又攤上大事兒了 樓市開始降價保命了？

　　今年作為房地產的“調控年”，各地密集出台各種措施，以抑制房價過快上漲，穩定房地產市場。大半年來，樓市關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去槓桿、去庫存、轉型、改革...與此同時，購房者的心態也在悄然改變。

　　樓市已經進入到下半場，相信不少羣眾依然關心下半年房地產將往哪個方向變化？房地產行業資金面在變寬鬆還是在變緊繃？房價會上漲還是下跌？那麼下半年的走勢是如何呢？

　　1

　　上半年銷售回落，三四線火爆

　　我們先簡單回顧一下上半年樓市。

　　從銷售角度看，上半年商品房銷售面積增速小幅回落，其中以一二線城市為代表的核心城市銷售增速回落幅度較大，但三四線城市銷售火爆支撐全國銷售數據。

　　具體來説，2017年6月，30大中城市銷售面積增速大幅回落至-33.50%，但全國銷售面積增速仍維持在21.37%的高位，這表明核心城市房地產市場在迅速降温，但三四線城市房地產銷售火爆。

　　背後的原因主要有兩個：

　　1、核心城市房地產調控措施在加強，使得資金流向三四線城市尋找機會。

　　2、棚改貨幣化等政策刺激了三四線城市的購房需求。

　　從房價角度看，從2016年年底開始，主要城市房價環比增速出現明顯下滑，到2017年6月，一線城市房價環比增速轉負，為-0.03%，但二線城市和三線城市房價環比仍為正，其中三線城市房價環比增速均值為0.89%，處於較高水平。三線城市房價的堅挺與資金流向三線城市及三線城市銷售火爆一致。

　　2

　　下半年資金面趨緊，房企或降價保命

　　從上半年的樓市銷售、房價等情況，以及多地陸續出台樓市嚴控政策來看，總體來説，下半年房地產行業將呈現日趨緊張的態勢。

　　具體來説，下半年房地產行業可能會發生如下變化：

　　一是銷售回落，來自購房者定金和預收款的資金來源增速可能會下降。核心城市的房地產調控措施未見放鬆，疊加鼓勵租房等房地產長效調控機制的不斷推出，相信下半年房價可能繼續下滑。從房價領先銷售角度看，下半年房地產銷售增速可能也會出現回落，這樣來自購房者的定金和預收款增速也會跟隨銷售一起下滑。

　　二是房地產信貸面臨壓縮壓力，政府鼓勵銀行將信貸更多投向經營性貸款及先進製造業等方向上。今年2月，在1月新增貸款總額較大且大部分投向按揭貸款和消費貸款的背景下，監管層要求銀行調整信貸結構，投放更多的經營性貸款。今年4月，中央政治局集體學習會議上，提出鼓勵金融機構加大對先進製造業等領域的資金支持，可見政府鼓勵銀行投放更多的製造業類企業貸款。

　　三是房地產行業資產負債率處於極高水平，融資難度加大。2017年1季度上市房地產公司的整體資產負債率攀升到78.2%的水平，處在歷史最高位。如此高的資產負債率加上行業整體下行，相信這種環境下房地產企業融資難度也會變大。從數據上看，2016年7月房地產企業債券融資額為1168億元，但到了2017年7月債券融資額下降至517億元，降幅高達56%，雖然這裏面有債券市場進入熊市、一級市場發行量萎縮的整體大環境的影響，但相信即使下半年債券一級市場融資功能恢復，房地產行業債券融資額也不會快速提升，因為整個行業的違約風險在加大。

　　3

　　專家：市場分化越來越明顯

　　在剛結束的某權威房地產論壇上，與會嘉賓認為：當前調控效果初顯，接下來應鞏固成效，調控政策短期內不會放鬆，房地產市場開始進入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰也開始出現。

　　目前，國內樓市正發生較大的變化。專家表示：今年以來中央政府堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產市場調控取得了初步的成效。

　　有人指出：下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放鬆，房地產信貸政策估計也會放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出台一些限購、限貸等措施。

　　隨着調控進一步深入，國內樓市內部分化越來越明顯。一二線城市成交量出現了20%的下降，這意味着一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出現了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。

　　今後我國房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。

　　4

　　市場存在多個挑戰

　　未來中國房地產大體將面臨四個方面的挑戰。

　　一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來了一些困難，所以房地產企業必然要考慮轉型問題。

　　二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。

　　三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

　　四是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅產業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。

