剛剛過去的 3 月份是房企 2020 年年報的密集發佈期。截至 3 月底，港股上市房企年報披露已告一段落，除極少數房企將投資者會或媒體會安排在 4 月舉行外，其他房企的業績會基本在年報公佈後緊隨舉行。
《每日經濟新聞》記者梳理多家房企的 2020 年年度業績會發現，增收未增利、降負債、窗口期、分化、長期主義、管理紅利等，成為業績會上出現的高頻詞彙。業績會上，房企分析答卷審視過往，又需敏鋭洞察行業趨勢，重新排兵佈陣。而業績會上的這些高頻詞，也被看作是行業發展的風向標。
去年疫情突至，對房地產行業產生了較大影響。不過一年過去，行業韌性復甦，累計銷售額再創新高。國家統計局數據顯示，2020 年全國商品房銷售面積 176086 萬平方米，比上年增長 2.6%；商品房銷售額 173613 億元，增長 8.7%；全國房地產開發投資 141443 億元，比上年增長 7.0%。
同時，各梯隊房企銷售業績門檻值均創歷史新高。億翰智庫數據顯示，2020 年 TOP10 房企門檻值為 2892 億元，同比增長 19%；TOP30 房企門檻值為 1306 億元，同比漲幅達 13%；TOP40 房企門檻值破千億元，漲幅達 12%。
雖然 2020 年銷售額再創新高，但房地產行業增收未增利的態勢仍舊在延續。截至 3 月 30 日，申銀萬國行業分類已有 35 家房企發佈 2020 年年報。同花順數據顯示，35 家房企 2020 年營業總收入達 10198.93 億元，較 2019 年增長 20.85%；淨利潤合計 984.03 億元，較 2019 年的 1050.38 億元減少 6.31%。
從淨利潤率來看，35 家房企中有 25 家出現下降，佔比達 71.4%。拆分來看，毛利率下滑是利潤增速偏低主因，上市房企 FY20 平均毛利率同比下滑 25.2%。
低毛利項目集中進入結算期，房企盈利能力有所下滑。中達證券認為，2020 年上市房企平均毛利率同比下滑 4.1 個百分點至 25.2%，主要由於低毛利項目集中進入結算期。
首先，房企在 2016 年下半年至 2017 年獲取的項目地價較高、後續限價趨嚴，導致對應項目利潤空間相對較窄。平均歸母淨利率下降 2.6 個百分點至 10.4%，降幅小於毛利率下降幅度，主要系疫情期間線下售樓渠道受阻、房企運營管控取得成效，共同帶動 SG&A; 費率有所下降。利潤率的下滑亦帶動了平均 ROE 的下降，2020 年龍頭房企平均 ROE 下滑 2.8 個百分點至約 17.1%。
對於增收未增利現象，房企管理層在業績會也有回應。華潤置地首席財務官郭世清在業績會上正面回應道，2020 年華潤進行了計提減值準備，拉低項目結算的毛利率。毛利率下行是行業趨勢，高價拿地後遇到限價政策限制了利潤空間。預計 2021 年公司毛利率觸底反彈，約為 25%。
窗口期與行業分化
房企業績會上，針對 " 三道紅線 " 融資新規、" 雙集中 " 供地新規的提問成了必答題。而降負債、降檔也頻頻出現在房企業績會上。
依據 " 三道紅線 " 規定，如果三項指標均不達標，歸為 " 紅檔 "，有息負債規模不得提升；兩項不達標，歸為 " 橙檔 "，有息負債規模年增速不得超過 5%；一項不達標，歸屬 " 黃檔 "，有息負債規模年增速不得超過 10%；三項指標全部達標，歸為 " 綠檔 "，有息負債規模年增速不得超過 15%。
華潤置地總裁李欣在業績會上表示，" 這是一個難得的政策窗口和時間窗口。對於像華潤置地這種財務穩健、高質量發展的公司，是非常好的發展機遇，但不會因為市場短期的冷熱而做一些短期行為。"
