小康之治｜城市更新記 商辦酒店改造 新聞大廈搶跑“酒改寫”實驗

現場拍攝

隨着城市化進程的加快，“城市更新”在近些年成為了熱頻詞彙。市場端，一線城市進入減量發展後，始於住宅端的老舊小區改造被複刻至商辦領域，“商改寫”“酒改寫”逐漸成為城市更新的重要組成部分。以“盤活存量、做優總量”為框架，面臨“淘汰”的一批先行者正在被塑造，這之中也產生了一些樣本力量。

位於北京長安街沿線的新聞大廈酒店於2014年開啓轉型之路，通過城市商業銀行、資本市場服務機構以及中高端餐飲品牌的聯動，目前已形成一個頗具自身特色的生態圈。

轉型 為行業搶出的兩年

“2014年6月決定轉型前，酒店客房及配套設施會議、餐飲和娛樂等相關業務皆已出現虧損。在這種情況下，企業沒有猶豫，主動思變。”新聞大廈相關負責人回憶，早在2013年，新聞大廈已難以適應市場變化的需求，面對酒店行業“寒冬”，於2014年決定“變身”，利用自身基礎進行商業模式轉型。

“也不是沒有考慮過繼續堅持，但市場大環境已經發生轉變。”據這位負責人回憶，2014年轉型前，新聞大廈曾聘請專業市場調研公司，對五星級酒店和5A級寫字樓的市場前景進行了廣泛的調研和評估。結果是，繼續做高端酒店需引進國外先進酒店管理公司，全面改造，且投資巨大。如轉型寫字樓，則投入較低，還能實現利益最大化。

與此同時，減量發展與城市更新，在北京也迎來了前所未有的突破。

據北京市國土局數據顯示，2011-2015年，北京市國有建設用地計劃供地總量連續五年呈下降趨勢，其中2011年計劃供應總量6500公頃，2012年降為5700公頃，2013年只有5650公頃，2014年為5150公頃，2015年已經降至4600公頃。

經歷了多年高供應、高消耗發展之後，北京土地供應思路轉變為“瘦身減量、控制增量、穩中提質、保障民生和節約集約”。

增量減少，意味着要在盤活存量方面下功夫。

在戴德梁行中國資本市場北中國區高級助理董事林申看來，城市更新項目和新建項目最大區別在於不是一張空白畫布，面臨的困難是要花精力思考如何創新，在原有框架下增效併產生收益。

在新聞大廈作為北京市首個五星級酒店城市更新案例成功轉型後的一年，同處北京東長安街寫字樓區域的中糧廣場、北京國際飯店相繼宣佈啓動“酒改寫”、“商改寫”轉型，而轉型參考標的都是新聞大廈。

兩年後的2017年夏天，金融街洲際酒店、萬豪酒店等更多的五星級酒店轉型改造的大幕才徐徐拉開。

克難 新身份、新要求

運營十年之久的酒店業態，200間客房如何改造成辦公區域、商務寫字樓的配套設施如何打造、24小時運行的酒店服務工種如何轉變成一流的物業管理團隊，都是橫亙在新聞大廈轉型道路上亟待解決的難題。更難的是，當時的城市更新政策還僅限於住宅或核心區的文保建築，五星級酒店更新改造，沒有指導性的意見或標準。

轉型前期，新聞大廈的員工團隊每週都會“走出去”到各地高端寫字樓考察，並“引進來”專業人士授課。為適應寫字樓運營模式，大廈將酒店業態下設機構進行大幅調整，部門由11個精簡為7個。

“新聞大廈轉型是逐步進行的，轉型初期，酒店正常經營，客户租賃改造，物業負責施工監督和改造後的安全驗收工作。”團隊負責人回憶。

技術難題是新聞大廈轉型遇到的一大挑戰。所面臨的技術難題就是客户對租賃區域的設計理念和使用需求不同，在前期需要工程、安保人員密切配合，制定符合建築物現狀的裝修方案，對於樓層電量、空調、消防的改造尤其需要逐一審核。將客房層的公共衞生間進行統一改造，滿足客户租賃原客房層的使用需求。

克服種種難題，新聞大廈轉型僅用一年時間便步入正軌，也被業內稱為“新聞大廈速度”。

覆盤新聞大廈改造之所以獲得成功，一方面來自地理位置和優質配套服務。地處東單黃金區域，毗鄰王府井繁華商圈，軌道和路面交通都非常方便；而在軟硬件配套服務方面，新聞大廈很快成為寫字樓運營亮點，如游泳池、健身房、藝術館、餐飲品牌都幫助大廈快速形成自己的品牌文化。

另一方面，作為長安街沿線的建築，媒體背景則是其自身獨特的特性。但最重要的一點是，新聞大廈“酒改寫”的過程，是積極轉變思路，順應市場變化的過程。高力國際華北區辦公樓服務部業主代表及零售房地產服務部總監宋海燕指出，新聞大廈的成功轉型也為後來進行“酒改寫”、“商改寫”項目提供了可參考的樣本。

升級 不敢懈怠的現在與未來

光景匆匆，如今的新聞大廈通過城市商業銀行、資本市場服務機構以及中高端餐飲品牌的聯動，已形成一個頗具自身特色的生態圈。這也為新聞大廈接下來繼續打造自己的樓宇經濟生態圈，為寫字樓市場提供優秀運營標本打下了堅實基礎。

“喜人的成績説明當時的選擇是正確的。”新聞大廈相關負責人表示，轉型寫字樓後，團隊將酒店時期自營虧損的餐廳全部外包，引進南門涮肉、那家小館，還引進了游泳健身、星巴克、茶社經營。原前台區域改造為便利店，員工餐廳、地下車場託管經營，既節約人力成本，又提升服務品質，這些都為新聞大廈“創收”提供了支撐。

數據顯示，新聞大廈成功轉型寫字樓運營模式後，經營收入比酒店時期遞增30%以上，連續五年超額完成經營指標。

在《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》長期戰略規劃中，北京“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”的戰略定位得到明確，這對提升樓宇服務能力提出了新需求，一條樓宇經濟高質量發展路徑逐漸清晰。

新聞大廈相關負責人表示，今年是特殊的一年，寫字樓市場遭受了不小衝擊。面對嚴峻考驗，順應市場發展，未來新聞大廈管理團隊一方面着眼自身提升實力，相繼出台“提高出租簽約率”和“提升客户滿意度”16項具體舉措，繼續貫徹落實“開發新客户、留住老客户”的經營理念，同時苦練內功，加強商業談判規範和客户管理技能培訓，鍛鍊營銷隊伍，提高能力水平。

另一方面，要更精準掌握租賃市場動態，廣泛開放渠道，持續儲備客户資源，調整營銷策略，挖掘潛在客户。

“與頂級寫字樓相比，新聞大廈還需要成長，正如城市化進程的變遷，一旦落後就會面臨淘汰的風險。”在完成搶跑城市更新浪潮、成功轉型升級後，新聞大廈對於自己的未來提出了更高的要求。北京商報記者 盧揚 王寅浩