博創科技(300548): 短期業績承壓, 中長期看好有源器件前景[光大通信田明華團隊]

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　　事件

　　公司公告2017年三季報，2017年前三季度實現營收2.58億元，同比增長12.7%；歸母淨利潤0.58億元，同比增長12.59%。

　　點評

　　三季度增速有所放緩，短期業績承壓

　　公司前三季度營收同比增長12.7%，歸母淨利潤同比增長12.59%，業績處於前期預告區間中位，基本符合我們預期。相比去年同期33.24%的營收增速和60.96%的淨利潤增速，公司前三季度增速顯著放緩，主要由於無源器件業務收入受市場需求疲軟的影響規模縮減，拖累公司整體營收增速。單Q3淨利潤同比減少17.55%，環比Q2單季亦減少27.27%，表明Q3以來公司盈利有所下降。

　　無源器件毛利率下行，拖累整體盈利水平

　　前三季度公司綜合毛利率為35.66%，相比去年同期38.51%的毛利率降低2.85個百分點，主要由於收入佔比較大的無源器件（DWDM）毛利率持續下行，拉低整體毛利率水平。單Q3毛利率33.97%，相比去年同期40.01%降低6.04個百分點，環比Q2降低1.66個百分點，原因在於儘管公司有源產品收入和毛利率提升明顯，但依舊難以有效對沖由無源DWDM產品毛利率下行帶來的整體業績壓力。

　　DWDM市場有望回暖，中長期看好有源器件前景

　　據LightCounting預測，數據中心用光器件市場在2017至2020年年均複合增長率將達到20%，2022年全球光收發模塊市場規模將超過60億美元。在光網絡擴容、波分下沉背景下，DWDM需求有望回暖。公司作為美國Kaiam公司40G光模塊和100G光模塊ROSA組件供應商，未來將持續開拓海外市場，隨着近期100G光器件產能的釋放，我們中長期看好公司有源器件的市場前景。

　　維持“增持”評級，目標價55元

　　基於公司三季度業績增速放緩，業績短期承壓較大，我們下調公司2017-19年EPS分別為1.06/1.46/1.90元，中長期依然看好公司有源業務的持續佈局，維持目標價55元不變，繼續給予“增持”評級。

　　風險提示

　　無源光器件市場需求持續疲軟風險

　　運營商投資下滑風險

　　業績預測與估值指標

　　研究報告

　　[行業報告]

