原報告 | 遠洋資本的海外投資觀察

觀點指數 近段時間，遠洋資本與遠洋集團全資附屬公司進行了一筆關聯交易，擬收購遠洋集團旗下盛洋投資合共1.55億股股份（相當於公告日期已發行股份總數約24.45%），總代價為1.7億港元。

1987年6月19日，盛洋投資的前身奇盛（集團）有限公司成立，主要從事基金平台投資、基金投資、物業投資與開發及證券投資業務。1988年10月5日在港交所上市。2011年7月6日，更名為盛洋投資（控股）有限公司。

盛洋投資旗下投資物業包括香港及美國的商業及住宅房地產，其中美國房地產相關投資佔資產總值約43%，最核心物業是一個位於美國加州舊金山半島核心地帶的辦公樓園區。

同時，盛洋投資還擁有美國商業物業投資平台GR Realty 41%的成員權益，是一家專注海外業務的投資平台，投資組合由美國14個州的34項商業物業組成（50棟樓宇），面積超過74萬平方米。

2010年，遠洋集團收購盛洋投資，如今10年過去，遠洋資本以近93%的溢價從母公司手中接手該公司，實現了擴充海外市場的目的。

盛洋投資物業投資表現

據盛洋投資2020年中期財報顯示，上半年錄得收入約5660萬港元，較去年同期下降6.3%，其中投資物業的租金收入約為5520萬港元，較去年同期下降7.6%。

於2020年中期期間，盛洋投資股東虧損約1.27億港元，主要虧損原因為合營公司GR Realty的業績及貸款虧損，以及持有的金融工具和金融資產公允值虧損。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

數據來源：企業公告，觀點指數整理

盛洋投資旗下物業的運營成本均由運營所得的現金流和銀行貸款所支持。至2020年中，該公司銀行貸款的未償還本金約為7.62億港元，貸款利率為3.7%-3.72%，其中部分於2020年底償還的貸款利息為790萬港元。

從銀行貸款利率來看，以國內水準來説該成本屬於優質貸款，以美國利率水準來説，受新冠影響，2020年上半年美國銀行貸款利率從超過4%下降至近3.3%，盛洋投資的貸款利率也屬於正常水平。

盛洋投資旗下物業由GR Realty運營多年，然而運營收入無法完全覆蓋運營成本，導致公司連年虧損發展不利。

盛洋投資海外投資物業包括舊金山、紐約等城市核心地段的辦公樓及住宅項目，2019年平均租用率超過了95%，但2020年的租用率僅有79.7%。短短一年之內租用率下降了近15%，儘管受到了全球經濟環境下行的影響，但也從側面反映了其租户資質。

一般而言，辦公樓面臨危機時的防禦性是極佔優勢的，長期契約讓辦公樓的租用率保持平穩，租金收益自然也非常穩定。但盛洋投資的物業表現卻反映了租户在面臨嚴重危機時的抵抗力較低，且旗下辦公物業多為甲級寫字樓，與租户表現並不匹配。

盛洋投資的招商策略偏向科技類租户，該公司認為科技行業表現強勁，是非常具有發展潛力的行業之一。科技在美國屬於重點發展行業，大量科技類企業在行業紅利的催生下不停湧現。

不過，科技類企業亦需要具有硬實力，才能在面對行業競爭、市場風險或者黑天鵝時，從陰霾中突圍。故而，為應對不同市場環境，未來盛洋投資需要採取適合的招商策略以及篩選企業租户才能夠百戰百勝。

據觀點指數觀察，物業增值也是盛洋投資的一個弱點。在中國，商業地產的增值速度較快，保值功能在眾行業中排行前列，核心地段的物業更是炙手可熱。而在地廣人稀的美國，商業地產的增值和租金成長率極為緩慢，資產價值還會出現下跌的情況。

據美國人口資料顯示，千禧世代的生育年齡有持續往後延的趨勢，再加上郊區化的發生，越來越多人會遷出城市，舊金山硅谷地區、紐約曼哈頓的租金中位數下降，而郊區則在上升。

這也讓美國的商業地產價值更難以辨別，盛洋投資的資產公允值下降正是與此相關。

遠洋資本多重助力

縱覽眾多致力於拓展海外市場的資管機構，黑石集團是實力較為突出的一個，它於全球的投資身影或許可以給到遠洋資本些許參考。

地產業務歷年募集資金約佔黑石募資總額的25%，可分配利潤約佔總體一半的比例，是黑石規模和利潤增長的基石。黑石的地產業務主要投資各類機會型、核心增益型資產，對大體量核心資產、穩定現金流項目更為青睞，表現出不俗的長期競爭力，受到廣大投資者的歡迎。

