文 | 研究員姜城羽
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截止目前，已有45家物企先後登陸資本市場，行業競爭日益激烈，其中對規模的追逐更是趨於白熱化。儘管具體的做法都是擴張管理規模，但各家物企的動機卻不盡相同，其中既有跑馬圈地的發展策略，也有向資本市場證明價值的不得已，更有許多被動應戰的無奈。
作為獨立第三方研究機構，克而瑞物管無意點評各家物企對規模的追逐是否合理，而是更希望站在宏觀的行業視角，嘗試為局中人指明發展的方向。
通過已經披露的40餘家上市物企年報，覆盤整個物管行業全年的規模增長情況，克而瑞物管試圖回答如下的問題：
2020年各家物企的規模增長如何？如何增長最有效？什麼業態受追捧？增長策略如何？規模的增長的利弊怎樣？面對席捲全行業的規模戰局，不同類型的物企應該如何走出屬於自己的規模增長路徑？
規模增長集中在頭部物企，行業增長可支撐
據已公佈的數據統計，合約管理面積平均增長3916.6萬平方米，合約管理面積平均增速高達45%；在管面積平均增長2809.0萬平方米，在管面積平均增速高達50%。
就合約管理面積增量而言，規模的快速擴張主要是緣於頭部企業的收併購行為。與之對應的，中小型物企則受限於自身的資金規模，在收併購方面難以發力，合約規模增長相對乏力。
就合約管理面積增速而言，個別物企增速驚人，拉動平均增速虛高，並不能充分反映行業規模增速真實情況。
統計顯示，6成上市物企增速低於40%，而增速高於80%的超高增速物企佔比僅1成左右。
在管和合約面積增量排名靠前的基本為同一批物企。而在增速方面，雖然同樣有超6成上市物企增速低於40%，但是增速超80%的物企佔比卻已接近2成。
據已公佈數據統計，合約在管比集中在1.10-2.17的區間範圍內，行業均值為1.63，意味着目前的規模儲備足以支撐物企規模的短期增長。
收併購超越母公司輸送，成規模增長最大來源
物企在管規模的增長主要靠地產母公司輸送、收併購和第三方市場拓展這三種途徑。
據梳理，行業在管規模的增長中，有41%的增長來自物企的收併購，超過以往佔比最高的母公司輸送，成為2020年物企在管規模增長的最大來源；而來自地產母公司的項目輸送對增長的貢獻則降至33%；此外，僅有26%的增長來自物企對第三方項目的市場拓展。
這樣的來源結構一方面反映出降低母公司依賴度已逐漸成為行業的共識；另一方面，第三方市拓的增長速度較慢，導致降低母公司依賴度的主要手段只能選擇收併購。
除了來源結構，在管規模增長的業態結構也較往年發生了較大轉變。通過分析顯示，2020年行業在管規模增長中有56%來自非住宅業態，超越了以往佔比較高的住宅業態。
就行業整體而言，這一數據顯示出業內已經意識到住宅業態的侷限性，在追求高收益、擴展市佔率、搶佔細分賽道等不同業務邏輯的指引下不約而同的開始積極拓展非住業態。但如果穿透行業均值的表象，聚焦於具體物企，非住業態在管規模的平均增速雖然高達167%，但高於該平均值定的物企只有4家。
在非住業態，已被市場驗證有效的規模增長手段有限，目前只有收併購才能快速跨過專業門檻，而內生增長的成效則遠低於收併購。高於平均值的4家物企中，世茂服務因在年內先後收購了7家涉及非住業態的物企，使得非住業態增速暴漲至1986.7%，以一己之力大幅拉昇了增速均值。而如果剔除世茂服務，剩餘21家物企的非住增速將直接腰斬，降至80%，雖然增速依然可觀，但已不足以扭轉住宅增量的優勢。
就規模增長的策略而言，儘管業內對於全國化佈局和區域深耕的爭論尚無定論，但上市物企們用各自的實際表現給出了明確的選擇。2020年上市物企中共有19家物企同時披露了在管面積和城市佈局數量。
經數據分析，2020年各物企的城市深耕度（在管面積/城市數量）平均增速19%，其中有12家物企城市深耕度上升，7家下降。這一數據表明，更多的物企在落地執行時選擇了區域深耕的發展策略，在同一城市或區域內不斷拓展新的項目，增強同區域內的項目協同。