　　2017-10-22 NB-IoT模組首次招標出爐，物聯網應用迎來加速落地

　　2017-10-15 三季報披露臨近，精選高成長標的

　　2017-09-29 5G最新進展跟蹤和投資建議

　　2017-09-24 光通信引領通信板塊大漲，持續看好後續行情

　　2017-09-17 中移動2017物聯網核心網集採落地，中興、華為成大贏家

　　2017-09-13 光通信和5G未來將如何演進？

　　2017-09-10 光博會CIOE成功舉辦，關注光網絡產業鏈投資機會

　　2017-09-04 2017年通信行業中報綜述：行業二季度盈利有所改善，持續關注細分領域機會

　　2017-09-03 深圳電信智能燃氣表放號，NB-IoT規模商用首單落地

　　2017-08-27 中移動啓動OTN設備集採，關注主設備商投資機會

　　2017-08-20 聯通混改落地，關注對通信行業重大影響

　　2017-08-13 運營商傳輸網投資持續高景氣，關注主設備商投資機遇

　　2017-08-06 395億招標啓動，中移動發力物聯網建設

　　2017-07-30 基金通信持倉處低位水平，一線白馬倍受青睞

　　2017-07-23 5G再迎利好：工信部批覆新增8.45GHz頻譜資源

　　2017-07-16 中國電信NB-IoT北京正式商用，物聯網規模化應用加速（內附中報披露日曆及業績預告梳理）

　　2017-07-09 通信行業中報前瞻，關注高成長標的！（內附中報披露日曆）

　　2017-07-02 行業利好不斷，持續推薦5G、物聯網兩大主題

　　2017-06-25 2017年世界移動大會舉辦在即，持續關注5G和物聯網投資機遇

　　2017-06-18 國家層面出台定量目標，NB-IoT落地有望加速

　　2017-06-11 行業利好不斷，5G加速推進

　　2017-05-30 板塊持續弱勢，關注大股東二級市場增持標的

　　2017-05-21 電信聯通啓動NB-IoT網絡商用，持續推薦物聯網行業投資機會

　　2017-05-15 中移動啓動普通光纜集採驗證光纖光纜高景氣，中電信持續加碼物聯網布局

　　2017-05-07 優選高景氣行業龍頭，把握物聯網產業機遇

　　2017-05-01 三大運營商一季報出爐，淨利潤均正向增長

　　2017-04-24 未來5年中國繼續對歐美光纖反傾銷，利好光纖光纜行業

　　2017-04-17 三大運營商表態支持雄安新區建設，我國首顆高通量通信衞星升空

　　2017-04-09 華為NB-IoT芯片趨於成熟，物聯網規模應用開啓

　　2017-04-04 中聯通光纖光纜集採超預期，光通信仍為確定性主線

　　2017-03-26 三大運營商2017年資本開支出爐，尋找結構性機會

　　2017-03-19 工信部授予49個網絡安全試點牌照，關注相關受益標的

　　2017-03-12 3GPP正式通過5G標準加速提案，關注相關技術領域

　　2017-03-05 北斗精度已超GPS，關注北斗及衞星應用產業鏈

　　2017-02-19 再融資新規對板塊影響有限，我國今年計劃發射6顆通信衞星

　　2017-02-13 春節期間移動數據流量消費翻倍，積極佈局春季行情

　　2017-01-22 三大運營商發佈2016年運營數據，聯通固網流失繼續擴大

　　2017-01-13 年度投資策略：緊握流量主線，掘金技術變革

　　[公司報告]