　　來源：地產情報站、南方日報、蘇寧財富資訊、中國經濟網、中新網、經濟參考報

　　樓盤名

　　價格（元/㎡）

　　聖蘭菲諾

　　21000

　　百聯華府

　　18294

　　寶德新領域

　　13500

　　愛倫坡

　　13000

　　柳溪美廬

　　12929

　　汀香郡

　　12541

　　濱河陽光

　　12000

　　沂龍灣御園

　　11122

　　阜豐康橋郡

　　11000

　　頤高上海街

　　10000

　　中央時代廣場

　　10000

　　銀河灣

　　9500

　　愛琴海

　　8886

　　沂龍灣潤園

　　8737

　　泉府公館

　　8500

　　鳳凰水城

　　8500

　　環球丹桂園

　　8500

　　臨沂國際中心

　　8500

　　龍騰國際企業中心

　　8500

　　祥泰瀾泊灣

　　8207

　　金猴名居

　　7895

　　秀水雅苑

　　7858

　　十二星城

　　7800

　　沂州花園二期

　　7763

　　城市主人

　　7700

　　大家看到這張臨沂房價地圖，無房的大吃一驚，並順便罵一句，他孃的；有房的，大吃一驚，並且暗自竊喜。不過就我來看，無房的無需悔恨，有房的也不必自喜。

　　為啥呢

　　首先，這張價格合理嗎。雖然有點虛高的成分，但基本上反映了目前臨沂樓市的趨勢，那就是南坊使勁的長，其餘想跟風卻又有點力不從心。

　　曾經坊間有這樣的故事流傳，鋪開臨沂市城區地圖，祊河和沂河構成一個大的Y地圖，很像女人的子宮，而南坊便是孕育baby的位置，讀者們自行腦補，子宮的地方肯定是養人的。

　　當然這是笑談，不過山環水抱的風水環境確實為南坊增色不少。

　　那問題來了，南坊為什麼那麼貴，真實的原因是什麼。

　　我們經常來説價值決定價格，但是忽略了一個基本的事實是供求也會影響價格，兩塊錢一頭的大蒜和兩毛錢一頭的大蒜，一樣的味，價值都一樣，價格卻差了很多。應該説，目前南坊市場的價格主要是受到供需來決定，不管是真供需還是假供需，已經給大家造成了一個供不應求，大家哄搶的局面。不過你到手的房子買賣二手房試試，應該價格會大打折扣，就老夫瞭解，在南坊四中附近曾經風光無限的樓盤，目前的市場價不到以上價格的一半。

　　那南坊的房子要不要買的，要買，如果你有一個不介意住二手房的老婆和丈母孃可以不買！

　　並且，南坊供不應求的局面還會延續一段時間。

　　那，無房一族，該如何選擇，何處又是安身之所呢。我們明天再聊。（老夫正在上班，剛才老闆從前面飄過去了，為了防止他在飄過來，老夫決定明天再寫）

　　(2017-08-09)

　　目前為止，還沒有經濟學家能夠把房價之謎寫的讓普通人看一看就明白的，在我看來，房子是綜合定價之物品，非一般眼光能夠看明白房價。本篇正為普通人而作，也為專業人士深化之，望諸位細品。

　　黎民最關心的莫過於房子，房子乃容身之所、藏身之所、營商之所、會客之所、身份地位之替代物，古今皆然。房價之謎與此有關。房子成為宏觀調控的工具，待後面講清楚是為何。

　　圖1 房價高企的大都會

　　一、為"容身需求"定價

　　"房子是用來住的"這句話在丙申年底響徹大江南北，房子用來"容身"之用，代表房價中有部分價格是"容身需求"推動的，即容身需求推動房子的一部分定價。

　　人的身體需要吃飯和休息，做飯的地方是廚房，吃飯的地方是飯廳，休息的地方是卧房，此外還有浴室和客廳。此乃一户人家的必需！因此，住房就為滿足人們的這種容身需求而定製建造出來了。黎民百姓過去住瓦房、平房，甚或棚户房，再不濟還有草房，想必70年代出生的人對草房仍有記憶吧！我沒見過草房，但記得小時候河南農村的土坯瓦房和平房。現在農村基本上都住二層樓房，或者乾脆到城鎮購買普通商品住房作為容身之所。

