房產投資的盈利方式，不外乎租金收益和交易溢價這兩種。而國內房產投資者之所以熱衷於房產交易利差，輕視甚至不理會租金回報率，恰恰因為租金收益慘不忍睹,連2%都不及。橫向對比其他國家，也能看出，國內房產的租金回報水平確實不高。
最近卻有聲音稱，國內的租金回報率算法只是賬面的算法，如果考慮到通脹水平，其實和國外是差不多的。比如説中國是1.5%的租金回報，疊加2.0%的通脹率，和英國3.2%的租金回報率加上0.6%的通脹後的回報水平幾乎一樣。
但就是這種所謂的“實際回報率”，在筆者看來實際上犯了一個錯誤。並不是説他的理論不對，而是在推導過程中，忽略了投資最終是落到每個經濟參與者身上的微觀行為；宏觀數據可以代表趨勢，卻不能成為具體個體的實際收益。這跟“人均住房面積40平米”，“平均月收入6000元”一樣，算對了數據卻選錯了視角。
那麼為什麼會有這樣的研究視角？筆者大膽揣測，很可能跟現在社交媒體對於租房的“妖魔化”有關。誠然，我國租房市場尚未形成規範，但也正因為如此，房租會按照市場走勢、無序競爭；“肆意漲價”“租不起了”的説法，往往來自於微博、朋友圈等，單純吐槽而已——你租的地方整體條件優化了，比如通地鐵了、建設新的綜合體了，那麼價格上漲也很正常啊；如果説只因為買不起就埋怨貴，是不是房東也可以吐槽，説“澳洲的頂級別墅我買不起啊”、“愛馬仕我買不起啊”。也許會哭的孩子有奶吃，但作為市場觀察者應該知道誰是真餓，誰是哭窮。
所以説，GDP等數據作為宏觀經濟指標，能反映出整個市場的走向，但具體到微觀層面，就沒有那麼簡單了，不能從幾張圖表就讓廣大房東的收入增加。
另一方面，無論從房主多盈利的需求，還是實際單位貨幣實際購買力下降來説，租金上漲的需求一直存在，但為什麼難以上漲呢？總的來説，租金上漲的動力被收入和房源消解了，“人均住房40平米”的數據，即便有水分，也折射出我們國家並不缺房子；總在説一房難求，卻沒有聽説誰租不到房子而辭職會老家的；那些所謂“租不到”，大概是説想用平均租金的80%，去租到“水電暖齊全，帶空調熱水器，房子户型時尚而且是新裝修，地鐵就在小區口”這樣的房子吧？租金難以上漲，但房價可是颼颼往高處竄，於是，租金回報率被漲不上去的租金拖累之後，又被房價稀釋了。
此外，租金回報率無法對沖貸款利率，無疑這也增加了投資者的持房成本。相較於澳大利亞房產市場，可以依靠“只還利息不還本金”的方式，靠租金對沖貸款成本的投資方式，國內的房產投資者就付出太多了。
因此，要想提升國內房產的租金回報率，唯一出路就是讓房價迴歸到一個理性的價格上；唯有房價降了，租金回報率自然回升了；繼而可以讓房屋持有者有更好的意願去提供更好的租住條件，從而是租房市場進入一個良性循環的狀態；而不是期待房價不變，靠壓榨租客、提高租金來實現。
本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。
阿姐有個旁友，同濟大學高材生，畢業後在上海打拼，税前月薪9000元。她跟阿姐抱怨，一半工資都“上供”給房東了。因為承受不了房租的壓力，在上海撐了10個月後不得不辭掉工作，“逃離”上海。
這還不是個例。公司裏坐阿姐隔壁的小姑娘一大清早就在嘆氣：這個月的工資什麼時候發啊，馬上又要跟房東籤合同了。
阿姐知道她住在虹口區，房租估計不便宜，就八卦了一句：你現在租的房子多少錢啊？
小姑娘答：兩室一廳兩個人，一個月4500塊，房東還説是優惠價！
這還不是最慘的。我司一個實習生小姑娘，學校宿舍沒空調，大熱天只吹風扇怎麼睡得着？於是就去住賓館了。實習工資1500塊/月，一個月辛苦下來竟然是負收入。
最近，國內首份房租收入比報告《全國50城房租收入比研究》公佈，計算了住房支出（包括房租及水電等居住費用）佔同期收入的比重。資料顯示：
北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。
深圳的房租收入比是54%，月平均房租是2211元。
上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。
廣州的房租收入比是38%，月平均房租是1605元。
這麼一看，薑還是老的辣手，首都不愧是首都。
按照國際標準，房租收入比超過50%就算是“嚴重支付困難户”，高於45%即屬於租金嚴重過高城市。
北上深的勞動人民一年辛苦到頭，竟然是在為房東的美好生活添磚加瓦。
阿姐剛想罵房東，但人家房東心裏也苦啊：據調查顯示，我國的房租價格相較於房價是！過！低！的！
若房東要靠房租來回本的話，平均需要70年的時間。
家電壞了要給修，馬桶堵了要給通，辛辛苦苦出租一輩子房子，搞不好還是賠錢生意！更讓房東擔心的是“租售同權”！
繼廣州發佈“租購同權”政策後，無錫、鄭州又發佈了“租房可落户”的新政，上海最近也以超低價格轉讓了首批租賃用地。
未來，房租真的能降低嗎？
北京大學一位教授認為，“租購同權”可能會導致學區房的房租上漲。為了讓子女上學，以前必須買房，現在可以租了，需求增加，學區房自然更搶手。
帶娃打拼的外地父母們怕是要吐血了……
吐槽、爆料、噶三胡，@腔調姐666，等你來撩。
(2017-08-01)
Priceonomics依據公寓上市網站RentHop的數據：10個大城市中，租金最昂貴的是紐約，其次是波士頓地區（包括劍橋），最便宜的城市是休斯敦。具體排名如下：
1.紐約
平均租金：3200元 一居：3000元 二居：3500元
2.波士頓
平均租金：2675元 一居：2290元 二居：2625元
3.洛杉磯
平均租金：2275元 一居：1800元 二居：2330元
4.華盛頓特區
平均租金：2000元 一居：1650元 二居：1850元
5.邁阿密
平均租金：1950元 一居：1485元 二居：1750元
6.芝加哥
平均租金：1829元 一居：1750元 二居：2350元
7.費城
平均租金：1400元 一居：1300元 二居：1435元
8.達拉斯
平均租金：1375元 一居：1100元 二居：1445元