　　2017-10-24 夢網集團（002123）：業績基本符合預期，雲通訊佈局值得期待

　　2017-10-22 華力創通（300045）：三季報基本符合預期，看好全年業績增長潛力

　　2017-10-22 光迅科技（002281）：Q3單季盈利轉好，看好高端產品持續突破

　　2017-10-20 東土科技(300353)：軍品業務收入快速增長，持續看好工業互聯網布局東土科技

　　2017-10-12 光環新網(300383)：IDC建設穩步推進，雲計算龍頭蓄勢待發

　　2017-09-20 高新興（300098）：打造物聯網全產業鏈佈局，升級智慧城市運營業務

　　2017-08-28 海能達（002583）：中報營收高速增長，全球競爭力日益提升

　　2017-08-28 億聯網絡（300628）：中報持續高增長，VCS產品推進順利

　　2017-08-27 華星創業（300025）：中報符合預期，看好雲計算業務擴張

　　2017-08-25 中興通訊（000063）：中報業績增速30%，5G龍頭中長期受益確定

　　2017-08-25 星網鋭捷（002396）：業績符合預期，看好混改潛力

　　2017-08-25 光迅科技（002281）：中報符合預期，高速光芯片值得期待

　　2017-08-25 博創科技（300548）：中報符合預期，有源器件發力助力業績增長

　　2017-08-24 通鼎互聯（002491）：業績符合預期，新業務助力長期發展

　　2017-08-23 宜通世紀（300310）：業績符合預期，持續看好物聯網平台佈局

　　2017-08-21 夢網榮信（002123）：中報業績微增，更名聚焦移動互聯網主業

　　2017-08-21 科華恆盛（002335）：中報符合預期，看好雲計算業務佈局

　　2017-08-15 通光線纜（300265）：業績增長處於低點，體外資產仍值得期待

　　2017-08-15 特發信息（000070）：中報符合預期，看好公司外延擴張潛力

　　2017-08-13 華力創通（300045）：中報淨利潤同比增長41%，衞星應用逐步落地

　　2017-07-31 烽火通信（600498）：中報穩定增長，看好中長期業績釋放潛力

　　2017-07-20 中興通訊（000063）：中報業績快報出爐，淨利潤同比增30%超預期

　　2017-07-01 星網鋭捷（002396）：企業級ICT佈局引領增長，混改推進值得期待

　　2017-06-06 天彩控股（3882）：170602會議紀要

　　2017-05-31 科華恆盛（002335）：收購天地祥雲，加速雲計算業務佈局

　　2017-05-24 中際裝備（300308）：收購蘇州旭創穫證監會核准，高速光模塊王者蓄勢待發

　　2017-05-02 烽火通信（600498）：一季報穩定增長，中長期持續看好

　　2017-04-27 億聯網絡（300628）：一季度業績靚麗，全年高增長可期

　　2017-04-27 通光線纜（300265）:一季報符合預期，關注海纜資產進度

　　2017-04-26 中興通訊（000063）：實施股權激勵，彰顯長期發展信心！

　　2017-04-25 億聯網絡（300628）：稀缺的統一通訊龍頭，內生成長性突出

　　2017-04-12 博創科技（300548）：DWDM持續發力，有源器件迎來放量

　　2017-04-11 特發信息（000070）：業績符合預期，看好深圳國企改龍頭潛力

　　2017-04-10 宜通世紀（300310）:一季度業績符合預期，物聯網平台佈局持續推進

　　2017-04-10 通鼎互聯（002491）：業績符合預期，看好新業務發展潛力

　　2017-04-10 烽火通信（600498）：業績低於預期，靜待定增落地

　　2017-04-04 通光線纜（300265）：業績符合預期，大額訂單奠定全年業績增長基礎

　　2017-03-26 華力創通（300045）：衞星通信步入收穫期，業績拐點來臨！

　　2017-03-24 中興通訊（000063）：營收穩定增長，M-ICT戰略持續推進！

　　2017-03-17 宜通世紀（300310）：業績基本符合預期，看好物聯網平台成長潛力

　　2017-03-16 中興通訊（000063）:處罰靴子落地，中長期佈局時點顯現

　　2017-03-09 光迅科技（002281)：高端芯片持續突破，數通產品潛力巨大

　　2017-02-27 數據港（603881）：領先的定製數據中心服務商

　　2017-02-22 華星創業(300025)：業績基本符合預期，看好互聯港灣成長潛力

　　2017-01-20 通光線纜（300265）：特高壓+軍工持續高景氣，業績邁入高速增長期

　　2017-01-16 東土科技（300353）：內生+外延雙重發力，民用和軍工兩翼齊飛

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　　光大通信田明華小組

　　首席分析師：田明華

　　聯繫人：石崎良

　　聯繫人：吳希凱

　　從近期樓市成交數據來看，整體市場已經進入下行週期是不爭的事實。可以説，在調控持續一年多的時間裏，全國熱點城市的樓市成交量明顯下降，市場趨於平穩。對此，小編認為，按照目前的情況，在樓市調控趨嚴、金融政策收緊以及大力促進租賃市場發展的三大趨勢之下長效機制建立可期。那麼，“房子是用來住的，不是用來炒的”離我們還有多遠呢？

　　9月樓市開啓了新一輪調控，在各地有關政策不斷收緊的情況下，今年的金九銀十已難覓蹤影。不止是國慶期間樓市成交遇冷，才讓我們恍然醒悟，其實早在9月份成交頹勢就已顯露苗頭。

　　以廈門為例，9月，樓市新建商品房總成交量不到3300套，總面積為24萬平方米，同比下降幅度超過40%。其中，住宅成交量不到900套，總面積為9萬平方米，同比下降幅度超過55%。

　　而在二手房市場，9月，交易量為2000多套，總面積為18萬平方米。其中，二手住宅僅1200餘套，環比與同比雙雙下跌，同比下降幅度更是接近80%。

　　在小編看來，新房與二手房市場價格受限，無論是成交，還是房價均持續呈現回落態勢，這無疑反應出整體市場進入下行週期的信號。同時，在政策預期不變的情況下，今年年底前想要發生什麼變化很難。

　　不過，儘管本輪調控力度之大前所未有，但畢竟很多都是短效手段，非長久之計。想要真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”路還有很長。從目前的種種跡象來看，各地都將積極探索長效機制的建立，或許我們離這一天的到來並不遠了,需要冷靜面對！

　　對於如何解決我國樓市供需矛盾，除了加大住宅供給的辦法以外，其實從目前的情況而言，出租房源也是重要補充。可以説，當管理層大力倡導發展租賃市場起，就是想通過一種應對措施，來引導實現住有所居的可能；長遠來看，這是想改變我國居民長久以來固有的安居觀念，進而從側面來緩解矛盾。

　　整體而言，目前的樓市調控的重頭戲碼仍在短效手段上，例如：限價、限購、限貸、限售等等。這也是為了立竿見影的封堵投資炒房行為，以此確保樓市趨向平穩，購房者趨向理性。

　　與此同時，通過保證特定房源的提供、租售同權、共有產權房等政策來引導不同人羣的購房需求得到合理釋放，特別是中低收入人羣的住房問題。從樓市政策、金融環境及租賃市場這三大方向來引導房價，有效止住了去年樓市火爆的蔓延，全方位的抑制投機炒房行為，讓我們看到了當前房地產市場正在逐步回落至合理的區間上來。所以，在本輪調控之中，投機炒房者還是死了這條心，這次不是説説而已，管理層的堅決態度顯露無疑；對於普通購房者而言，根據自身的實際情況，如今或許是個不錯的上車機會。

　　(2017-10-15)

　　今天，小編和大家來聊一個輕鬆的話題，畢業生找什麼樣的工作，能順利走向人生巔峯？那就是從事房地產行業的工作。呵呵！小編説這句話一半是玩笑，一半是認真臉，來看看怎麼回事吧！

