觀點地產網10月23日，農曆九月初四，二十四節氣中的霜降。作為秋季的最後一個節氣，霜降意味着天氣漸冷、初霜初現，冬天即將來臨。
潘石屹選擇在這樣一個日子將上海凌空SOHO全部賣掉。
10月23日晚間，SOHO中國公告宣佈，與基匯資本旗下一家於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。初始代價基於訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值50.08億元釐定，主要根據於2017年8月31日目標公司及其附屬公司的營運資金淨值及凌空SOHO項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。
據此，建議出售事項的初始代價為29.54億元，算上於公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內銀行貸款本金19.90億元，基匯資本此番接盤代價達到49.44億元，較訂約方協定的SOHO項目資產價值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。
回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之後，凌空SOHO仍難逃被出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
49.44億再售凌空SOHO
潘石屹每年一賣的慣性動作在今年似乎有所加劇，在6月底宣佈以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業、7月初宣佈正式啓動北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項目整售的三個多月後，彷彿是為了兑現承諾，亦或是為了加速推出，潘石屹再度出手，49.44億出清凌空SOHO。
10月23日晚間，SOHO中國公告宣佈，於2017年10月17日，搜候（香港）（公司的全資附屬公司）（作為賣方）、SOHO中國（作為擔保人）與基匯資本旗下一家於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司（作為買方）就建議出售目標公司的全部已發行股本訂立框架協議，而目標公司間接持有凌空SOHO項目。
據觀點地產新媒體查閲，框架協議於2017年10月23日賣方收取誠意金後生效。經框架協議的訂約方公平磋商後，初始代價基於訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值50.08億元釐定，參考凌空SOHO項目於2017年6月30日的評估賬面值46.41億元釐定，主要根據於2017年8月31日目標公司及其附屬公司的營運資金淨值及凌空SOHO項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。於公告日期，未償還境內銀行貸款本金為19.90億元。
據此，建議出售事項的初始代價為29.54億元。換言之，算上未償還境內銀行貸款本金，基匯資本此番接盤代價達到49.44億元，較訂約方協定的SOHO項目資產價值50.08億元尚有6400萬元差距。
SOHO中國稱，根據集團的未經審核賬目，凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，且其協定價值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。
由於凌空SOHO項目已經重估賬面價值，基於凌空SOHO項目於2017年6月30日的賬面值及根據框架協議協定的凌空SOHO項目的資產價值，預期集團將自建議出售事項錄得毛利約3.67億元。
資料顯示，2010年8月，SOHO中國通過掛牌出讓取得凌空SOHO的土地使用權，對價為15.62億元。凌空SOHO位於位於上海虹橋臨空經濟區，總建築面積約34.3萬平方米，總規劃可售/可租建築面積22.83萬平方米，包括辦公室面積19.44萬平方米及商業物業3.39萬平方米。
2014年9月，SOHO中國宣佈將凌空SOHO 10萬平米物業出售給攜程旅行網，用作其未來業務發展的辦公室，交易金額為30.5億元人民幣。出售完成後，公司仍持有凌空SOHO的剩餘面積12.82萬平米作為投資物業，包括辦公區約103,014平方米及商業區約25,161平方米。
2014年11月，凌空SOHO正式開業，此後SOHO中國持有其三年，直至今年7月初，SOHO中國突然宣佈，啓動該項目與北京光華路SOHO整售。