9.亞特蘭大
平均租金：1300元 一居：1100元 二居：1235元
10.休斯頓
平均租金：1295元 一居：910元 二居：1170元
(2017-07-28)
近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、税務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》表示，要求在人口淨流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。
那麼哪些城市的租金較高呢，哪些城市住房租賃需求旺盛呢?上海易居房地產研究院21日發佈的《全國50城房租收入比研究》報告通過對首批12個租賃市場試點城市和另外38 個常住人口大於户籍人口的樣本城市，從房租收入比角度對這50 個城市進行分析，並基於該指標進一步篩選出需要優先發展租賃市場的城市。
50 個樣本城市為：北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、蘇州、大連、廈門、西安、長沙、寧波、無錫、福州、瀋陽、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州、太原、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、海口、南寧、蘭州、昆明、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊、温州、北海、三亞、佛山、肇慶、珠海、東莞、惠州、中山、嘉興、湛江、保定、張家口。
具體城市來看，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高於2000元/月，分別是北京、上海、深圳。也就是説如果在這些城市三個人合租一套三室一廳的房子，至少要在6000元以上，在北京這一數據超過了8000元。
其中，北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。另外，人均租房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、温州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。這也大體與目前各個城市的房價水平成正比。
值得注意的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平。上海易居房地產研究院研究員王夢雯分析，這主要由於三亞部分房屋作為度假用途，被外地遊客承租，並非剛性住房需求，因此金額較高。
從報告採用的的房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城鎮居民可支配收入)來看，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。王夢雯説，三亞由於部分房源目標客户為度假人羣，導致租金均價被拉高北上深 3 個城市，雖然人均可支配收入不低，但由於人口持續流入，而房價高企使得大部分外來人口湧入租賃市場，租金價格長期居高不下，租金負擔過大。
不過需要説明的是，居民可支配收入是指居民家庭在調查期獲得並且可以用來自由支配的收入，家庭成員是指按家庭全部人口計算，包含沒有收入能力的老人和小孩。因此居民人均可支配收入並不等於社會的工資水平。通常來説，社會平均工資要高出人均可支配收入一定的距離。
以廣州為例，2016年底，據南方人才市場對外發布的《南方人才2015-2016年度廣東地區薪酬調查報告》數據顯示，2016年廣州平均月薪為6952元。但2016年廣州城鎮居民人均可支配收入為50940.70元，摺合每月為4245元，相當於平均月薪的61%。
所以如果看人均房租與平均月薪的比值，則要比人均住房租金/城鎮居民可支配收入的比值低很多。比如北京人均房租/平均工資比值為37.1%，比人均住房租金/城鎮居民可支配收入的比值低了21個百分點，上海這一比值為35.6%，深圳這一比值為30%，杭州為31.8%，廣州23.1%，廈門為26%，都是比較高的城市。這些城市加上南京、武漢、鄭州、蘇州等一二線大城市都存在旺盛的租賃房需求。
在中原地產首席市場分析師張大偉看來，儘管社會平均收入在增加，但在大城市，由於租金高企，人均租房面積越來越小，比如一套房就隔斷成好多間房出租，因此目前各大城市大力發展租賃房市場，可以在很大程度上增加中低端租房的供給，有利於整個市場的穩定健康發展。
(2017-07-21)
▲台北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅2.3％，在亞洲各大城市中敬陪末座。
仲量聯行日前發佈亞洲城市商用不動產研究報告，台北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅2.3％，處於十年以來的低檔，在亞洲各大城市中敬陪末座，澆熄國內外投資人的意願。
台北市不動產的持有成本因税制改變而大幅增加，其中以房屋税增加影響最明顯。仲量聯行指出，亞洲不動產交易最為熱絡的城市新加坡，其持有成本約佔租金收入的10％，但台北市新完工大樓的持有成本竟然高達租金收入的25％，這也使得平均淨租金報酬率跌破2％。
國內機構型投資人會將不動產淨收益率與政府公債進行比較，投資新完工大樓實際獲得的平均淨租金收益率僅略1.9％，與幾乎無投資風險的政府公債利率1.7％相比已無明顯差距，這也成為2014年台北市提高房屋標準單價後鮮少有新完工大樓完成交易的主要原因。
另一方面，仲量聯行認為，不僅是不動產投資市場，高額房屋税制的因素也讓許多開發商的大型開發計劃擱置，預期將對未來台北市的永續商業發展造成一定程度的影響。
(2017-07-16)