税務總局詳解居民換房退個人所得税細則：怎麼退，退多少？
9月30日下午，財政部、國家税務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得税政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納税人，對其出售現住房已繳納的個人所得税予以退税優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得税；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得税。
按照要求，納税人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃範圍。另外，出售自有住房的納税人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。
國家税務總局同日發佈《關於支持居民換購住房個人所得税政策有關征管事項的公告》（國家税務總局公告2022年第21號），公告有關征管事項，並進行了解讀。
一、納税人什麼時間內可以享受退税政策？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納税人，對其出售現住房已繳納的個人所得税予以退税。
例1：納税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由於小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。
二、納税人退税金額是怎麼計算的？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退税條件的納税人，當其新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得税；當其新購住房金額小於現住房轉讓金額時，按照新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得税。計算公式為：
1.新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，退税金額=現住房轉讓時繳納的個人所得税；
2.新購住房金額小於現住房轉讓金額的，退税金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得税。
其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值税。現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計税價格不一致的，以核定計税價格為準。
例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得税4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得税政策的其他條件，由於新購住房金額大於現住房轉讓金額，小楊可申請的退税金額為現住房轉讓時繳納的個人所得税4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退税金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值税價格）
三、出售多人共同持有住房的，納税人應如何計算自己的退税金額？
對於出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納税人所佔產權份額確定該納税人現住房轉讓金額或新購住房金額。
例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得税2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退税時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退税金額=現住房轉讓時繳納的個人所得税=2萬元。
同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退税時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退税金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得税=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值税價格）
四、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？
出售現住房的時間，以納税人出售住房時個人所得税完税時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納税人購房時契税的完税時間或不動產權證載明的登記時間為準。税務機關將為納税人預填上述涉税信息，納税人可以與繳税時取得的完税證明上標註的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納税人可以依據房屋交易合同據實填寫。
五、符合政策享受條件的納税人應當向哪裏提起退税申請?
納税人享受居民換購住房個人所得税退税政策的，應當向徵收現住房轉讓所得個人所得税的主管税務機關提出申請，也就是説，納税人賣房時在哪個税務機關繳納了個人所得税，就向哪個税務機關申請退税。税務部門實行不動產登記税費一窗辦理制度，一般情況下，納税人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得税，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退税申請，如果當地税務機關另有規定，按照規定辦理。
六、納税人申請居民換購住房個人所得税退税應提供哪些材料？
納税人申請居民換購住房個人所得税退税，除向主管税務機關報送《居民換購住房個人所得税退税申請表》外，還需要提供以下資料：（一）納税人身份證件；（二）現住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產權證書及其複印件；（四）新購住房為新房的，報經住建部門備案（網籤）的房屋交易合同及其複印件。
七、為便利納税人享受税收政策，税務部門提供了哪些服務？
為便利納税人享受税收政策，税務部門推出一系列服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依託納税人出售現住房和新購住房的完税信息資料，為納税人提供申請表項目預填服務，納税人辦理退税申請需攜帶的資料，主要用於納税人核對申請表信息，税務部門只留存新購二手房的不動產權證書複印件或新購新房的房屋交易合同複印件。二是根據系統預填、納税人填報並確認的相關信息，自動計算應退税款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓輔導，提醒並幫助符合條件的納税人及時申請退税、享受税收政策。
八、納税人享受了居民換購住房個人所得税政策後解除房屋交易合同的，已經獲得的退税應當如何處理？
納税人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退税政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管税務機關主動繳回已退税款；納税人逾期繳回退税的，税務機關將依法加收滯納金。税務部門將通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退税審核和撤銷合同後繳回税款的管理。
九、納税人在申請退税時還應當注意什麼？
支持居民換購住房個人所得税政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納税人應當依法依規如實申請，認真填寫並核對申請表，對填報內容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責。對於提供虛假信息、資料騙取退税的，税務機關將依據《中華人民共和國税收徵收管理法》及其實施細則等有關規定處理。