　　據小編不完全統計，今年各家房企給應屆畢業生開出的薪資待遇平均在每月1萬元以上。例如：正榮地產給出的待遇是：基本月薪1.1萬元起，年終獎豐厚，每年還有2次以上晉升的機會。

　　這並不是個例，要真的説，這可以算是“起步價”了。

　　藍光地產打出的招聘廣告是這樣的：本科生月薪15K起，研究生月薪20K起，然後是績效獎勵，六險一金，各種補貼與節日假期與現金紅包……總結起來一句話：“畢業月薪兩萬起，帶你贏在起跑線上”。

　　再比如，金地集團針對大學生的校招方案。在其養成計劃中，培養週期為三年，最高培養職位為集團總裁與區域董事長。畢業後能夠入職享受的薪資是第一年至少18萬元，且包全餐，提供40平方米的單間住宿。要知道假設在北上廣深這類城市，光住宿這一項福利，就相當於小几萬的現金了。

　　還有碧桂園的人才儲備方案——“”如碧桂園的“未來領袖”。面向全球頂尖學府招聘博士生，薪資待遇起步40萬年薪以上。

　　很多公司今年給應屆畢業生開出的薪資待遇都在每年至少20萬以上。例如：龍湖、旭輝等這類傳統的高新房企。除此之外，過去相對來説薪資待遇“一般”的房企，像萬科、上文提到的金地今年也一改常態。

　　好了，小編不扯了，説這麼多什麼意思呢？主要是正兒八經的分析太多，本人這次就找了個比較輕鬆的話題來聊一聊樓市及房價未來何去何從這個話題。從以上內容我們不難看出，其實如今的地產專業口的應屆畢業生非常吃香。20萬年薪起步，這樣的待遇不管是從行業，還是城市來説，都算是高薪了。

　　那麼，一個簡單的邏輯，行業薪資擺在這裏，你要説行業未來怎樣，這不是顯而易見的問題嗎？無利可圖的事情會有商人做嘛？企業主都是準備做慈善家嗎？當然，這只是房地產行業的一個側面寫照，並非全部特徵。小編也並非在鼓吹房價要漲，慫恿大家來買房。所以，多的本人就不多説了，各位自行體會。

　　(2017-10-17)

　　眾多悉尼地產經紀人正瞄準下週從中國飛來、為買房而觀光的購房者們。下週是中國的一大長假——國慶黃金週，每年10月全中國有760多萬工人能夠連續休假一星期。

　　對中國富人而言，黃金週是出國度假、購物、參觀大學以及海外置業的絕佳時間。

　　中國人十分看重可繼承性投資，而房產被認為是一項安全且持久的資產、能夠世代傳承，特別是在像澳洲這樣房產繼承免遺產税的國家。

　　根據在線旅遊門户攜程網預測，從明天開始到10月8號節假日期間，出國度假的遊客將超過600萬人。澳洲是中國人出國度假的第五大目的地，前四位分別是泰國、日本、美國和新加坡。房產網站居外網認為，新的飛行航線、針對中國出境遊客便宜便捷的簽證都讓澳洲更受歡迎。

　　近些年來，中國人的收入持續增長，今年估計有135萬遊客選擇出國遊。陽光沙灘、碧海藍天、令人震撼的自然風光和野生生物：觀賞鯨魚，與海豚共遊，擁抱考拉，這些都澳洲遊客數量持續增長背後的吸引力。

　　中國遊客每年赴澳數量高達140萬左右，因而即便我們接收的中國遊客只佔中國全部出境遊客很小一部分，數量也足夠影響澳洲的房市。

　　2015年黃金週期間，一對中國夫妻斥資1050萬澳幣買下了Maroubra的一套房子，他們專門飛來澳洲簽訂購房合同。2014年富人區Point Piper的一套房子賣出了3900萬澳幣。

　　中國國內房價很高，相比之下澳洲的城市更具價值。

　　這些中國買家在國內面臨購房限制政策，因而他們當中許多人轉投國外、進行房產投資，即便中國政府對限制資金出境有所限制。限制資金出境阻擋不中國的房地產投資者，他們去年在全球住宅地產和普通地產上的投資高達1010億澳幣，創下了記錄。

　　美國是中國房產投資人士的第一目的地，這也解釋了為何中國買家花費500億澳幣用於在美國置業。居外網注意到，澳洲緊隨美國排名第二，之後是中國香港、加拿大和英國。

　　鑑於中國是一個看重名譽和地位的國家，因而買房是跟親朋好友炫耀財富和投資敏鋭度的最佳途徑，在海外擁有房產則聲望更甚。

　　(2017-10-04)

