中報觀察丨SOHO中國下滑的出租率

觀點網 過去一段時間，SOHO中國的營業收入普遍由租金收入及出售物業單位兩部分組成。而在最新出爐的業績報告中，營業收入相對單一。

8月18日，SOHO中國披露2022年中期業績。根據公告內容，SOHO中國期內實現營業收入約為人民幣8.96億元，全部為租金收入。較2021年同期租金收入8.05億元增長約11%。上半年租賃業務毛利率約為83%，2021年同期約為82%。

上半年，權益股東應占淨利潤（剔除投資物業評估增值以及一次性税費和行政罰款）約為2億元，較2021年同期1.23億元增長約63%。

SOHO中國於公告提及，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，集團投資物業平均出租率下降至約80%。與此同時，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率已達到約82%。

不過，SOHO中國仍然能以存量資產換取長期、可持續的租金，有別於傳統意義上的開發模式，相對穩定。

這一點也體現在負債率層面。

於2022年6月30日，SOHO中國淨資產負債率約為44%，平均借貸成本約4.7%。

負債率雖低，但流動性仍承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國的流動負債超過流動資產31.21億元。

截至2022年6月30日止，其限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款為2.224億元，現金及現金等價物為4.615億元。

於2022年6月30日，SOHO中國的總借貸共計約167.3億元，其中一年內到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。

於2022年6月30日，SOHO中國約162.22億元的借貸以其投資物業作為抵押。

SOHO中國與若干銀行簽訂了協議對其物業買家的按揭貸款提供擔保。於2022年6月30日，SOHO中國就該等協議向銀行提供擔保的按揭貸款總金額約0.17億元。

據仲量聯行發佈的《2022年中國辦公樓租賃指南》顯示，北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場，以CBD和金融街為代表，市場表現較為突出，租金也在全球範圍內佔據一席之地。其中麗澤為北京較為新興的子市場。

但截至今年二季度末，在全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%，面臨較大去化壓力。

據SOHO中國中報披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%。位於CBD區域的光華路SOHO二期出租率相對穩定維持在81%的水平。

儘管物業項目均處核心城市優勢地段，但仍難抵市場形勢的變化。

除了麗澤SOHO之外，SOHO中國在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現了不同程度下滑。

以北京為例，前門大街項目出租率由2021年中期的93%降至目前的69%，望京SOHO由95%降至71%，銀河及朝陽門SOHO由74%降至70%。

SOHO中國對此也在公告中提及，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。

另根據戴德梁行的市場數據，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯着下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲後再度回落。

SOHO中國預計，未來6個月，隨着大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。在相對低靡的宏觀經濟和市場環境下，SOHO中國的寫字樓租賃業務也不可避免地受到影響。

另一方面，既是為下半年業績未雨綢繆，同時改善流動性壓力，SOHO中國表示，已採取相關措施及制定計劃，以減輕資金壓力及改善財務狀況。

除較為常規的控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流之外，SOHO中國也正在與相關主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或將使用未抵押物業作為新增借款的抵押品。

當然，SOHO中國也不改“初心”，表示將繼續採取措施出售部分商業物業尾盤。

此舉措若能成功開展，在下一份業績報告中，營收構成也將再恢復為由租金收入及出售物業單位兩部分組成。

在發佈中期業績的一個月前，SOHO中國也曾一度衝上輿論的風口。首席財務官倪葵陽因涉嫌內幕交易被警方帶走調查的事件最終以“澄清”收場，但也由此引發外界對SOHO中國曆任首席財務官的關注。

一方面是頻繁更換的財務官。財務人員的維穩工作甚至被納入企業日常管理。

據相關統計，過去12年間SOHO中國已更換5任首席財務官，由此計算，平均任職期不足兩年半。王少劍、林戰先後辭任，志不在地產，離開後轉投其他賽道；唐正茂、閻巖仍在“圈內”，；在他們之後的倪葵陽正在接受調查中。

作為企業“外邊”的人，公眾在“吃瓜”之餘還是更關心企業經營情況。

擺在SOHO中國面前的，未來更加可能是如何去降低空置率的問題，提高租金及招租水平並跑贏市場。