法拍房，如今大多超過市場價才能買到。”

為什麼法拍房會在疫情後出現溢價的情況？

法拍房市場是上海二手房市場中比較小眾的市場。2019年上海市二手房市場交易數量約24萬套，而法拍房市場中的交易數量為1703套，僅佔二手房成交數量的0.7%。

王勝藍告訴記者，越來越多的剛需用户想買法拍房，一是因為疫情讓很多人認清房子的重要性，有些在上海打拼的外地人回滬後急於買房。二是因為疫情讓不少客户的孩子沒法去海外，不少江浙的客户就近來上海買房。

“此外，受疫情影響，法院遲遲沒有開門，處理案件的速度會變慢。去年上海法拍房上架3000多套，成交1700多套，疫情也導致今年法拍房上架的數量會少一些。”王勝藍表示。

法拍房的坑

畢恭遲遲沒有下手法拍房還有一個顧慮是，擔心法拍房會有後續的法律糾紛。“如果住房已有人落户的話，需要購房者自行解決，拍賣網站上也不會詳細説明情況，這個就很煩了。如果上一家執意不遷走的話，説不定還得再打一場官司。”畢恭説。

法拍房不是拍腦袋就可以拍的。王勝藍告訴記者，以她的估算，上海30%~40%的法拍房或多或少有一些問題。

吳偉曾在幾年前拍下上海寶山區的一套法拍房，沒想到遇到了清場問題。

“當時的房主因為套路貸被騙錢，把房子抵押出去了，房子被拍賣後，房東賴在裏面不走。法院不負責清場，他欠款的小貸公司也時常來騷擾。”吳偉告訴記者。

直到2019年年底，吳偉通過各種渠道，也藉着掃黑除惡的春風，終於收回了房子。

“收回房子後我做了個簡裝，轉手賣掉了。幸好當時買入的價格低，我算了一下，本金還沒虧，但這幾年的租金虧進去了。”吳偉説。

法拍房如果存在長期租賃備案，拍賣公告中會顯示“帶租拍賣”，但私下籤訂的租賃合同一般沒有租賃備案。王勝藍提醒法拍房購房人，在拍賣成交前，一定要調查清楚法拍房的承租情況，如果拍賣成交之後再與承租人協商清房，一旦承租人坐地起價，對於買受人來説風險太大。

過户和税費問題也是法拍房購買者常遇到的坎。

藍心2017年拍中一套位於上海虹橋區域的法拍房，拍下後發現實際面積比公告面積少了2平方米，加之拍賣時約定税費全部下家承擔，而原來的房主只辦理了預告登記，而沒辦理正式的產證，二次過户成本高出很多。

在上海法拍房購買過程中，一般情況下是税費各付，買受人只需要承擔契税，原房東承擔個人所得税、增值税及印花税。但在個別法拍房的上拍公告中，也會有“税費全部由買受人承擔”的情況。

“這套房子的税費全部是我付。需要辦理第一次被執行買房時候的契税，第二次拍賣交易的增值税、個人所得税。”藍心説，“如果被執行人不出面的話，税務局會將第一次的契税默認按照最高繳納係數3%來徵繳，如果被執行人出面證明這套房子是他家庭的唯一住房，那契税只需要繳納1.5%，會產生10多萬元的成本差異。更要命的是，增值税會按照全額5.35%徵收，這是很高的成本。”

為了解決這一系列問題，藍心好不容易找到當時開發商的集團公司，又幾經折騰把被執行人找來處理後續問題。

“為了避免出現法拍房過户難的情況，購房者在拍賣前要仔細閲讀上拍公告，確認税費負擔情況，最好能夠查詢房產歷史交易記錄和產調信息。”王勝藍表示。

王勝藍提醒法拍房購房者特別要注意一些無法過户的房屋類型：市政配套用房的所有權是登記在市政機關名下的，只有特定人員才能辦理過户；有些公房的部分產權或者全部產權是歸國家所有的，過户條件很苛刻；歷史保護建築未經批准不可以發生買賣、交換、贈與等行為；土地性質是集體土地的房屋，即“小產權房”都是沒有產證的。

盈科律師事務所房產、金融律師郭韌也認為，法拍房有很多陷阱，税費很可能是大坑，特別要關注拍賣中“所有税費買家承擔”的情況。

“我們一個客户曾經看中靜安區一套辦公房，比市場住宅便宜200萬~300萬元，做完盡調後，我們發現這個房子不能買。最大的不正常是：18年前，房東當時的購買價是20萬元，差價達580萬元；因為是辦公性質，房東方須繳納税費是差額的60%，也就是繳納300多萬元的税費。因為約定所有税費買家承擔，如果拍下，這個房子和市場上的住宅房價格差不多，而且以後再出售税費也高，沒有任何投資價值。”郭韌表示。

法拍房與税費相關的坑，還可能涉及補地價。郭韌介紹，一位買家拍下一套商鋪後到交易中心辦產證時發現買家需補高額的地價，因為這個房子也是商業用房，補地價後才能正常進入市場流通。

如何為司法拍賣保駕護航

目前主要的網絡司法拍賣平台為：公拍網、淘寶網（阿里拍賣）、京東網。拍賣網站會列明很多購房參考的重要信息，比如房屋類型、拍品現狀、權屬狀況、是否帶租、是否佔用、户口情況、税費承擔方式、欠費情況等。但拍賣公告上通常標有：本院不承擔標的瑕疵擔保責任。競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全瞭解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。

司法拍賣可不像普通網購一樣可以7天包退。《網拍規定》第二十四條規定，拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

對於高風險的法拍房，法律將如何為購房者保駕護航？購房者如何規避風險呢？

對於法拍房的清場和交房問題，上海市浦東新區人民法院執行局法官趙力鋭表示，依照《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。

最高人民法院多次要求：執行法院不得在拍賣公告中表示法院不負責清場，即原則上應先清場後拍賣。如果案外人或被執行人在拍賣房屋過户交付以後，侵害買受人的居住利益和佔有權利，買受人可以依法起訴或報告執行法院，人民法院將追究相關人員的法律責任。

此外，法院對拍賣還提供全程的拍賣輔助工作，包括但不限於推介、看樣、競買人登記、協助註冊報名、辦理過户、税費繳納等，並不收取任何中介費。

“拍賣網站也會提供律師盡調、委託看樣、過户辦證、税費測算等第三方拍賣服務，至於是不是真的能幫購房者避開風險，還要看服務商的專業能力和資源。”王勝藍説。

（應受訪者要求，畢恭、藍心、吳偉為化名）