　　這幾天大家都能明顯的感覺到樓市降温，按道理來説如果樓市降温房價停止上漲，那麼房地產行業大佬的身價應該是要縮水的，但是現實卻不是這樣的。根據最新的2017胡潤中國富豪榜顯示，2017中國首富依舊是許家印。而且不僅是許家印，在富豪榜上房地產大佬的身影明顯增多。

　　明明現在房價已經不漲了或者説漲幅不大了，為什麼榜單上的房產行業富豪還多了？自從去年的的9月30日之後全國各地密集的出台了樓市調控政策，讓原本因為去庫存帶來的房地產熱潮暫時得到了平靜，在這樣的背景下現在全國樓市進入了降温期間，在北京上海等一線城市大家已經快要明顯感覺到房價的下跌，重要的是以往異常火爆的金九銀十也消失不見了。

　　雖然房價暫時不漲了，但是在胡潤富豪榜上房地產行業人士數量卻在增長。在過去一年的時間裏，房地產行業遭遇了政策的壓制，導致目前整個行業都處於“寒冬”期，但是這對房地產老闆卻絲毫沒有影響，就首富而言不過是從萬達的王健林變成了恆大的許家印，反正他們都是房地產行業的大老闆。

　　根據2017胡潤富豪榜，在榜單前五中有上是屬於房地產行業的，分別是排名第一的恆大許家印、排名第四的碧桂園楊惠妍、排名第五的萬達王健林。不僅富豪榜上人數最多的仍然房地產老闆，而且這些房地產老闆的財富也在不斷增長。雖然不斷有新興產業富豪衝擊傳統房地產行業富豪的位置，但是到目前為止房地產行業的富豪人數仍然是最多的，而且整體來看房地產行業的財富總額不斷上漲。根據初步的統計2017年房地產行業前50名富豪的平均財富達到了313億。

　　那麼為什麼在樓市不斷降温的背景下，房地產行業老闆的財富不僅沒有縮水反而增長了呢？而且房地產行業富豪依然是富豪榜上最多的呢?在筆者看來這跟房產銷售沒有多大的關係，因為這些房產富豪的身價大多數來源於股價的上漲，在過去的一年裏因為房地產火爆不少房地產上市公司股價暴漲不止一倍，所以房地產行業的富豪才會變多，這也是為什麼許家印能夠擊敗馬雲和馬化騰成為首富的原因。

　　而且因為房地產銷售是有着數據延遲的，所以雖然現在的樓市降温明顯，但是數據上來看反映的還是上半年甚至去年的情況，而上半年的樓市依舊還是處於一個十分火爆的情況。更何況雖然現在樓市稍微降温了，但是去年房地產行業已經在火爆的樓市的推動下成功站上了一個新的鳳高峯，現在降温了也只不過的暫時的回調對整體影響不大。

　　但是現在整體的環境已經決定了房價不可能大漲，在筆者看來明顯富豪榜上的房地產富豪數量肯定會發生巨大的變化，那麼明年許家印是否還會是中國首富呢？您認為呢？

　　(2017-10-16)

　　諾貝爾經濟學獎頒佈，此次得獎的塞勒幫房奴們發現了，樓市真正居高不下的原因。

　　當然，樓市居高不下的原因很多，但是大家都認可的最主要原因，還是老百姓的購房熱情居高不下。為何能對動輒上百萬的房子瘋搶呢？此次諾獎得主給了我們一個答案。

　　塞勒提出所謂的“冰敷效應”，亦即當一個人擁有某項物品或資產的時候，對它的價值評估要大於未擁有它的時候，塞勒解釋這是由於當人擁有過，會更害怕失去，亦即“損失厭惡”。這個理論可應用在很多方面，比如在當下樓市，很多房奴會覺得自己的物業會比市價更值錢，於是二手樓叫價越來越高。

　　這個理論提醒了房奴們，還有一羣人，其實很大程度上影響了樓市。那就是早就有房而不買房的人。由於這些人沒有購房，所以很多人都沒考慮過這些人。但是這些人才是房價推高的主力，這些人不參與買賣，所以對價格不敏感，提升了幾十萬的感覺也不明顯。但是對於自家房子，總是覺得應該價格更高，所以這部分人最有熱情來吹噓房價會一直高漲。

　　而一般購房者，看似能理性分析，其實在周圍一片上漲之聲，而房價確實在漲的環境中，買房，幾乎變成了唯一的選擇。對於剛需購房者們來説，房價過高顯然是不好的，對於銀行等機構來説，穩步上漲比暴漲更高。然而樓市的情緒，卻集中爆發在了那些有房卻又不打算買房的人那裏。