　　圖2 房子是用來住的

　　容身之所價高者得！住房（商品房）作為滿足人最基本的容身之所的必需物品，有需求人類之間就有"爭奪"。在住房市場制度中，大家依靠價格準則進行"爭奪"--價高者得。大家為了獲得這個"容身之所"而出價，出價高者獲得所有權（或者使用權）。這個最終勝出的最高價格即為獲得"容身需求"的代價。代價夠高，就有資格獲得該容身之所。

　　在經濟理論中，一幫自私自利之人的爭奪，容身之所的數量和質量各有不同，以適應不同人的購買能力。這也是市場有很多容身之所的生產者--房產商--存在的原因了，就像我們為滿足生存所必需購買的食物（食品）而有食物供應商一樣，房產商正為滿足我們的住宿而建房。

　　容身之所種類多，因而有不同的價格。商品房有價，棚户房有價，平房亦有價。不同地段、不同樓層、不同空間、不同自然環境的容身之所，價格皆有異。市區到市郊再到鄉鎮，不同的容身之所價格皆不同。

　　此乃為房子的容身需求定價！

　　二、為"藏身需求"定價

　　藏身，即為規避自然災害和人禍而需要躲藏，躲藏的地方不同價格有異。因此，房價中含有"藏身"之價。

　　按照自然進化之説，人類最早住在樹洞和山洞中的，後來人類進化後住在搭建棲身的窩棚裏，窩棚可以拆卸和移動，來規避自然災害和豺狼虎豹的侵擾。而還住在山洞和樹洞的其它人則容易受到其它自然災害（泥石流、洪水、雷電等）和食肉動物（毒蛇、豺狼虎豹等）的傷害。搭建窩棚需要時間、建造的技術和相關的保全措施，這些工作都需要投入代價，有由投入成本，窩棚因數量有限就有價。無需多少投入可獲的樹洞和山洞（此處忽略尋找的投入），則沒有價格。因此，"藏身"亦有代價，代價即為價格。推而廣之，現在的房子為滿足人們的藏身需求而有藏身之價，此藏身之價根據房屋的承重量、堅固性、逃生設施等定價。（無傭網備註：此處省略兩個案例）

　　前面説到，房子有很多類，譬如商品房、平房和其它住房，用於藏身的價值不同，譬如簡易房的安全性低，因而藏身之價格就較低，而鋼結構住房因更加穩固，藏身之價就較高。因商品房、平房和其它住房的建構不同，價格有異皆屬正常。

　　此乃為房子的藏身需求定價！

　　三、為"營商需求"定價

　　人類的衣食住行，需要生產者，而人類自己就是生產者。生產產品需要車間，存儲產品防止損耗則需要庫房，產品的銷售需要售賣的商鋪，車間、庫房和商鋪皆為營商之必需，商用房即為此而建造，商用房的價格即為滿足營商需求的定價了。

　　商用房的定價與商品房的定價不同，商用房用於營商活動之用，此類活動因企業經營期限難以界定，因而一般採取營商税率的形式定價，這各種税額的總和即為營商需求的定價。商品房不同在於，產權或者使用權可以有效界定，原則上期限是無期的，在此按下不表。

　　四、為"會客需求"定價

　　圖3 某富豪的歐式會客室

　　"有朋自遠方來，不亦樂乎？"家裏來客，豈能沒有立足之地？

　　細心之人會發現，富豪之家一般都有會所似的會客廳，甚至不止一處，而普通黎民亦有簡單的會客室。農業社會時期，宗親和朋友交往一般都用庭院當會客室使用，而在現代商業社會時期，由於商業交往的需要，人們在購買商品房或者商用房時都會要求帶有會客廳（室）。此會客廳（室）一般是閒置的，但亦有價，為滿足會客需求而購置，閒置也值得矣。

　　凡事皆有價，此價即為代價，代價就是價格。朋友間交往、企客間交流等，都需要合適的場所，這些場所之價即為會客需求的定價。

　　五、為"身份和地位"定價

　　古代的帝王為彰顯自己適合天子之職，往往建造碩大威嚴的宮殿樓宇，修建美倫美奐的奇山吉祥，購置珍奇寶物，以此來體現無上的天子權威，這些物品皆為身份和地位的象徵，即象徵亦有代價。

