告別“大拆大建”模式，城市如何更新？

“今天的城市更新，已經告別了過去‘大拆大建’的模式。”在今日（27日）下午舉行的世邦魏理仕《城市更新白皮書》成都站發佈會上，CBRE中國區戰略顧問部負責人陳學海作出上述結論。

在他看來，城市更新已經是一場從空間重塑到可持續的城市系統性改造和升級，已經到了城市發展的關鍵風口。

值得注意的是，在此次發佈的《城市更新白皮書》中，四個城市的探索被特別“點名”：上海、北京、深圳、成都。《白皮書》點評稱，四城率先投入城市更新項目的實操落地，並形成相應個性化的發展模式，積極推動城市高效能治理升級。

01、城市特徵

今年以來，多個城市均不約而同陸續出台城市更新的相關政策。僅在今年8月，《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》《上海市城市更新條例》相繼印發或通過。

陳學海注意到，儘管城市更新是共性目標，但不同城市在發展時有其特殊的邏輯：上海側重於社會關係的引導、更新與管理，實現更新機制與路徑的引領創新；北京以“嚴控增量、盤活存量”為指導思想，形成頂層設計與基層創建的“多元共治”；深圳強調柔性更新，通過激勵政策機制創新引導市場化運作，實現多元主體充分參與；成都則以“留改建”結合及培育新產業與新業態的方式，最大限度保留城市基因與煙火氣，提振城市發展動能。

“在中國城市更新中，受發展基礎、城市戰略目標和市民需求等因素影響， 各城市所處的城市更新階段有所不同，體現在深度、廣度、主體等方面。”他提到，由於城鎮化進程和發展基礎差距較大，各地城市更新所處階段不盡相同，且同時受城市總體戰略目標、市民需求偏好等諸多因素影響。 

陳學海表示，從更新類型的廣度看，不同城市呈現了不一樣的特點。比如，有的城市是以形態與空間進行更新，其更強調在基建、老舊小區、工業遺蹟等傳統更新類型為主；而更進一步，則在傳統類型基礎上出現對片區、公共空間等創新類型的伴隨式探索，甚至還會出現引領試點型更新，側重對社會關係的引導、更新和管理。

“國家與各地新規、新政的陸續出台，同時伴隨軌道交通上的都市圈建設、多方參與的人本化社區更新、閒置國有資產轉型升級等全新機遇的湧現，城市更新面臨着新的發展要求。”CBRE西南區董事總經理謝凌表示，在此背景下，各城市需要加強政府與各類市場主體之間的合作，共同應對城市更新領域未來更多的複雜性和不確定性。

▲圖據世邦魏理仕

02、“惠民增綠、合夥運營”的成都模式

謝凌特別提到了《白皮書》對成都的點評：在城市更新的探索中，走出了一條傳承城市文脈的同時扭轉內城空心化、增強城市治理水平、提升羣眾幸福感的特色路徑。

她表示，成都的城市更新堅持以人為本的更新原則，顯示出了以“惠民增綠、合夥運營”的特徵。

比如，統籌考慮軟硬件條件、合作機制與商業模式，成都不斷創新更新發展思路。從頂層路徑出發，以公園城市營城理念引領，完善發展原則、規範行動邏輯，形成以《成都市城市有機更新辦法》為統領的“1+N”系列支持性政策及技術體系，保障城市更新高質量供給，激發城市發展活力。

又比如，在實施模式方面，成都還踐行項目分類運作、合理創新EPC+O模式、吸引市場主體參與等方式，解決城市更新項目實施推進過程中資本運作、商業模式等方面的難點；在更新內容方面，以人為本，覆蓋城市韌性、產業發展、生態環境、公共服務、歷史文化等多維度需求，實現城市功能多元化，保留城市煙火，激活城市動能。

在謝凌看來，成都的城市更新“迴歸惠民本質”，始終堅持以人民為中心的發展思想和人民羣眾的主體地位，把羣眾建議羣眾智慧作為城市有機更新中各項政策制定、項目實施、實事推進的重要依據，強調共建共治共享，推動“幸福成都”更有温度、更有質感、更有內涵。

“在此基礎上，成都加快建設踐行新發展理念的公園城市示範區和高品質生活宜居地，實施以天府錦城街巷遊線體系、一環路市井生活圈、猛追灣等為代表的一系列標誌性城市更新項目，着力增加羣眾滿足感、幸福感，並實現城市活力的提升。”她建議，未來成都可參考各地創新舉措，在資金、土地、規劃等方面將會繼續深入創新。

“比如，借鑑上海設立城市更新基金，拓展更新項目融資新模式，提升市場主體參與度，一級學習深圳完善容積率審查機制，允許提高容積率，實現項目激勵創新。”謝凌提到。此外，她還提到了杭州數字賦能項目智慧化管理，模擬城市發展，營造針灸式改造新場景等措施，“這種模式或將推動更多獨具成都特色的有機更新項目不斷上新”。

紅星新聞記者 鄒悦

編輯 陳怡西