　　在北京，有不少衚衕四合院價值上千萬，然而居住條件很差，又不符合拆遷條件。對於這些抱着金飯碗討飯吃的人，房價暴漲不一定有收益，但讓人心理平衡，在加上房主本身就能定個高價格沾沾自喜，這部分不受控制的中心房源，其實也很大程度上拉昇了周圍地區的商品房房源。

　　其實很多人買房，只能看看市價和均價，但是在樓市大環境漲價下，所有的房主都將價格定高。而種種限購又讓人們更加急於買房，在整個市場都不理性的情況下，就很難有合理的樓市價格了

　　(2017-10-10)

　　記者近日對天津市多家銀行的首套房貸利率進行了摸底，發現天津銀行、招商銀行對首套房執行基本利率，興業銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行等數十家銀行執行基準利率上浮，大部分銀行上浮5%至10%，最高的有銀行執行基準利率上浮30%。而浦發銀行由於額度控制等原因，暫停受理房貸業務。

　　多家銀行的業務員告訴記者，現在房貸普遍比較緊張，限制條件比較多，審批時間延長。

　　分析人士表示，今年4月天津出台限購政策，房貸利率是重要的調控措施之一，對樓市起到了明顯的降温作用。未來各家銀行的首套房貸利率將會相對穩定，更好地發揮對房地產市場的調節作用。

　　2017年天津買房限購最新政策

　　一、天津非本市户籍買房限購政策

　　天津暫停外地人購買濱海新區除外的商品房及二手住房。

　　1、擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

　　2、擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

　　3、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士。

　　二、天津非本市户籍買房政策

　　1、提供在天津市3年連續繳納2年以上社會保險和個人所得税證明；

　　2、補繳社會保險和個人所得税不能成為購房有效憑證。

　　三、天津本市户籍買房限購政策

　　天津本市户籍家庭不限購，但限貸，每個家庭或個人限貸2套住房，2套以上住房不得貸款購買住房。

　　(2017-10-09)

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。

　　邢自強/文

　　去槓桿、加強監管的舉措之下，中國對海外地產投資將顯著回落，從而對全球樓市產生影響，尤其是近年來對中國投資依賴度高的美國、香港地區、澳大利亞和英國房地產。這在短期利於防控匯率和資本流動的風險，長期有助避免重蹈日本企業20世紀80年代末收購海外“獎盃資產”的覆轍，增強金融穩定。

　　源於對人民幣貶值以及國內房地產市場回報率的擔憂，中國企業從2013年開始加速投資海外房地產，2013年-2016年間地產對外直接投資（ODI）年均增速高達55％，遠高於同期非金融部門對外直接投資總額的增速（22％），2016年達到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業利用海外平台在境外融資進行的房地產交易，以及中國居民通過各種渠道在海外購買住宅的金額。

　　監管層對這種激進的投資能否給中國帶來回報頗有疑慮，他們擔心可能僅僅是資產轉移的手段，很多依賴高槓杆支撐的交易更可能增加了金融風險。於是，決策層在去年底將房地產、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領域的海外投資納入加強管理的“負面清單”，其中房地產是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年佔據“負面清單”行業對外投資總額的75％，因此預計其受到的管理也將最嚴格。

　　筆者認為，這些政策動向一箭雙鵰。短期來看是管理層近期預防性政策工具箱的一部分，以更好應對未來美聯儲加息帶來的資本流動和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當局推出並不斷完善預防性政策工具箱，管理資本流動。

　　隨着監管趨嚴，地產的對外投資今年上半年顯著下降。對外直接投資較去年同期大跌82％， Real Capital分析公司的數據顯示，中國企業在海外房地產市場已簽訂合約但未能付清的交易數量大幅上升。筆者預計房地產對外直接投資將在2017年大幅下降84％，從106億美元跌至17億美元，並在2018年繼續下滑15％至14億美元。同時，境內企業通過境外融資來進行的投資也將因嚴格監管而放緩，譬如國內銀行的離岸分支可能限制對中資海外房地產投資的貸款支持；對企業海外發債的管理也會加強。此外，國內民間投資機會回暖、人民幣貶值預期的緩解，也將減少境內企業對海外地產投資的積極性。

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。2016年，中國海外地產投資的主要去向分別是美國（43％）、香港地區（18％）、澳大利亞（12％）和英國（5％），這四大地區將首當其衝：

