9月27日，港股金科服務(09666.HK)午後復牌漲超30%，截至發稿漲31.71%，報11.88港元，成交3.2億港元。公司公告獲股東博裕資本全面現金要約，每股要約價為12元，較停牌前收市價9.02元溢價約33.04%。
受消息影響，港股的物業管理股午後普遍拉昇，截至發稿，金科服務(09666.HK)漲超30%漲10%，京城佳業(002210.HK)漲10%，綠城服務(02869.HK)漲超5%，力高健康生活(02370.HK)漲超4%。
物業股投資邏輯大變
物業板塊一向有着“現金奶牛”之説，很多基金經理都將其視作為優質的商業模式。
不管是哪一種商業模式，最下層的支撐都是一樣的，最核心的還是物管面積，存量是保證盈利的保證，而新增面積則是保證業績增長的保證。幾年前，物業股的火爆，看似突兀，實則順理成章，邏輯無非如下：
第一，從需求上看，物業的需求剛性很強、持續性很強，打掃衞生和環境維護雖然很瑣碎，但也是必不可少的，再加上現在中國大部分都是住宅小區，公共區域很多，業主們自己維護是不現實的，只能由物業來做。
第二，供應方面，經過近20年的發展，房地產存量已相當可觀，規模效應已顯現，且當時新房開發仍處於高位，每年竣工面積都是有保證的，新落成的房子越多，需求也就越大，而大型地產公司自然會把樓盤交給物業公司來管理，這樣才能保證物業管理面積的來源。與此同時，物業行業也被視為後房地產時代房地產企業發展的最佳選擇之一，很多地產公司，尤其是大型房企，都非常重視這一領域，給予資源傾斜，搶跑該領域；
第三，從成本和利潤上來看，物業行業的現金流還是很充足的，不需要考慮研發、生產、物流等重資產的成本，只需要配備相應的人員就可以了，流程和控制也比較簡單。
第四，從未來發展模式來看，隨着物業管理面積的擴大，以及人們對美好生活的追求，將會有越來越多的增值服務出現，成為房地產企業第二個成長曲線，也是講故事的最大來源。
然而這層邏輯被行業下行趨勢打破了。受“三條紅線”的約束以及經濟弱復甦背景影響下，房地產企業出現暴雷潮，其中不乏超一線房企。房地產行業的信心非常重要，歷來都是買漲不買跌。房地產調控已經持續了很多年，但總給人一種越炒越高的感覺，從2021年至今，一切都將成為過去，房地產行業的灰色犀牛，已經不是一句空話了，雖然偶爾會反彈，但也不可能像以前那樣，回到以前的繁榮時期。
對於物業公司來説，因為和房地產有着深度的綁定，可以説是一榮俱榮，一損俱損。沒有了面積的增長，就意味着未來的業績增長將會被轉移到資本市場，按照原有的管理面積、規模效應等估值模型，都會被調低，毫不誇張地説，房地產行業正在經歷一場“雙殺”。
暴跌後是否還具有投資價值？
物業板塊估值方面，2018年初物業服務板塊市盈率(TTM)為31.84倍，2019年-2020年，物業板塊 PE普遍上升，至2021年初達到頂峯67.01倍，後迅速降温，2021年末物業服務板塊市盈率(TTM)僅為19.81倍，較2020年末(50.76倍)降幅達60.97%。
從基本面角度來看，今年上半年，上市的32家物企合計實現營業收入946.92億元，同比增長28.7%。上半年物企整體業績增速較去年同期明顯放緩，大型物企業績韌性較強，中小物企業績波動較大。關聯方資質對物企的影響正逐步顯現，國有央企、民營優質企業保持較高增速，部分險企物管業務收入下滑，收入端結構分化加劇。
今年上半年，32家上市物企合計實現淨利潤94.73億元，同比下降12.5%。行業利潤沒有延續過往高增長態勢，主要原因是開發下行影響竣工交付，導致應收賬款減值計提大幅提升，疊加疫情下企業成本上升，利潤水平首次出現下滑。各梯隊中，國央企和優質民企占主導地位，涉險房企關聯物企利潤受應收賬款減值侵蝕嚴重。
申港證券認為當前物業行業尚不能走出獨立行情，隨着物業服務邊界不斷擴張，獨立性增強，未來受關聯方影響較小的城市服務、養老服務等業務將為物企帶來新的增長動力。建議關注物管商管並行且控股股東為央企背景的：華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的：保利物業、招商積餘，關注獨立發展能力較高的的全國性物企：綠城服務等。