今日話題：樓市冰火兩重天 去庫存該區別化對待 2016.5.11日
近日，有數據顯示，環一線周邊城市和部分二線城市樓市“發燒”，部分城市房價4月份漲幅甚至超過一線城市的兩倍。與此同時，三四線城市“去庫存”卻雷聲大雨點小。中國樓市繼續着冰火兩重天，燙手的依舊火熱，冷門的依然無人問津。“去庫存”到底出了什麼問題?
一二線城市房價接力漲，“去庫存”從來不是事兒
一段時間以來，北上廣深房價漲幅讓人瞠目結舌，但是最新的數據顯示，一線城市已經被擠出房價漲幅排名前十，後來居上的是環一線城市和部分二線城市：
數據來源：《2016年4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，中國指數研究院
3月份的時候，為了給樓市降温，一線城市上海、深圳出台嚴控政策，使得一線城市成交量下降，購房者和閒散資金湧入到了第二梯隊的城市當中。顯而易見，廣東惠州之所以排名第一，在於其消化了不少來自深圳購房者的買房需求。河北廊坊等地同理。而南京、蘇州等一直都是很吸引購房者的熱門二線城市。
與此同時，一二線城市庫存明顯鋭減，地產分析師張大偉的數據表明，一二線城市的庫存去化週期(編者注：“去化”在房地產領域就是銷售的意思，去化週期也是指現有商品房的銷售週期)基本都在10個月以內。甚至有數據表明，合肥、南京、蘇州的去化週期不足4個月，處於嚴重不足供不應求的狀態。去庫存週期越短，給購房者“看漲”的預期越強，比較來看，同樣是二線城市，根據財新報道，哈爾濱、瀋陽、常州，庫存去化週期都超過16個月，這些城市明顯對購房者缺少吸引力。對於熱門城市，從來該擔心的都不是庫存，而是泡沫。
價格泡沫一定程度是藉助“去庫存”的東風
從去年開始“去庫存”上升為政治任務，因為沒能區別對待，政府揹負着要把全國的房屋庫存出清掉的任務目標，就會實施比較寬鬆的信貸政策。這就導致社會流動資金過剩，大量閒散資金流入樓市。如果要買房，最據吸引力的地方，當然是一線(包括環一線)和強二線城市，因為供求矛盾激烈，房價上漲空間大。然而，一二線城市房價上漲對去庫存並無裨益，相反，正是藉助“去庫存”上升為政治任務的東風，催生了新一輪加槓桿下的房價上漲。
“去庫存”背景下加槓桿讓房價上漲
總之，調控結果事與願違，一二線城市的房子原本就不缺買家，在“去庫存”政策的大背景下更為風光無限，但那些三四線城市真正要解決的“庫存”卻仍未得到解決。
樓市冰火兩重天，是過去畸形的城鎮化發展後遺症
按照經濟學家周其仁的説法，“如今頻繁提起的樓房高庫存問題可以歸結為是前幾年城鎮化大規模發展的遺留後果之一”。其實，更準確一點來説，是土地城鎮化大躍進的後遺症。
過去，很多地方政府認為城鎮化是推動經濟增長的動力，這點沒錯，但是它們把城鎮化等同於造城，就錯得離譜了。一二線城市的繁榮，得益於源源不斷人口的流入，有進便有出，三四線人口在流出，大量房產積壓在那裏產生了。
樓市冰火呈現兩重天，三四線城市去庫存壓力未減
地方政府想要造城，前提是有充足的土地供應。在中國，你可以看到最奇特的一幕——土地供應和城市的真實發展需求背道而行，“一線城市吃不飽，三四線吃不了”。根據經濟學家陸銘的研究，雖然也會考慮各地區的經濟發展差異，但是為了平衡區域發展，我國政府更多地將建設用地指標給了中西部地區，希望通過更多的土地供給來促進中西部地區的發展。事實上，這樣的分配方式非但不能促進中西部地區的發展，造成了嚴重的資源浪費，而且由於東部地區的土地供給相對較少，也在很大程度上抬高了房價。熱門的一二線城市正是大多集中於東部。
學者傅建春等人基於國內652個設市城市的研究驗證了這一點，小城市和大型城市相比，城市建成區擴張的速度明顯高於城區人口的增長速度。
消除“後遺症”需要尊重市場規律
一二線城市VS三四線城市
明明是希望三四線城市去庫存，卻變成了冰火兩重天，樓市火熱的一方轉眼就需要調控降温。一二線城市價格泡沫和三四線庫存泡沫並存，如果不差異化對待，政策顧此失彼的情況仍會存在。
對於熱門的一二線城市，不該再適用對去庫存採取各種一般性的優惠政策，同時政府該要警惕樓市存在的過度投機行為，比如上個月曾引發巨大爭議的樓市場外配資，藴含不小金融風險。政府幹涉房價，大多采用短平快的需求側調控——出台限價、限購、限貸等收緊措施，目的只是為了抑制房價過快上漲，而非降房價。這類政策只會暫時抑制購房需求，不能解決供求矛盾，未來這些城市的樓市還是會“發燒”。要真正緩釋房價，就該從供給側出發，給一二線城市鬆綁，增加土地供應量。
對於三四線去庫存壓力大的城市，不少人把進城農民視為消化庫存的主力。但是“去庫存”並非簡單的賣房子，那隻會把不良資產的風險轉嫁到無辜農民身上。最重要的還是增強三四線城市對周邊人口的吸引力，這個吸引力不是簡單取消非農户口，而是該有產業支持、公共資源配置等。結語熱門城市去庫存無需擔心，價格泡沫才值得擔心，去庫存應該區別化對待，不能南轅北轍，一邊讓一二線城市房價瘋漲，另一邊三四線城市庫存仍難化解。