　　美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產是中資的焦點，吸引了其2017年總投資的80％。同期，曼哈頓高達30％的地產交易被中國投資者所佔據。由於供需不平衡，美國的房地產交易量在今年一季度萎縮了9％，而在曼哈頓更是萎縮了55％。商業地產的價格已經見頂，而隨着近年市場上最大買家的離去，商業地產價格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由於中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價格和交易量受到的影響將相對輕微。

　　香港：2016年共有56億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。而在今年一季度，流入資金量已達到2016年全年的接近八成（43億美元）。內地開發商已將香港2017年新拍土地的80％收入囊中，並參與了2012年來近50％的辦公樓宇交易。監管新舉措將有助於削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，並逐漸影響住宅市場的情緒和價格。

　　英國：便宜的英鎊是中國企業追捧該國地產的主要原因之一。中資在倫敦商業地產交易中的參與率在2006年還不到1％，但到2016年已經飛躍至25％，對當地居民住宅價格產生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會賣出現有英國資產並將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會對當地市場發出擾動。倫敦的商業及居民地產價格將會因中國買家需求放緩而受到較大的衝擊。

　　澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，投資總額高達320億澳元，接近同期美國對澳地產投資的4倍。這其中有200億澳元用於住宅地產。由於來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價格將受到更大的影響；在商業地產方面，由於中資在過去兩至三年佔據了交易額的12％至25％，辦公大樓的價格也將面臨衝擊降温。

　　（作者為摩根士丹利中國首席經濟學家，編輯：王東）

　　（本文將刊發於2017年8月7日出版的《財經》雜誌）

　　(2017-08-06)

　　隨着密集的樓市調控升級，房地產市場理論上的“金九銀十”要泡湯了。

　　不僅如此，而且耳聞的極端信息卻是一些曾經的熱門城市正迎來樓盤降價，購房者拉起維權橫幅甚至砸了售樓處。作為2016年樓市最火爆的二線城市合肥，房價漲幅曾經多次位列全國第一。但隨着“史上最嚴調控令”，合肥樓市逐漸降温。據《經濟觀察報》報道，合肥一名為“皖新翡翠莊園”樓盤因降價遭遇業主維權，1個月時間降價幅度達到了10萬元以上。

　　其實樓盤降價遭遇維權，甚至售樓處被砸，這些年每隔幾年就會發生。譬如2005年、2008年、2011年、2014年。也都集中在一二線城市，譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥都發生過。

　　我們看一看過去這些年的情形。

　　2005年10月，部分炒房者在深圳萬科17英里項目二期購房受挫後，對售樓處進行了相當嚴重的打砸行為。

　　2008年9月3日，萬科杭州四樓盤226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，售樓處被砸，現場的警察旁觀。這起事件的結果匪夷所思，萬科因為降價被罰4千萬。同期某城市召集開發商開會，會議內容8個字：不許降價，遠離萬科。還有幾個重點城市政府派出調查組進駐萬科查税、查賬。箇中滋味大家自己體會。

　　2011年11月12日，上海領海朗文世家大幅降價房源，老業主聚集售樓處維權，打砸沙盤模型。2011年也是售樓處被砸最集中的年份，寧波、北京、杭州等地均出現過。

　　2014年2月19日，杭州萬科某樓盤宣佈降價，均價從17200元/平方米降到了13800元/平方米，次日一些業主打砸了售樓處。

　　上面簡單舉了些例子，不知大家有沒發現，基本是每隔3年時間，就出現砸售樓處的事件。這難道只是巧合？

　　這不是巧合，其實這正是中國樓市短週期的體現。週期藴含了政策的行為，市場的供需、價格的波動、購房者的情緒，是個綜合的體現。砸售樓處是一個直觀的表象，但背後是深刻的房地產週期輪迴。

　　經濟週期學界研究的多，但房地產週期研究的其實不算多，上百年來也就三個經典的房地產週期理論。主要是因為房地產週期很繁雜，從表象與實質來看，有價格週期和建築業週期，從微觀和宏觀上看，又有投資回報率週期和貨幣週期等。

　　所以雖然20世紀曆經幾次房地產泡沫，並引發區域性乃至全球性的金融經濟危機，20世紀30年代也便有美國人開了研究房地產週期的先河，但實質上直到2007年次貸危機之後，房地產週期這個理不清的毛線球才得到應有的重視。

　　筆者3年前曾對房地產週期進行過系統的梳理和研究。從長週期角度看，中國在2017年基本走完一個完整的週期，即從1998年到2017年，這和經典的18年房地產週期理論較為一致。長週期內容本篇暫先不多言。

