全民漲姿勢：20年產權土地使用權到期 續期須按房產價格三分之一繳費 2016.4.16日

　　連日來，温州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。許多市民紛紛致電，諮詢有關土地使用權的各種問題。

　　昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的採訪。

　　歷史原因造成20年期限

　　去年開始陸續到期

　　記者(下簡稱記)：近期市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，經初步排查，鹿城區內即有600餘宗(套)，這個問題是怎麼產生的?

　　張少清(下簡稱張)：要回答這個問題，首先要從國家土地政策講起。

　　1990年5月19日，國務院頒佈了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度;第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。

　　《條例》發佈後，温州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。

　　當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經關注到這個問題，今年開始逐漸增多。

　　土地使用權價值被低估

　　羣眾心理預期有差距

　　記：國土部門去年關注到這批20年期限土地證到期的情況後，有沒有通過公告或其他形式告知社會公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務?比如説對於土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況?

　　張：國家每一部與土地有關的法律法規出台，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身説白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於續期，羣眾的心理預期還是存在差距的。

　　這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什麼可資借鑑的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。

　　出讓年限到期後如何續期

　　現行法律法規存在滯後

　　記：有關土地出讓年限到期後，應當如何續期?

　　張：《中華人民共和國物權法》(下簡稱《物權法》)第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了“自動續期”，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。到目前，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。立法的滯後，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給羣眾帶來不便。

　　在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　正起草地方普惠政策建議

　　想要續期隨時歡迎

　　記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低羣體，要一次性繳納高額土地出讓金，對他們是很重的負擔，況且他們都是從房開或者他人手裏買過來的房子，對於這些羣體，國土部門有沒有考慮減免等優惠政策?

　　張：温州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定範圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，並採取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答覆;二是我們也在研究作為温州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已着手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架範圍內制定;三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

　　好比新車與二手車的區別

　　土地使用期限決定物權價值

　　記：之前業主瞭解到，續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是説，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右，為什麼要這麼貴?

　　張：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

　　媒體報道中的王女士，之前也找我諮詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店裏的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。

　　在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。