據觀點地產新媒體查閲，凌空SOHO出售後，SOHO中國在全國仍擁有22個項目近380萬平方米投資物業，大部分均位於北京、上海的核心地段。
買賣雙方的商用博弈
回顧凌空SOHO的“前半生”，尚未開業SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之後，凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
觀點地產新媒體瞭解，SOHO中國每年賣一次資產幾乎已成慣例，2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股；2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業予攜程網；2016年7月32.22億售上海世紀廣場國華人壽保險；2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業等，都是此間範例。
但步入2017年，潘石屹變賣資產的速度似乎正在加速。據觀點地產新媒體查閲，早在2016年中期業績會的時候，潘石屹就高調宣佈，將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業範圍，拿出來銷售。
到了2017年年初的全年業績會上，潘石屹又反口，説不賣了，理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑，“持有境內資產好過持有人民幣”。
但僅僅過了三個月時間，潘石屹就違反了“諾言”，將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業，緊隨其後還宣佈將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當中。
觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發現，老潘賣的幾乎都是上海的資產，此次凌空SOHO出售完成後，SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目，總建面55.45萬平方米。
頻繁出售上海資產，是否意味着老潘不看好上海的辦公市物業租賃市場呢？
對此，SOHO中國在公告中就表示，出售事項是鑑於中國近期房地產市場發展，董事認為，從出售凌空SOHO項目將產生的預期現金流及利潤來看，建議出售事項為集團以公平值變現其於凌空SOHO項目投資收益的良機。
有意思的是，此次的交易雙方，SOHO中國可以説是賣賣賣的看空派，而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認為是賣的好時機，基匯資本卻認為是買的好機會。
細數近年來基匯資本在內地的收購史，就包括聯手太古地產收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華髮股份聯合投資開發華髮新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
而就本次買入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO項目分別錄得經審核收入（即租金收入）約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個月，凌空SOHO項目的未經審核租金收入約為9000萬元。
假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元，撇除資產未來可能有的增值空間和運營成本不計，按照49.44億元的買入價計算，基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。
但作為著名的世界級資產炒家，基匯資本會否長期持有凌空SOHO項目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的7月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數業權10億港元出售給一家基金公司。
或許，凌空SOHO的“下半生”，仍難逃繼續流轉的命運。
今天給大家推薦的書是《潘石屹內部講話》
提到潘石屹你會想到什麼？思想前衞的商人？房地產界的娛樂明星？其實不管是哪種身份，潘石屹舉手投足間似乎都透露出個性來，正如他自己所説：“永遠不做大多數，如果是大多數，那我應該還在甘肅天水的土地上種地呢，哪來今天的潘石屹。”
潘石屹，甘肅天水人，SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁。“石屹”即“石頭屹立”之意，似乎一開始就註定了他與房地產的不解之緣。
