定了！未來5年，老房子通通這樣處理，國家15字建議，恭喜3類人
這幾天，跟初中同學聚了一下，其實，這樣的見面並不容易，因為原來一個班的同學早已在天南海北，只有他在原來的城市，原來的地方。不過，據他講，他們這裏也在兩年前拆遷了，一路走來也挺不容易，好在結果還不錯，全家分了5套房加一些現金，所謂的異地安置，離舊址不超過3公里。
不得不説，拆遷確實改變了他們一家的命運，雖然是安置房，按這裏的政策，滿5年也是可以拿到產證，可上市交易。按平均每套90平米算，5套有450平米，價格比周邊商品房價差不多低5000元/平米，也有2.5萬元/平米，總市值也過千萬了，相比過去的條件，無疑是一個天一個地。拿到房後，他打算把挨在一起的兩套房打通自住，其他3套用於出租，每個月大概有1萬元的租金收益。
像同學這樣的情況，是很多城市的現實寫照，一夜致富，成為了很多土著居民的夢想，當然，這也讓不少白手起家、每天早起晚歸的奮鬥者羨慕，只是，並不是人人都有這樣的機會。
然而，前面提到的這些現象將在未來迎來改變。
按照國家工作計劃安排，未來5年，老房子統統這樣處理，我們不妨先來看看3份文件。
第一，中央在日前發佈的“第十四個五年規劃”建議文件中提出，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，這15個字是國家截至目前對“舊改”的最新定調。由此顯示，老舊小區改造將成為未來5年（2021年-2025年）城鎮住房市場中的一件大事。
研究舊改，不得不提到另外兩份文件。一是在2016年，在國家印發《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》文件中提出，要打好棚改任務3年攻堅戰，到2020年，基本完成現有的城鎮棚户區改造任務。據人民日報10月17日報道，從住建部獲悉，全國已超額完成目標任務。
另一份是國家在今年7月20日發佈的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確要求全面推進老舊小區改造工作。
據官方的摸排數據顯示，全國符合改造條件的老舊小區有22萬多個，涉及上億人，可以看到，今後5年，老小區將迎來“舊貌換新顏”的改變。
舊改替代棚改，是新型城鎮化的必然趨勢。
對此，其實不用過多的解釋，簡單3點就可以梳理清楚：
1.過去之所以拆遷比較多，居住環境、建築質量和水平肯定不如後面蓋的新房子，為提升大家的居住質量，不得不拆，但80、90年代以後建造的樓房質量還不錯，甚至不比一些新房差；
2.拆不起是一個重要原因，過去的平房、磚瓦房居住密度低，即使給每家每户補償了很多，但拆遷成本和補償成本總額相對較低，開發商還可以通過蓋二三十層的高層住宅獲得利潤，即便如此，有時候一個板塊還需要拆好多年才能完成，主要就在於難達成一致意見，而後面未拆的老小區，户數要比以前多得多，安置補償和協調難度就更大。
3.避免重複建設，城市化進入下半場，不能再大興土木，正如住建部黃豔副部長在舊改吹風會上所言，今後要避免大拆大建。建造樓房需要大量的鋼筋、混泥土、人力和財力等等，一遍又一遍地建造，不僅對城市環境帶來更多傷害，還浪費大量資源。
在改造過程中，也有其他一些聲音或者建議。主要有兩方面：
一是有些房子重建可能更好一些。主要是一些建造時間比較久的預製板樓等，本身的牢固性和安全性不如新式建築，這些房子主要存在於中小城市，以縣城為主。筆者認為，這個説法並不無道理，但今後能否拆建真不好説，因為我們知道，從未來的城市發展趨勢看，很多縣城人口淨流出是大概率，房子就容易出現飽和，不缺房子住。所以，除了特殊原因，再花錢去大規模拆遷不太現實，否則，更容易導致過剩。何況小城市土地資源相對豐富，即使有住房需求，擇新址蓋房不更省事麼。
二是電梯加裝，有反對也有支持。從國家的態度看，是鼓勵有條件的老樓加裝電梯，但前提是在協商一致的前提下進行，一個門棟一個方案。對此也表明，老舊小區裝電梯是一個趨勢，主要是因為我們老齡化越來越深入，裝電梯可以解決居民上下樓問題。但在現實中，成功案例雖然不少，可往往也會遇到高樓層住户牽頭裝電梯時，低樓層鄰居不同意裝的情況。説到底，主要還是利益得失的問題。如此，工作就難以推進下去。
當然，隨着舊改的進行，情況也在不斷髮生變化，比如老舊小區比較多的上海、北京、濟南等城市，修改了此前的電梯加裝條款，其中刪除了“一票否決”，只要其他業主不明確反對就可申請立項加裝。
還有費用方面，裝一台電梯，大概要40萬元左右，即便財政補貼一半，也需要20萬，如果1-2樓不出錢，全由3-6層出，各家也會分攤不少費用，這還不包括日常的維護和運行費用。為解決資金問題，此前很多地方都出台了可提取公積金用於安裝電梯，比如上海、西寧、周口、鄭州、河北等省市。值得一提的是，10月29日，國家發改委等13個部委出台的《近期擴內需促消費工作方案》中提出，加快落實支持老小區加裝電梯等提取住房公積金，這樣安裝經費可在一定程度上緩解。
舊改大幕開啓，3類人或有福了。
1.老房子業主。從舊改的內容看，現在的舊改與以往的簡單出新有很大區別，不僅僅是把外立面刷一刷，包括水電網絡等系統的改造，還有老人、兒童健身娛樂設施以及小區服務配套等方面的填補，涉及的項目非常之多，在有條件小區增設停車位，甚至加裝電梯，那受益就更多。比如據央視財經《經濟信息聯播》報道過的一個案例，説是杭州一個小區舊改前後，掛牌價差了5000元/平米，以前最難賣的頂樓，現在也比較受歡迎。
2.剛需置業者。剛需以年輕人居多，他們工作在城區，誰都希望自己的住處與工作地能夠近一些，但由於附近的新房、次新房子價格高買不了，老房子居住環境也不行，只能買到很偏遠的房子，實際上，即便買了房也只是放着，仍舊在城裏租房住。可舊改全面進行以後，城區的老房子宜居性大幅提高，這給予了資金有限的年輕剛需們多了一個置業選擇，或租或買皆可。
3.從業人員。舊改不僅是改善居住條件，也是擴大內需的重大舉措，可以發掘巨大的消費潛能。據業內人士分析，假設全國有30%的老小區需要加裝立體停車設備，就需要1076萬個泊位，一個泊位2萬元，這一項就是2000億的市場。還比如電梯需求呈現一個明顯上升趨勢，每年保守有10%的複合增長率，據此測算，2021年的市場也超過2000億。還有建材、園林、體育設施以及養老等等行業均迎來新的增長點，在其行業內的企業和從業人員受益明顯。
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