　　中國房地產市場的短週期也大體就是3年左右，其實這3年週期是房地產庫存投資週期。為什麼是3年？答案很直觀，與建築施工週期有關。

　　比如，建設一座商品住宅小區，從拍地到開工準備需要3-6個月，建築需要9-12個月，水電安裝3個月左右，再加上安全檢查和各項審批12-18個月。綜合算下來3年左右。其實這也是3年基欽庫存週期。

　　上面是微觀案例，我們從宏觀上看。國家統計局的數據顯示，8月末商品房待售面積62352萬平方米，跌至近三年來新低。待售面積是狹義庫存，而且目前的待售面積鋭減是因為地方政府限制預售許可證發放，所以市場實際可供應的會高於待售面積數據。此外，從包含開工在內的廣義庫存角度來看，實際可供應仍然會比較高的。

　　但即便是這樣，從2014年以來的房地產去庫存是何其的轟轟烈烈。但又從未見到哪個經濟體中，一邊去庫存，一邊卻在漲價。這其中，政策的推動和市場的投機炒作在其中功不可沒。短短3年，原本可能要硬着陸的中國房地產市場，就這麼歡快的實現了軟着陸，把槓桿都轉嫁到了居民部門。

　　房地產週期一直存在，無論是庫存還是價格體現，但在中國的房地產市場中又有些錯亂和扭曲。譬如當下在庫存上表現為觸底，價格上卻表現為見頂，從而砸售樓處的現象有發生。

　　扭曲和矛盾的背後，是有形之手放大了正常的週期波動，讓週期越來越難以捉摸。對於研究者和投資者而言，這既是週期的混沌，也是週期的魅力。（作者艾經緯，牛熊交易室首席研究員）

　　(2017-09-29)

　　一直認為可能會出一些政策，央視公佈，北京部分商業銀行開始收緊房貸，自5月2日起，首套房貸將執行基準利率，也就是4.9%的利率，二套房貸利率上浮20%，也就是5.88%的利率。

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　　1、過去的房地產調控一直是限購、限貸等行政手段，今年有所創新，加上了限賣。

　　2、過去每次房地產調控，行政的限購、限貸之後，成交量和價格都會有所下降。

　　3、但是過了一段時間後，房地產價格又是猛烈上漲，也就是限購、限貸等行政調控手段從長期來看，所起作用不大。

　　那為什麼房地產調控越來越嚴厲，但是最後房價卻總是越來越高呢？

　　1、一是在房地產限購、限貸等行政調控期間，中國的貨幣增長量仍然非常快，每年M2的投放量增長都在13%以上，這兩年開始有所下降，但仍然保持較快增速。

　　2、幾年後，M2的總量又翻番，在這種情況下，房價往往會因為限購、限貸之後，強烈反彈。

　　我們研究貨幣知道，房價現象的本質就是貨幣現象，貨幣的超髮帶來了房價的快速上漲，但是為什麼會有如此明顯的作用呢？

　　這就是涉及到貨幣的流向問題，這些年大量的貨幣流向了房地產領域，為什麼會流向房地產領域呢？

　　1、哪個領域利率低，那麼貨幣就會往哪個領域流。

　　2、房地產按揭貸款利率低，經常是基準利率打個八折、九折。

　　3、其它實體行業貸款利率往往是上浮百分之幾十，加上各種管理費、中介費，貸款利率可能接近10%。

　　4、一邊是房地產按揭貸款利率不足5%，一邊是其它行業貸款利率和費用接近10%，對比實在太強烈。

　　5、在這種情況，大家肯定貸款去投資房地產，因為利率太低了，貸款投資其它行業成本過高，還未必成功。

　　這樣一來，因為利率過低導致的貨幣大量流向房地產領域，使得房地產價格猛漲，泡沫越來越大。

　　如果要長期控制房價，僅僅靠限購、限貸是完全不夠的，必須要大幅度提高房地產按揭貸款利率，磨平房地產按揭貸款利率和其它行業貸款利率之間的差距。

　　也就是現在不到5%的房地產按揭貸款利率相比製造業等實體經濟的貸款成本實在太低了，如果要壓制房地產，扶持製造業等實體經濟，現在的房地產按揭貸款的利率就要大幅度提高。

　　現在北京開始對首套房貸款實施基準利率，對於二套房貸款利率上升20%，終於在利率方面開始重視了，這是房地產調控的真正大殺器來了，如果全國推廣，必然可以有效調控房價，只是現在利率提高的幅度還遠遠不夠。

　　只有大幅度提高利率才能遏制房地產泡沫，其它都是鏡中花、水中月，希望北京這次的利率調整，猶如湖面中的一條小船，能夠劃破水中天，真正盪漾到全國，實現居者有其屋的家園夢想！

　　(2017-09-29)