楠木軒

泰禾可算有了一點好消息

由 豆更生 發佈於 財經

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對於債務違約已超500億元的泰禾集團來説,沒有壞消息就是好消息,有點好消息則是可以看到更多希望的窗口。
企查查信息顯示,泰禾集團(000732.SZ)的控股股東泰禾投資,與華融資產的一筆4.87億元債務已簽署長期履行協議,後者申請法院中止強制執行債務。
截至9月底,泰禾投資違約債務74.74億元,其中涉及訴訟41.63億元。華融資產是泰禾投資目前違約債務中,最大的一位債權人。
從這筆債務的產生、違約、訴訟、和解過程中,可以一窺泰禾跌倒真相,以及跌倒之後,利益相關方自我保全的複雜博弈。
2017年9月,泰禾以59.6億元總價拿下北京孫河別墅區地塊,即如今的北京院子二期項目,拿地樓面價高達6.9萬元/平方米。
這原本就是一次賭博,該項目銷售均價不得超過6.82萬元/平方米,最高銷售單價不得超過7.17萬元/平方米。
拿地之後,泰禾集團、泰禾投資等主體與華融、大連銀行北京分行簽署委託貸款借款合同,貸款40億元,由泰禾投資、黃其森的夫人葉荔提供擔保。
2018年項目開盤銷售良好,泰禾利用銷售款歸還了一部分貸款,直到2019年7月,這筆40億元債務中有近25億元違約。
華融分為5億元、20億元兩筆債務違約進行起訴,並凍結了泰禾投資在渤海銀行賬户內25億元存款。
這裏有四個要點值得關注:
泰禾債務違約發生在疫情之前,且涉及最優質的北京豪宅項目,因此泰禾的商業失敗並不是疫情導致,純粹為市場原因;
泰禾集團在有優質土地質押的情況下,進行融資仍然需要控股股東進行擔保,且加權融資利率超過24%,透露出泰禾集團財務安排上的激進;
泰禾投資在渤海銀行的存款其實為存單質押,渤海銀行同樣是泰禾投資債權人,華融與渤海銀行後續針對司法凍結進行博弈;
債務違約之後,泰禾集團並未及時披露,購房者的預售監管款項被劃轉還債,導致購房者後續針對房屋爛尾風險進行維權。
泰禾原本希望將債務違約捂蓋子。
2019年9月27日,華融開始執行其中一筆5億元債務,後續雙方和解,案件終結執行;
2020年2月,華融以泰禾投資未依約履行和解協議為由申請恢復執行;6月,華融表示再次與泰禾投資達成和解但需長期履行,書面申請中止執行;
9月,泰禾投資未履行和解協議,華融繼續申請恢復執行;
2020年11月16日,華融再次與泰禾投資達成和解,達成長期履行協議,案件再次中止執行;12月3日,北京第三中級人民法院裁定雙方和解。
萬科與泰禾集團的入股協議前提是,泰禾集團能夠達成債務重組。從現實來看,黃其森必須先處理好控股股東泰禾投資的債務問題,方能繼續處理上市公司泰禾集團的債務。
華融債務的處理,是泰禾投資目前最為複雜的一項,涉及到其他債權人、購房者、泰禾集團、泰禾投資等各方。
監管部門也面臨着巨大的壓力,債務處理過程中,華融不斷查封泰禾集團旗下項目未交房物業,以及未辦理產權的物業。
目前來看,只是一筆5億元債務達成和解,還有一筆20億元的債務和解應該仍在談判之中。
此前也疑似泰禾內部人士向媒體爆料,萬科與華融有意攜手入局,盤活泰禾部分項目。如該策略得到落實,華融似乎是同意了“債轉股”。
這樣一來,就為其他債權人處理泰禾債務,提供了一個可行的樣板案例。
這其中萬科的信用背書必不可少,也間接透露了萬科在泰禾債務重組中,願意做出更多的努力。
艱難的2020年即將過去,千億銷售規模的泰禾債務重組如能儘快落實,債權人和受影響的購房者,應該可以過個好年。
但我們也應該總結教訓和經驗:
從福晟到泰禾的債務重組中,教科書般展現了地產公司過度負債,以及捆綁諸多利益相關方“大而不能倒”的惡性市場特徵。
換句話就是,房價永遠漲,地產公司永遠不能破產。
對於黃其森來説,他應該為此付出代價,泰禾集團的經營策略也應該得到市場懲罰。
而不是再次望以時間換空間,試圖以資產膨脹來償還債務或延緩債務,繼續尋找購房者來買單。