旭輝控成本有術，林中走“內生性”槓槓路線丨年報風雲⑲
樂居財經 魏薇 發自上海
在行業中，旭輝一直以“穩健”著稱，也一直以“三好生”的標準要求自己。 2021年，旭輝又成功一次當了“三好生”，在增長率、負債率和利潤率中取得了平衡。
3月25日午間，旭輝控股（00884.HK）發佈2020年業績報告，報告期內實現營業收入718億，同比增長27%；合約銷售額2310億，同比上升15%。利潤方面，旭輝首次突破百億大關，實現淨利潤119億，同比增長29%；歸母核心淨利潤80億，同比增長16%，歸母核心淨利潤率11.2%。
利潤新高之下，旭輝宣佈派息。自2012年上市以來，旭輝已連續8年派息，本期派息0.4港元，維持35%的高派息率，上市以來已累計派息1.84港元，遠超上市時每股1.33港元的發行價。
“守正篤實、久久為功”八個字出現在了業績會的開始，與旭輝所堅持的長期主義有異曲同工之妙。發佈會上，旭輝控股董事局主席林中宣佈，2021年旭輝的合約銷售目標是2650億元，同比增幅15%，與2020年的增速持平。
他還説道，高手對決，只有千里馬沒有黑馬。房企需轉變增長方式，從外延增長模式轉向內涵增長模式。而旭輝就是這匹“千里馬”。
融資利率創新低
發展至今，旭輝都在穩健控制着負債規模，保障現金流安全。期內，旭輝的有息負債總額為1047.15億元，同比僅增長1%，2020年，旭輝還消滅了上期9%的永續債。債務總額中，一年內到期的部分為186.99億元，佔比僅18%，平均債務賬期為4年，同時，銀行結餘為現金尚有511.55億元，完全足夠覆蓋即期債務。
用首席財務官楊欣的話來説，旭輝一直在用內生性槓桿推動自身的發展。
截至2020年末，旭輝的淨負債率為64%，現金短債比為2.7倍，剔除預收賬款後的資產負債率為72.5%，就“三條紅線”而言，僅最後一項超出標準。管理層在業績會上表示，會盡快將此數值降至標準線以下。
2020年，旭輝新增融資成本僅為4.5%，境內境外均實現了融資的利率新低。同時，期內融資成本同比減少約8%至6.67億元。
2020年5月，旭輝發行2020年第一期公司債券31.2億元，3+2年期的利率低至3.8％，創下了旭輝公司債發行歷史利率新低。今年1月，旭輝成功發行4.19億美元6.5年期優先票據，利率低至4.4%，創下旭輝境外融資最長年期和最低利率。
此外，旭輝在綠色債券、境外銀行貸款上也實現了突破。2020年7月，旭輝成功發行5億美元5.25年期境外綠色債券，利率5.95%，這是旭輝首次發行境外綠色債。2020年旭輝獲得境外銀行貸款7億美元，創下旭輝境外銀行貸款歷史最大規模。
2020全年，旭輝的加權平均債務成本為5.4%，相比於2019年下降0.6個百分點。期內，穆迪和聯合國際分別提升就對旭輝的信貸評級至Ba2和BBB-，展望均為穩定，標普和惠譽重申旭輝的信用評級為BB，展望穩定。另一方面，境內信貸評級機構中誠信、聯合評級及聯合資信均給予旭輝AAA的信貸評級。
多元化拿地
從2018年至2020年，旭輝多元化拿地佔比不斷提升，從11%提升至51%，實現了能力的跨越。2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為後續的利潤實現提供了保障。數據顯示，旭輝的商業勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式，合計佔比55%，一二級聯動及收併購則分別佔比15%、29%。
2020年，旭輝還加大了對外投資的力度。期內，對聯營、合營公司的權益投資約346.88億元，同比增長66.05%，佔非流動資產的比例為55.6%，2019年該佔比為48.6%。
去年全年，旭輝新增土儲總建築面積1307萬平方米，支付權益地價555億，權益比63%，90%新增可售貨值位於上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市，其中，長三角城市羣新增貨值616億，京津冀城市羣、粵港澳大灣區、成渝城市羣、長江中游城市羣、分別新增貨值187億、134億、154億、387億。
目前，旭輝土地儲備總貨值已超萬億，滿足未來3年的發展需要。2021年可推售貨值超4000億，全新項目數量將超69個，位於一二線和準一二線城市的部分佔比86%。
“房地產+”突破
踐行長期主義之餘，旭輝也在努力打造自身的平台生態，培育多元化業務的市場競爭力，積極佈局物業、商業、長租公寓、健康、代建、EPC等與“美好生活”相關的業務。
2020年，旭輝在“房地產+”的業務上取得重大發展。年內，將旗下物業公司“永升生活服務”並表，2020年在管面積突破1億平方米，收入、毛利、歸母淨利潤等關鍵指標同比增幅均超過60%，未來將為旭輝貢獻持續性收益。
2019年，旭輝正式涉足商業，2020年發展迅速，至今已獲得12幅商業綜合體，大部分緊鄰軌道交通沿線，貢獻可售貨值超465億，銷投比近3倍，高於招拍掛市場。現已儲備商業綜合體30餘座，總建築面積超過237萬平方米，其中在一線城市佈局超70萬平方米，未來三年預計將實現每年50%的租金收入增長。
在長租公寓領域，旭輝已實現了輕重結合，去年與將近30個大社區簽約，5個大社區開業，資管端實現了從1.0重資產平台持有模式到3.0全資管模式的快速迭代。
另外，旭輝還持續推進數字化轉型，每年投入超億元進行數字化建設，通過數字賦能實現提效降本、輔助決策、業務賦能、顛覆經營的四大目標，助力管理精益化。