住房租賃市場有待規範
國務院擬出台《住房租賃管理條例》，這將成為中國第一部專門規範住房租賃行為的行政法規
中國新聞週刊記者/陳煒
中共十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
資料圖：街道辦事處聯合物業、社區、警務、業委會共同“盯防”整治羣租現象。圖片來源：視覺中國
稍後，10月22日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽透露，住建部正在抓緊推進住房租賃市場的立法工作，同時在12個大中城市建設住房租賃試點，支持北京市、上海市積極探索發展共有產權住房。
此前，就有消息曝出國務院擬出台《住房租賃管理條例》(下稱《條例》)，該《條例》將成為中國第一部專門規範住房租賃行為的行政法規。
據知情人透露，最近國務院法制辦及住建部已聯合建立調研小組奔赴各地，就《條例》相關內容進行調研並聽取建議，主要目的是通過政策有效維護承租人落户及子女就近入學等公共服務權益，穩定租賃市場，真正實現租購同權。
資料圖：北京一處公租房項目現場排隊辦理公租房登記的隊伍。圖片來源：視覺中國
租賃“痛點”
近些年，隨着房價持續走高，購房需求受到抑制，而住房租賃在某種程度上緩解了城市人口的住房需求。在未來租購併舉的模式下，如何通過法律法規有效維護各方利益成為急需解決的問題。
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌向《中國新聞週刊》表示，目前租賃市場不規範，導致租房者的利益得不到保障，租房者沒有安全感。此外，市場不規範也讓出租人感到不放心，比如在租賃期間，房子的內部結構遭到破壞等。
同樣，中國人民大學法學教授朱巖在接受《中國新聞週刊》採訪時也認為，房屋租賃市場亂象叢生，規模化房屋租賃企業份額只佔2%,制約着住房租賃市場的發展。
最近，東方證券研究報告提出，目前中國房屋租賃人口已達1.9億人，預計2030年中國房屋租賃人口將達2.7億，潛在租賃市場規模超4.2萬億。
如此龐大的租賃市場，卻呈現混亂、供需緊張的狀態。朱巖認為，這一方面是因為租賃房屋的立法較少而且沒有針對具體問題作出規範；二是因為承租人與房屋所有權人的權利義務不明晰。
“現有調整房屋租賃及相關法律關係的法律規範主要集中在《城市房產管理法》《合同法》以及最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，但這些法律難以涵蓋複雜的租賃關係和由此延伸出的其他法律關係。”朱巖説。
在近期各階段的房屋租賃試點實施過程中，已有20餘個省區市出台“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。
但東方證券報告認為，就目前的試行情況來看，需要通過更高級別的立法來統一調整房屋租賃市場的規範，尤其是要就試點實施過程中出現的問題作出應對。
租售並舉機制的核心是需要明晰租賃產權，在承租人同房屋所有人的權利與義務分配方面，中國調整租賃的法律規範過少過泛，直接導致租賃權利不明，而將租賃關係納入了《合同法》的調整範圍，這説明在合同法及相關法規沒有規定的情況下，只能通過簽訂合同的方式來約束租賃雙方的法律行為。
事實上，僅僅通過《合同法》進行規範租賃行為存在着實踐缺陷，每一個租賃合同之間都存在細碎的差異，這些差異裏都充斥着甲乙雙方甚至包括房屋中介的較量和博弈。
朱巖舉例説，一些合同中常見的條款，在糾紛發生時雙方爭議不清，因為租賃市場需求大於供給，使得承租人處於弱勢地位，這樣的結果意味着租房的不穩定性較高，居住風險大，導致大量租房人羣會選擇降低生活質量，只保證基本的居住需求，從而抑制了消費行為。
“更加極端的案例是不少黑中介、黑房東包括房屋租賃公司利用信息不對稱等因素不同程度地侵犯消費者的利益。實踐中常有租賃公司合同到期，以設備損壞等各種理由不退押金；合同未到期的，則編造各種理由解除合同，不退押金或租金。這類案例頻繁出現。僅通過現有規範難以控制現在的租賃市場亂象，而且隨着租賃市場的發展已經湧現出很多新的租賃市場主體，這需要一個專門的租賃監管體制來規範這些主體的行為，使之發揮最大化效用。”朱巖説。
