穩增長、降負債、調結構 金科股份多措並舉穿越週期

2021年，受房地產調控升級、金融政策趨嚴、市場下行等多方面因素影響，部分房企出現流動性危機。在這樣的背景下，行穩方能致遠，房企均加快調整，尋求穩健發展的路徑。

受益於及時快速的經營策略調整，金科股份資產負債指標平穩過渡，為公司“穿越週期”帶來更多助力。5月6日，金科股份舉行2021年業績發佈會，金科股份董事長周達在會上表示，房地產行業經歷了前所未有的嚴峻挑戰和重大考驗，2021年公司結算業績階段性承壓，但整體上看公司經營發展穩健的態勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變。

受益於及時快速的經營策略調整，金科股份2021年度資產負債指標實現平穩過渡。

2021年，金科股份實現營業收入1123.10億元，同比增長28.05%；結算面積1200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現淨利潤66.88億元，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤36.01億元。這樣的業績與2021年金科股份及時提出“一穩二降三提升”的經營發展策略密切相關。

“一穩”，是指規模增速不再是公司的主旋律，穩健發展被放在首位。事實證明，穩健的經營方向和思路的調整正契合了去年市場的實際情況。過去幾年，金科股份的銷售規模始終保持高速增長，但在去年的市場環境下，盲目擴大規模顯然是非理性行為，更會加大企業自身經營風險。

金科股份放慢了腳步，從追求增速向穩健發展的方向轉變。年報數據顯示，金科股份2021年實現銷售金額1840億元、銷售面積1966萬平方米，同比略有下降，但仍處於行業前排領跑位置，銷售面積連續4年位居行業前10名。

值得關注的是，在土地市場，金科股份開始多元化拿地以獲取優質土地資源，去年累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，投資銷售比控制在40%以內，在保證現金流安全的前提下補充了優質土地資源。

其中，金科股份所覆蓋的城市能級穩步提升、區域結構優化，比如，新一線、二線城市銷售佔比合計高達67%。截至目前，金科股份可售面積可以覆蓋公司未來2-3年銷售，充足優質的土儲無疑有助於降低整體經營風險。

而未來，在空間佈局上，周達表示，堅持收縮戰線、聚焦深耕，將緊隨國家新型城鎮化和核心都市圈發展方向，優化城市佈局，堅定迴歸核心城市，更加強化精準投資，踩準投資節奏，寧願少拿地也不能拿錯地，切實拿好項目、做好項目。

“穩健經營會是2022年的核心目標。”周達表示，公司將結合內外部實際情況，量入為出、穩中求進，科學謀劃各項生產經營計劃，探索新的發展模式。

今年1月下旬，在公司年度工作總結暨表彰大會上，周達提出，“要全面認識公司發展條件和環境……將安全穩健作為公司當前首要任務，最大力度去庫存、實現資產變現，最大力度做大融資增量、提升回款質效，最大力度爭取廣泛支持。”

負債成為近年來評價房企財力穩健、經營韌性的指標之一。從金科股份年報數據來看，截至2021年末，該公司有息負債由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峯值壓降規模近300億元。

眾所周知，2021年，房地產面臨行業下行週期，但是金科股份仍實現境內外各類公開市場債券融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列。再融資能力為金科股份的現金流安全起到了支撐作用。

就有息負債具體結構來看，金科股份去年主動壓減了來自銀行、非銀金融機構的融資規模，轉為增加公開市場融資，使得負債結構得到優化。

數據顯示，2021年，金科股份來自銀行融資餘額為419.39億元，佔比降至52.03%；非銀行金融機構融資餘額降至197.13億元，佔比降至24.45%；公開市場融資餘額為189.58億元，佔比提升至23.52%。

穩定的現金流為金科股份提供了良好的兑付能力。其中，業主端的兑付表現在交付方面，金科股份2021年交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數約14.16萬套；資本市場端的兑付，則體現在2021年公司累計完成公開市場債務兑付8筆，兑付金額超106億元，保持了良好的信用。

為此，金科股份主體信用等級維持穩定，在境內評級方面，中誠信、聯合評級機構均給予AAA級。境外評級方面，標普國際對公司的信用評級則由B+跳級提高至BB-，展望穩定。

探索新發展模式成為目前房企頻繁提及的話題。而早在2018年，金科股份便提出了“四位一體、生態協同”的發展戰略，在金科股份的高層看來，這是符合公司實際需要的新發展模式。

事實上，經過幾年發展，目前金科股份已不再是一家傳統的地產開發企業，而是以地產為核心，向產業上下游延伸，逐步構建起自己的生態系統。

從年報數據來看，金科股份旗下部分業務已經頗具規模。金科服務2021年各項核心經營數據均實現高增長：全年實現營業收入59.68億元，同比增長約77%；在管面積達到2.37億平方米，新增在管超8000萬平方米，同比增長了50%。

金科商業則已經形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產品線，過去的一年，金科商業的營業收入同比增長30%。截至2021年，金科商業在管項目達到80個，在管面積超過307萬平方米。

金科商業已形成金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產品線。圖為金科愛琴海。

而在產業運營方面，金科產業已實現全國22個城市的佈局，累計開發和管理園區28個，入園企業年產值超過2000億元，建成並運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標杆產業園區。2021年，金科產業還先後完成了濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，併為重慶天海星工業社區等項目，輸出專業定位諮詢、代理招商及運營服務。

值得一提的是，金科股份輕資產運營能力也在提升。除了商業、產業、物業板塊的輕資產運營外，還包括了日趨成型的金科代建業務。其中，2021年金科完成了代建項目銷售金額20.28億元，新增代建儲備建築面積140萬平方米，代建儲備貨值近500億元。

從目前來看，金科股份多元業態的協同，使其產業鏈生態圈得以建立，在促使公司整體收入結構多元化的同時，也增加了公司抵禦行業週期波動風險的能力。

對於中國房地產中長期發展前景，周達表示，依然十分看好，但是過去的經營模式不可持續，行業發展將由規模化競爭向差異化競爭轉變。其突出特點是發展迴歸穩健理性，企業將更加重視“規模、利潤、負債”的平衡，更加重視打造永續經營能力，拓展創新業務領域穿越房地產週期，必須通過不斷創新的好產品和好服務才能贏得客户和市場；此外，在利潤迴歸正常水平的背景下，房企管理必須向高端製造業學習，從粗放管理向精益管理轉型。

文/袁秀麗 供圖/金科股份

編輯 楊娟娟 校對 盧茜