扒完「安居客」招股書，我發現了藏在其中的隱憂和諷刺

安居客招股書中提到：“用户選擇我們，因為房源信息全面且真實。”你覺得呢？

4月8日港交所披露，安居客正式遞交上市申請，這是58同城私有化後，首次拆分旗下業務赴香港上市。

招股書顯示，58同城持有安居客45.3%的股權，58同城董事長兼CEO姚勁波直接持有13.5%股權，騰訊持股為14.1%，General Atlantic持股為7.7%，華平投資持股為7.9%，歐翎投資持股為3.9%。

未來，姚勁波、Nihao Haven公司、Quantum Bloom集團有限公司和58同城將成為公司控股股東。招股書中還披露，3月2日，安居客完成2.5億美元融資，由碧桂園關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED領投，新世界發展、新鴻基、雅居樂、恆基地產、中建地產、時代地產、華懋地產參與融資。

不難猜測，這最後一筆融資，明顯是在給地產爸爸們投桃報李。

一、2020年淨利潤下降4億元

安居客對外一直以“流量王”自居，可收入卻並不盡如人意。

業績方面，2018年至2020年，安居客分別實現收入62.163億元、75.791億元、80.524億元，年內利潤19.07億元、23.063億元、19.547億元，同期淨利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%。

對比來看，2020年淨利潤下降近4億元，淨利率下降6%。

安居客收入主要來自房產經紀品牌及經紀人及開發商提供的在線營銷服務。其中，2020年在線營銷服務收入為78億，營收佔比超96%，貢獻了絕大部分毛利。

這也就意味着，安居客的主要收入來源仍舊是傳統的端口收入，沒有第二增長點。

流量方面，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用户量為6700萬，按2020年平均移動月活躍用户量計算，安居客在線房產平台上的付費經紀人數量超72.6萬人，佔據67%的線上房地產營銷市場份額。

招股書中顯示，公司的網站、APP、微信小程序為獲取用户的主要渠道，公司高度依賴營銷渠道產生的流量，廣告平台可能會大幅提高價格，隨着競爭的加劇、公司尋求擴張現有市場的業務，營銷成本將越發高昂。

可是，流量背後，又有多少人貢獻了流量，卻失望而歸，究竟有多少水分，究竟價值幾何，難以評估。

二、收購愛房投資損失增加211.2%

安居客旗下運營的聚焦於新房交易服務平台的愛房，主要通過經紀品牌及經紀人促成開發商新房銷售。

招股書顯示，2020年其交易總量達653億元，較2019年增長282%。愛房於2019年初開始投資房產經紀SaaS提供商巧房，2020年12月全面合併巧房，累計擁有34.4萬名經紀人用户。

招股書還提到，應占以權益法入賬的投資損失，公司的應占以權益法入賬的投資損失從2019年的人民幣3300萬元增加211.2%至2020年的人民幣1.03億元，此乃主要由於愛房於2020年公司收購前產生的損失淨額較2019年增加。

財務收益方面，公司的財務收益從2019年的人民幣230萬元大幅增加至2020年的人民幣2290萬元，此乃主要由於銀行賬户有新增的現金存款。

財務成本上，從2019年的人民幣120萬元大幅增加至2020年的人民幣2.071億元，原因是分擔58同城有限公司貸款項下的長期債務而產生的利息開支。

數據顯示，截至2020年12月31日，公司向房地產開發商支付的押金餘額為人民幣2.96億元，應收賬款為人民幣22.81億元。

對此，安居客表示，由於已完成收購愛房，預期我們自新房交易服務產生的收益將進一步增加，且預計該增加將極有可能導致日後應收房地產開發商的賬款大幅增加。

此外，為房地產開發商提供在線市場推廣服務而產生的大筆應收賬款。倘若房產發展商的營運及流動資金狀況惡化，可能無法收回該等款項。

對於募集的資金，安居客表示，擬用作投資技術實力及產品開發、拓展新房交易業務、臻選戰略合作、投資及收購機會；償還貸款；營銷及推廣，以提高品牌知名度等。

三、安居客是貝殼找房的對手嗎？

2020年，58同城以高達87億美元的方案在納斯達克退市，成為繼360之後美股中概股私有化最大宗案例。

當下，58同城將旗下房產業務都裝入安居客這一上市主體，這包括房產信息營銷平台安居客+58房產、新房分銷平台58愛房，以及全資收購的房產SaaS系統巧房科技。安居客希望從在線營銷服務供應商，升級為開放型房地產信息交易服務平台。

安居客一直將貝殼找房視為最大競爭對手，貝殼找房上市當天，姚勁波發文：“今天貝殼上市，向左暉總表示祝賀。但負責任的講我們相信開放平台Android會大於封閉，58安居客退市後會全方位進入/賦能產業！”

姚勁波隨後還在評論中表示，希望行業更好，創業者都能自由飛翔。“我們哲學是，讓創業者更強、行業應該百花齊放。”

早前，58同城還曾聯合多個房產經紀品牌成立了“反貝殼聯盟”，與貝殼找房對抗。姚勁波還質疑貝殼找房“既做運動員，又做裁判員”。他將貝殼視為封閉的蘋果，稱58同城是開放的安卓。

就在58同城上市的同一年，貝殼找房上市，市值最高超過800億美金，約是退市之前的58同城的十倍。

安居客的市值能有多少？安居客最早於2007年成立，起初主要做二手房廣告服務業務，創始人為梁偉平。因端口費漲價遭傳統中介抱團抵制，上市失利後，2015年，安居客以2.67億美元的價格被58同城全資收購。曾經最高達到15億美金。

四、“老毛病”屢教不改

安居客對外界“假房源”的客觀形象已經根深蒂固。2021年3月23日，上海鏈家集中下架萬套房源的消息登上了微博熱搜，評論區裏卻掀起了對安居客的集體討伐。“查查安居客吧”、“安居客全是假房源”、“安居客虛標價格”諸如此類的聲音鋪天蓋地而來，再次把假房源肆行的安居客推到風口浪尖。

全面聲討的背景下，安居客卻還在招股書中強調，用户選擇平台的主要原因之一是房源信息全面且真實。公司也意識到，如果無法保證房源實時性、真實性、準確性，平台對用户的吸引力及用户活躍均可能下降。

另一方面，招股書顯示，公司面臨透過平台發佈的信息及所提供服務產生的潛在責任，而公司可能因抗辯該等潛在責任而產生鉅額成本及聲譽受損。

自2013年推出競價推廣系統以來，關於虛假房源問題的投訴層出不窮，至今58集團房產板塊違規信息依然見諸報端。

從2017年至2020年，全國多地住建委、網信辦等監管部門多次通報58集團旗下58同城和安居客違規現象，牽涉虛假房源氾濫、黑中介、上線小產權房和保障性住房以及涉嫌泄露用户信息等問題。

此前，安居客曾因用户信息保護不善被監管機構通報過。上海通信管理局在2020年12月通報22款存在較典型個人信息保護問題的APP名單，其中就包括安居客。

有數據顯示，58同城安居客因未完成違規整改被通報，三年中至少被通報七次。在黑貓投訴平台上，針對安居客的投訴超過700條，基本上都是針對虛假房源、騙取客户信息的問題。

沒有誠信，何來發展，沒有誠信，何談未來？