保利置業董事總經理王健認為，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強在公司招拍掛以外獲取土地的能力。市場也將會有更多、更好的收併購機會，會積極地關注。
中海地產行政總裁張智超表示，這些政策對於中國海外這樣財務穩健、經營穩健、資金充裕、注重精細化管理的企業而言是有利的。特別是 " 兩集中 " 供地新規，對聚焦一二線城市的企業更為關鍵。現在公佈試點 " 兩集中 " 供地新規的 22 個城市，中海地產有資金優勢，面臨的更多的機會。
正如龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉所言，未來房地產的發展是很難再依靠高的財務槓桿去做，更多要靠未來的能力槓桿去做。
雖然分化在行業內已有提及，但在密集新政之下，持續去槓桿要靠真本事，真金白銀充分競爭的分化，或將來的比預期的更快。
中國海外發展執行董事兼副總裁郭光輝表示，房地產下半場，" 五大分化 " 將是重要特徵。一是市場分化，一二線及強三線城市將是主戰場；二是企業分化；三是投資分化，財務穩健、資金優勢明顯的公司將能把握更多投資機會；四是管理分化，精細化、數字化、管理能力強的企業將在競爭中勝出；五是產品力分化，好產品、好服務永遠是贏得客户的關鍵。
但對於不少負債較高的房企而言，目前降槓桿才是頭等大事，房企應清晰地認識到，對於房企融資側的收緊不是短期的事。未來 3 到 5 年，房企都會面臨這樣的狀態，整個融資側的收緊是一個長效的一個機制手段，對於房企來説，把資產負債狀況調整到符合國家要求是非常重要的。
值得一提的是，在業績會上，不少房企提出的 2021 年業績目標增長預期遠低於 2020 年的增幅，一定程度上意味着房企對今年市場發展的謹慎態度。
在增收未增利態勢仍將延續的大環境下，房企在業績會上紛紛喊出長期主義、向管理要紅利的口號，精細化運營、管理成為未來重要增長渠道。
此前，" 三道紅線 " 四檔管理，從銀行端將企業融資規模限制在 0%~15%，" 雙集中 " 供地新規則從城市等層面嚴控，標誌着助力房地產行業躍進發展的金融紅利和土地紅利已經終結。行業難再像幾年前出現冒進的競爭者，梯隊固化也被業內人士認為將是未來行業的重要趨勢，向管理要紅利成為行業共識。
中國銀河證券發佈研報認為，長效機制的不斷完善推進有利於行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化，在行業邁入管理紅利時代的背景下，企業的經營管理能力顯的愈發重要。
碧桂園總裁莫斌在業績會上指出 ," 隨着土地紅利和金融紅利的逐漸消失 , 房企將進入管理紅利時期。誰的管理能力強 , 競爭力就越強，市場佔有率就越大。"
萬科董事會主席鬱亮在業績會上再次提到管理紅利。他認為，管理紅利時代對行業來説最大的變化是房屋迴歸居住屬性，房地產迴歸實業屬性，這是一個明確、清晰的趨勢。迴歸實業屬性，意味着行業的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏。
實際上，去年鬱亮就公開論證了管理紅利與製造業關係。" 管理紅利時代，靠真本事，比拼綜合方方面面的能力，每個方面都還不容有失。
而在管理紅利時代，可以看到眾多房企紛紛做出變革，如總部多中心合併、對區域進行合併和裁撤、新增風控中心、分拆物業上市等。
在提及不同業務分拆上市時，鬱亮還提到了長期主義，他認為，不純粹考慮單個業務的問題，同時關注業務的長遠性，不會以短期資本市場熱點來決定業務的上市安排，但要以上述兩個條件作優先考量。
不過，也有業內人士認為，管理可以出效應、效率和效果，但管理能不能出紅利仍然存疑。
每日經濟新聞