在中國人眼中，潘石屹是一位成功的房地產商，更是一個傳奇：他從一貧如洗的小村裏走出，一躍成為坐擁億萬資產的富翁。不管市場如何不景氣，他總是能將樓盤在短時間內推出去，而且是將“蔬菜賣出水果價”。細數潘石屹的成功，其實可以歸結為兩個字——獨特。回顧潘石屹的經歷，他的獨特從機關單位辭職就已開始。機關待遇很不錯，工作也十分清閒，可就在大家豔羨的目光裏，他變賣了所有家當，懷揣着僅有的80元，南下廣東。
後來他輾轉來到北京，創辦了北京紅石實業有限公司（SOHO中國有限公司前身）。與其他公司不同，他在公司內部實行極為殘酷也極為有效的“末位淘汰制”。此後，SOHO中國憑藉着這一“一流的管理制度”，創下了令人矚目的銷售業績。可就在剛開發的現代城準備開盤時，現代城的銷售人員一夜之間被人挖空。這對一個公司來説，並不是什麼光彩的事。一般企業面對這種事是能捂則捂，潘石屹卻不然，他將這件事的前因後果，徹底地捅給了媒體。出乎不少人的意料，一夜之間，現代城成為京城名盤。
雖説現代城被銷售一空，可自從建成之日起，就批評聲不斷。潘石屹的前衞，給他引來了不少的麻煩。在大家都習慣封閉的四合院似的建築時，潘石屹卻取消了圍牆；在北京90釐米的陽台是個傳統時，潘石屹卻打破了規則，將陽台高度設為0；在不少開發商都強調房屋的私密性時，潘石屹卻大面積採用落地窗户，使房間內更通透；在北京幾乎都是清一色的建築時，潘石屹卻在他的項目上着上了色彩……當大家的批評聲如潮水般湧來時，他的做法再一次讓人大跌眼鏡：他將大家的意見結集成冊，出版了一本《SOHO現代城批判》。潘石屹對這些意見全部接受，可並未將它們放在心上。他認為“任何創新的產品都是有爭議的”，因此，在開發下一個項目時，仍然我行我素。
潘石屹很忙，不過和一般企業家的忙不同，他是忙着寫書、拍電影、接廣告……他出版了《屹見：潘石屹聊聊我們這個時代》《既要成功也要成仁——潘石屹的八堂公開課》《我用一生去尋找》等10本書。不僅如此，他還參與了《語路》《阿司匹林》等電影的拍攝。你説他“不務正業”，他卻一本正經地説“我只會蓋房子”。確實，他雖然沒有一頭紮在公司，SOHO中國的業績卻從未落下。
説到公司，潘石屹堅持要做大型小公司，在他看來“小公司才是自然的形態。無論市場是方的還是圓的，公司都可以倒到裏面去，充滿每一個縫隙”。就在不少企業都在瘋狂擴張時，潘石屹卻“不思進取”（任志強語）。按照一般房地產商的做法，獲得土地的使用權後，會拿土地到銀行去抵押貸款。可潘石屹聲稱“我們不欠銀行一分錢”，他情願一期做完銷售，將銷售得來的資金用作下一輪開發，也不願借貸。不僅如此，SOHO中國聲名鵲起時，潘石屹
還是隻做房地產一項，很少涉足其他領域。
在公司的管理上，潘石屹也很特別。他幾乎不過問公司的日常管理，他説SOHO中國實行的是彈性工作制，如果任何的管理達不到創造價值的效果，都是沒必要的。就連項目的過程，他也不關心。員工只要不説假話，不説別人項目的壞話，其他任由員工自己發揮，他只要結果。潘石屹的獨特之處還有很多，比如他認為不賺錢的商人是不道德的，利用媒體營銷大幅削減廣告開支等。潘石屹還會有哪些獨特表現呢？相信讀者朋友也很好奇。
潘石屹的獨特之處還有很多，比如他認為不賺錢的商人是不道德的，利用媒體營銷大幅削減廣告開支等。潘石屹還會有哪些獨特表現呢？相信讀者朋友也很好奇。在本書中，我們縱覽潘石屹的發家經營史，精選他創業以來在公司發展關鍵期的講話，內容涉及創業法則、商業模式、管理之法、營銷理念、企業文化等多個方面，旨在立體展現潘石屹從赤貧到創建商業帝國的全貌。本書通過對個性地產商的獨特成功智慧進行解讀，希望讀者能從潘石屹的獨特中，找尋到屬於你自己的成功之路。
(2017-10-10)
今日麗澤SOHO正式封頂。麗澤SOHO位於北京麗澤金融商務區，是SOHO中國與著名建築大師扎哈·哈迪德合作的第四個項目，建成後將成為擁有世界上最高中庭的建築。在現場SOHO中國董事長潘石屹特別感謝建設團隊在700多個晝夜裏的汗水與努力，感謝他們又為北京奉獻了一座SOHO中國的建築奇蹟！
麗澤SOHO在建中
以下為老潘現場發言全文：
各位朋友大家好：
麗澤SOHO今天正式封頂，感謝中建八局，感謝扎哈·哈迪德設計事務所。感謝北京建築設計研究院、雙圓監理、中建一局發展、瀋陽遠大、武漢凌雲以及所有參與建設的朋友們。
封頂儀式現場
麗澤SOHO是SOHO中國與著名建築大師扎哈·哈迪德合作的第四個項目，是項目組團隊和每一位建設者的付出和汗水，將這個擁有全世界最高中庭的項目變成了現實，為SOHO中國在北京再次奉獻了一座地標性的建築。扎哈項目的建築施工難度超乎尋常，麗澤SOHO的建設團隊在700多個晝夜裏，克服了許多困難，今天終於封頂了，感謝並祝賀你們！
麗澤SOHO中庭效果圖