規模增長雖可推動市值增長，但有極限
儘管由於業務情況差異較大，各家物企的在管規模增速與市值漲幅不盡相同，但從行業整體來看，2020年市值區間漲幅21.44%，約為在管規模增速均值51.6%的一半。這一數據可以反映出資本市場對物管行業規模增長的三重解讀：
首先，資本市場認可在管規模增長對物管行業的重要意義，隨着上市物企在管規模的不斷擴大，更多資本湧入市場以期在重塑行業格局的過程中分一杯羹；
其次，資本市場對在管規模增長的質量有所擔心，2020年業內規模增長主要是由收併購行為推動，而被收購企業在企業文化、項目質量、管理標準等維度上與收購方存在差異，完全消化尚需時日；
最後，在資本市場眼中，物管行業仍是一個以物業費為主要收入來源的勞動密集型產業，“在管規模-營收-市值”的鏈條中倍數關係逐級遞減。
1）物業管理服務
據已公佈的數據統計，在管規模平均增速55.1%，與42.1%的物管收入增速均值較為接近。而當前的上市物企營收中，物管收入普遍佔比較高，因此在管規模的增長確實在一定程度上可以拉動營收特別是物業管理服務的營收增長。
2）增值服務
據已公佈的數據統計，在管規模增速均值超過50%，與86.9%的社區增值服務收入增速，以及27.9%的非業主增值服務收入增速相比並無明顯關聯。
以社區增值服務漲幅TOP1的寶龍商業為例，其在2019年的社區增值服務收入僅為0.5億元，收入基數較小，因此2020年能夠以2.22億元的社區增值服務取得344%的增長。此外，寶龍商業的商管項目較多，在住宅-商業聯動方面對增值服務收入的提升也有裨益。
規模增長質量不佳，坪效均值不增反降
2020年業內在管規模的增長主要是由收併購行為推動，而被收購物企與收購方在項目質量和管理標準上存在着一定差距，這種差距在財務方面的反應就是對物企整體坪效的拖累。因此，儘管符合統計標準的上市物企在管規模普遍漲勢喜人，但卻有多家物企坪效下降，行業在管規模增速51%的情況下，坪效增速的均值反而下降6.48%。
盲目擴張只會攤薄利潤，結構轉型才是突圍出路
覆盤2020年上市物企的規模增長情況，可以簡單地總結出以下觀點：
1) 行業合約在管比較高，短期內規模戰仍會持續，頭部物企依靠資本體量優勢大舉收購，中小型物企的規模增長較為平穩；
2) 收併購是目前行業規模增長的主要動力，但中小型物企難以複製。雖然很多企業都將非住領域視為了發展方向，但只有個別物企在該領域實現了突破。此外，儘管發展策略仍有爭論，但大量物企選擇了區域深耕；
3) 規模的擴張確實在一定程度上對市值起到了提振作用，但資本市場對單純的規模擴張並不完全認可，規模的擴張對物管收入影響較大，但對社區增值和非業主增值並沒有決定性的影響；
4) 規模的增長有着不菲的代價，新增規模的質量參差不齊、管理成本的不斷增加使得物企毛利率增長緩慢，坪效甚至可能出現下跌。
基於上述觀點，在可預見的未來，可以推演出如下行業走勢：
1) 規模戰將進一步升級，頭部物企與中小物企的規模增速差距將會進一步擴大，在優質非上市物企被收購殆盡後，業內將形成門檻明顯的規模梯度與市值梯度；
2) 為維護自身在規模上的站位，腰部物企將不得不進行全國化佈局，以擴大可選項目範圍；並將結合自身資源優勢，涉足適合自身發展的非住業態，以搶佔細分賽道先機；
3) 隨着優質非上市物企被逐步收購，未來個別並不優質的規模增長對利潤和坪效的傷害將越發明顯。儘早利用自身資源，嘗試性地進行城市服務等非住業態的探索，對於傳統物業規模增長乏力的中小物企而言較為有利。
因此，對於數量眾多的中小型物企而言，對規模的增長不能盲從，更不可盲目進行全國化佈局推升成本，攤薄利潤。在區域深耕的同時，利用自身資源嘗試切入非住業態，不斷調整自身的利潤結構，這才是屬於眾多中小型物企的突圍之道。
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