近期團隊辦理的一起離婚案件中，涉及到夫妻因限購“借用”案外人名義買房的問題。在離婚訴訟中，雙方當事人一致要求分割該房產，但被借名人卻矢口否認，稱夫妻二人只是出借款項給其買房，而非借用其名義買房。後因與案外人對該房產的歸屬未達成一致意見，法院以該房產涉及離婚當事人之外的第三人為由，並未審查與分割該房產。藉由這個案例，本期筆者主要分析“借名買房”會有哪有風險，以及該如何防範風險。
一、司法實踐中對借名買房協議效力的認定
1.為規避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協議應認定有效
裁判要旨：
在房地產調控過程中，當事人一方為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議並未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應認定借名買房協議有效。
2.實際買房人因受“限購令”限制借用他人名義買房的，商品房銷售合同有效
裁判要旨：
“限購令”並非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房“限購令”的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。
3.借名購買經濟適用房的，因不符合相關政策、法規應認定無效
裁判要旨：
借名人借用出借人購買經濟適用房的資格購買房屋，借名人與出借人就經濟適用房達成的協議違反相關政策、法規應認定無效，出借人應返還借名人的實際出資等相關費用。
綜上所述，借名買房協議的效力並不能一概而論，其效力如何還要判斷到底是違反哪種規定。
二、在借名購房協議有效的情形下，借名人又會面臨哪些風險
根據實際案例，筆者總結主要有以下幾種情形的風險：
1.親屬之間無書面協議，在房價暴漲後，被借名人主張房產實際歸其所有，借名人出資為借貸或者贈與；
2.被借名人離婚，房產作為其夫妻共同財產被分割；
3.被借名人死亡，房產作為其遺產被繼承；
4.被借名人將房產設置抵押權；
5.被借名人因法律問題被法院查封房產；
6.被借名人擅自將房屋出賣；
7.被借名人不配合辦理過户。
三、對於上述風險，借名人又該如何防範
借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名人來説，法律風險較大。總結以往的實際案例，筆者認為，在借名買房之前，一定要有充分的認識並有意識地做好相應的防範，具體可從以下幾個方面考慮：
1.要清楚所購房屋性質。最好不要購買拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，以免發生糾紛，導致房錢兩空；
2.委託律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確房屋所有權歸屬，明確雙方的權利義務，防止因房屋所有權不明確，給日後發生糾紛埋下隱患；
3.所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際佔有房屋，比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其實際佔有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際佔有，則借名人敗訴的風險將大大增加；
4.約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險；
5.一旦出現糾紛，為防止權益受損，最佳的做法是及時諮詢委託專業的律師進行維權。
作者介紹：嚴麗亞律師，團隊秘書長，婚姻家事委員會委員，專注於婚姻家事及經濟糾紛領域的案件代理和研究。