在中國，遠洋資本採取增值型和機會型投資策略，重點投資城市更新、存量物業改造類項目，關注不良資產中的投資機會，但同樣的投資策略在不同國家難以發揮同樣的效果。

面對海外資產，如何判斷資產價值、未來潛力，提升招商、管理水平，以適應不同市場的定位和變化，都是投資能否成功的關鍵因素。

如果觀察黑石的投資策略，可以發現其一直走在前沿。印度私募股權市場近年發展勢頭迅猛，被評為過去10年退出價值最高的區域市場，而黑石在印度的投資總規模迄今突破120億美元，往期回報水平在全球市場中首屈一指。

其次，早在2016年，黑石就對全球物流地產巨頭普洛斯有了收購意向，2019年出價187億美元向普洛斯收購了位於美國的部分工業物流資產。

這一點倒是與遠洋資本不謀而合，遠洋資本也一直致力調整自己的投資策略。近年來，遠洋資本對REITs、數據中心、物流及醫療等發展潛力巨大的領域也做出了不少嘗試。

相比之下，盛洋投資在上述領域的發展偏向保守，住宅、寫字樓和購物中心一直都是其選擇的目標，而在目前快速更迭的大環境下，保守投資策略可能並不能帶來更高的收益。

黑石對投資項目的要求也十分清晰，在合適的時機找到質地優良的項目，如嚴重被低估或升值潛力大的。在投資上，黑石奉行買入、修復、賣出的策略。相比培育期的物業，黑石更關注成熟的能夠產生穩定現金流的優質物業，通過提高槓杆、更換管理團隊等手段低成本修復物業，然後在短期內出售給保守的長期持有人。

過去的一段時間裏，歐洲疫情嚴重爆發，房產交易量大跌，不少賣家扛不住壓力選擇出售優質資產，而黑石則成立了一項針對歐洲房地產的107億美元基金，瞄準歐洲房地產準備抄底。在面對機會時，黑石的果斷出擊也是其成功的要素之一。

為了快速提升資產的管理水平，黑石通常會在各個區域市場以併購或挖角的方式組建一個管理經驗豐富的本地團隊，同時將物業整合至其統一的投資管理平台，改善物業的品牌與口碑，從而提升物業價值。

遠洋資本5月以19.67億元，每平方米均價約3.52萬元收購上海越虹廣場，也是一個經典的抄底案例。出售方光大安石於2017年購入該樓，雖未公佈交易金額，但據北京寫字樓網信息顯示，2017年同年距越虹廣場僅2公里的凱科大廈被凱德以15.6億元、單位均價3.85萬元的價格出售。而2019年底徐彙區的整體成交均價也維持在5-7.5萬元左右，可見遠洋資本對越虹廣場的收購處於相對較低價格。

據遠洋資本不動產投資團隊介紹，該項目的租户多為中大型租户，雲集諸多高科技租户，提升空間充裕，是漕河涇板塊為數不多具備價值提升的項目之一，屬於具有穿越週期的優質資產。在經濟下行的情況下把握投資窗口，毫無疑問遠洋資本具有專業的投資能力。

此次遠洋資本收購盛洋投資，相當於在海外建立了一個管理團隊，打通了海外投資路徑，與黑石的做法十分類似。但以GR Realty長期以來的管理水平來看，未來或許還需要遠洋資本在管理方面更多的支持，才能夠改善其虧損狀況。

另外，黑石還善於利用多種金融工具進行投資，如遠期合約、期權等衍生金融工具，有效減少了因為市場變化導致的投資價值的相對變化。在資產減值的情況發生時，在金融市場的敏鋭嗅覺也給黑石避免了不少風險。這一點或許可以給到遠洋資本更多的啓發。

盛洋投資在2020年中期報中提到，將在不改變對GR Realty持股比例的情況下，增加對GR Realty的經營委員會的控制權，同時梳理和調整美國核心業務模式，重新對美國房地產業務定位，開始內部整合運營效率。如今有了遠洋資本的加入，未來盛洋投資能否重整旗鼓，成為遠洋資本的另一大助力，還未可知。

原報告 | 敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。