　　富豪購置別墅豪宅，奢華的庭內裝修，世間少見的文玩字畫，皆為體現其身份和社會地位之資也。身份和地位，皆有代價！為體現身份和地位的價格，人們都會想盡辦法通過房子來體現。企業越大，大老闆的辦公室也越大，亦成為普遍選擇，並不足為奇了。

　　圖4 故宮曾經作為明清帝王的寢宮

　　房子不是單一需求而定價的產品，而是為滿足"容身需求""藏身需求""營商需求""會客需求"及體現"身份和地位需求"來綜合定價的。近些年突起的學區房、商住兩用房及其它類別房的定價皆可參考類推，道理相同也。

　　以上內容節選喬春果《科學説交易方法》，有刪節和改動，轉載請註明“無傭網”！

　　(2017-07-21)

　　以下樓盤有合適的可以聯繫15833993338

　　親自跑的每個售樓部

　　住宅

　　同祥城17000-19000

　　恆大御景半島19500-21000精裝

　　恆大林溪郡15000精裝

　　長安怡園23000豪裝

　　榮盛錦繡學府18500

　　榮盛華府高層26000洋房32000

　　潤德天悦城20000-24000

　　紫林灣18000-19000

　　傲湖鉑岸12800-14800

　　南華城8200-8500

　　紫宸院9000

　　林蔭春天11000

　　福美六號院11000-12000

　　東海盛景16000

　　廣安雲堂23000

　　江水西岸別墅640萬一套

　　榮盛現代城6000

　　山東海景房5000-8000

　　海南海景房8000-20000

　　公寓

　　光合谷10000毛坯

　　十二時區12000精裝

　　河北商會12500毛坯

　　中儲廣場13000精裝

　　錦地SOHO12500精裝

　　新合作廣場16000-18000毛坯

　　世界灣12000毛坯

　　澤潤天域11000精裝

　　金河國際7300精裝

　　(2017-07-15)

　　作為獨立思考者，我説説自己的看法。

　　2017年主要城市成交數據（Top10）

　　房價真的在跌嗎？

　　準確的説是在盤整：漲的漲，跌的跌。同一個小區，有些户型漲，有些户型跌。

　　有個簡單、直觀的判斷方法：盯着值得買的房子，賣掉是漲，沒賣掉是跌。地段好、總價低、户型爛的房子，如果可以賣掉，大致可以判斷行情向上。

　　市場的回暖，一般是從低總價傳導到高總價；從好地段傳導到差地段。

　　現在是政策調整週期，不是搶房的時間，卻是選擇好地段、好產品、好價格的時候。

　　那些被熱炒的“概念”外郊盤，房價還在下跌，遠遠沒有跌到位，更沒有企穩跡象！以上海為例，月跌幅一旦突破1%，下個月就很難止跌。

　　這樣的房子什麼時候能解套？明後年新盤要開的時候。

　　這就是房價的分化，是向上的，並不是向下的。

　　大量的買家會等着秋天買個新房，這是正常行情。金九銀十是新盤的一年一考，也是二手房行情的尾聲。上漲之前需要止跌。

　　一方面，上海等一線城市在控制人口，另一方面，上海的房子結構性過剩。

　　現在的情況是：過剩的房子，過剩的人口。與過剩的房子對應的接盤客俠，正是過剩的人口。

　　這類房子的分割線，在上海大概在300萬左右，而上海改善性自住房總價800萬左右。

　　因此，上海最合適買的房子在300萬到800萬；

　　短週期預期漲幅靠前的區段：總價300-500萬。

　　800-1500萬的房子，現在流動性不足，加之改善型需求被抑制，房產税開徵之後，這個層次總價的房子需求開始釋放。

　　説説剛需

　　剛需不用關心何時止跌。早點買可能站崗，晚點買卻要承擔踏空的風險。

　　舉個例子：

　　現在買，2019年10月滿二；年底買，2020年4月滿二。

　　如果2020年4月正好是個房價牛市，此時房子不滿二，你成了糾結置換客。

　　在上海，如果你的預算在500萬以下，儘可能靠近500萬，找一個性價比高的房子。

　　在北上深，房價橫盤或者陰跌的時間越長，越應該買房子。房價不漲反而要買，越不漲越應該買。

　　關注「買房問答」home52wenda，幫你看清樓市！

　　(2017-06-23)