資料圖：大學生身着學士服推介“學區房”。 韋亮 攝
盤活存量土地
據官方公佈數字顯示，中國現處於幼兒園到初中階段的未成年人有1.88億，其中一半在農村。朱巖認為規範住房租賃會刺激在大城市工作的“非户籍家庭”把子女接到相應城市接受教育，刺激農村家庭向城市、甚至一線城市轉移。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農村孩子遷徙三分之一，就高達3000萬人口。
“從現在至2030年，城鎮常住人口將從7.8億增至9億，城鎮化大趨勢還存在對房地產的巨大需求。”中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵預測，隨着未來城鎮化的發展，解決城市人口“住”的問題，將成為重中之重，據統計，即使中國城鎮化的速度降至0.6%~0.8%，每年還有1000多萬人口進入城市。
面對大量湧入大城市的人口，如何實現公共服務均等，是政府即將面臨的挑戰。因此朱巖認為，在租賃市場逐步規範的同時，應當在條例推行之外建設充足的教育和醫療等公共服務資源以緩和移民的壓力。
顧雲昌贊同這個觀點，房地產市場追求“住有所居”，發展住房租賃市場，最大目標就是解決居住問題，其中不僅需要解決户籍人口居住問題，還要解決新居民的居住問題。要解決新居民的居住問題，就要着力解決當前教育資源不足、分配不均的現狀，這些現象僅僅依靠租購同權仍然不足以消除。
顧雲昌擔心，如果對大城市一味建設，有可能形成惡性循環，“比如學區房問題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問題，這不是僅依靠租購同權就能夠改變的。”
“除了盤活存量土地，解決存量土地利用效率低的問題外，還能增加農民的集體收入。”顧雲昌認為，租房市場改革着力打破城鄉土地二元結構這一“鴻溝”，從租賃市場入手，向城鄉發展一體化邁進了一大步，其後的深遠影響包括推進城鎮化建設以及縮小貧富差距等。
相關政策跟進
在朱巖看來，如果要讓《條例》具有可操作性，就需要有相關配套細則跟進，比如在税收、户籍管理、用地規劃、融資以及交易平台建設等方面為政策運行提供便利和保障。
在具體實踐過程中，如今政策剛步入調研並聽取意見階段，需要調和諸多利益相關方。為了防止過多人口短期流入城市，造成更激烈的競爭局面，政策可能會對“租購同權”適用主體進行限制。比如，廣東試點出台的學區房 “租購同權”政策存在主體適用順序，監護人是房主加户主的為第一順位；有房沒户的是第二順位；租房者是第三順位。但由於各地區狀況不同，這些限制可能在不同地區的適用效果不一致。
租購同權在解決矛盾的同時可能會增加新的矛盾，比如在租房落户的問題上，如果允許承租人落户在租賃房屋內，可能引發租賃期滿租户不願遷出户口的糾紛，影響個人房源供應的積極性。
為了解決上述問題，朱巖建議，應讓承租者形成理性消費思維，明確“租購同權”並不意味租房可以上名校；同時，政府作為“租購同權”政策的主要引導者，要均衡各地區的公共服務資源，控制優質地段的租房競爭，嚴格監管租賃市場，增加優質物業，監督租賃房屋質量，保證居住的品質和體驗；司法方面，應提供化解租賃糾紛的多重權利救濟和糾紛解決方式，緩和各類租賃矛盾，維護市場秩序。
“中國租賃住房市場有很大的發展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調整結構不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長的時間，才能把租賃市場完善起來。”顧雲昌預測，到2030年，能夠形成完備的住房市場，也就是在各地形成有差別的租售並舉的保障房和商品房相結合體系。
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