我近期一直在思考，世界變化這麼快，人們沒有變的需求是什麼？我想永遠不變的就是對美的追求，千百年來沒有改變。SOHO中國20多年來也一直把對建築美的追求，放在第一位，放在成本和利潤前面。今天，看一看我們剛剛封頂的麗澤SOHO，我想，每一個人心中都會有答案，美是能震撼人心的。
麗澤SOHO建成效果圖
最近我去了很多城市，我發現，很多城市裏辦公樓的空置率甚至達到了50%。究其原因，是因為這些辦公樓並沒有給當地年輕人提供適合的辦公產品。蓋了二十幾年的房子，我一直認為，每一平米的房子都應該被好好的用起來。麗澤SOHO建成之後，將為麗澤金融商務區提供更多質量過硬、設計美觀的辦公和商業空間，希望到時我們能把每一平米的房子都高效地利用起來，讓更多人實地感受你們為北京建造的這座建築奇蹟。
再次感謝大家，謝謝你們！
(2017-09-29)
前不久，國內首架共享公務機從北京起飛降落武漢，SOHO中國董事長潘石屹成為第一個吃螃蟹的人。這一次跟老潘一同到達武漢的還有梨視頻《別具創心》節目組。
邊缺資源邊浪費
如今共享經濟的興起，各種各樣的共享讓人耳目一新，單車、汽車、雨傘、洗衣機、健身房，一時間好像什麼都能搭上共享這列車。
共享的確改變了我們的生活。潘石屹在節目中表示，毋庸置疑共享是未來的趨勢，在共享過程中我們把所有的資源充分的利用起來，讓閒置的東西不被浪費。
SOHO旗下的共享辦公品牌SOHO 3Q同樣立志於共享經濟的發展。目前在北京、上海核心地段已建有19箇中心、17000個工位。
這次帶着打磨兩年的商業模式和管理體系，潘石屹走出北京、上海，來到武漢、長沙、成都、重慶等城市。
但潘石屹對於共享仍然懷着一顆敬畏之心，他表示，“共享是很好的概念，但對於共享的未來要往哪裏走、度在什麼地方，還需要冷靜的去思考。否則在發展的過程中，就面臨一邊缺錢缺資源，一邊又造成巨大的社會負擔和資源浪費，反而會變成了一場災難。“
只要市場好，東西都能賣
前陣子由於出售旗下資產而被傳準備跑路的潘石屹在節目中無奈表示，”我拿着中國護照，還是北京市的人大代表，我往哪裏跑。“
在潘石屹看來“賣賣賣”並非跑路，而是要一門心思地向輕資產轉型。
“做生意的原則就是隻要市場好，東西都可以賣“他笑稱，自己就是個生意人，商人嘛就是唯利是圖，哪兒有錢賺我們就去哪兒。
聊到退休還很矛盾
當被問及是否考慮過退休，潘石屹笑着表示，其實自己也挺矛盾的。
“有時候覺得我都是60後了，這個社會的舞台和資源都應該留給更年輕的人，他們的思路和我們這代不同，一代人有一代人的使命，我們這一代人的使命已經完成，應該交棒給年輕人去創造新的時代。”
但有時候看到像喬布斯那樣，臨死還不斷地創新，還在關心他的蘋果手機，我覺得這些人是我學習的榜樣，所以有時候比較矛盾。
關於潘老闆更多精彩內容，敬請期待9月22日，梨視頻獨家推出的《別具創心》，由空間大到想不到的別克君越30H全混動友情出演。
(2017-09-21)
9月7日，潘石屹在長沙推廣旗下共享辦公品牌——SOHO3Q。圖/記者 華劍
紅網時刻9月8日訊（瀟湘晨報記者 劉李）9月7日上午，SOHO中國董事長潘石屹在長沙推廣旗下共享辦公品牌——SOHO3Q。他表示，將推動SOHO3Q在長沙落地發展。
SOHO3Q是SOHO中國於2015年推出的共享辦公品牌，目前在北京、上海核心地段已建有19箇中心、17000個工位，是北京、上海最大的共享辦公空間。
“在長沙，我們開SOHO3Q中心，可能開一個、兩個、三個，現在還不完全確定。”潘石屹認為，SOHO3Q是一個平台，是基於房地產的互聯網產品。
潘石屹還表示，長沙的辦公樓空置率達到了60%，SOHO3Q要做的事情，就是要把過去30年的時間建的房子，通過互聯網的平台充分利用起來，每一平方米、每一小時、每一分鐘都充分地利用起來。
“第一年SOHO3Q的產品不想賺太多錢，因為我們是賺過大錢的人，我們現在的主要目標是先把規模做起來。我們現在只有17000多個座位，如果能夠發展到50萬個座位，就能改變50萬人的辦公方式，讓他的工作更有機會、更有效率，這是更有意義的事情，總的原則是不能虧本。賺多少錢我不在意，但不能虧本。”潘石屹説。
“我們的租户可以在線上下單預訂，也可以線下付款。我們可以小到一週、一個月、一年，支付可以年付、季度付、月付。可以只租一張桌子，也可以租好幾百個辦公座位，非常靈活。”SOHO3QCOO方力維介紹，SOHO3Q具有前衞、靈活的空間設計，可以滿足各階段性的、項目式的、碎片化的辦公空間需求。用户可通過官網在線預訂並付款，可以只租一個星期，只租一張辦公桌或一間辦公室，方便靈活，因此頗受初創型科技、創意企業青睞。
截至目前，SOHO3Q已為10個以上行業、2800多家公司提供服務，會員超過62000人，包括小紅書、達問科技、特贊、青蘋果、VPHOTO等互聯網企業。
(2017-09-08)